建设工程施工合同_建设工程施工合同协议
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建设工程施工合同：工程价款优先权的几个问题
摘要：《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的 性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受 偿。该条虽然规定了工程价款可以优先受偿，但是对于优先受偿的有关问题规定不够明确，不具有可操作性。2002年，最高人民法院发布了《关于建筑工程价款 优先受偿权问题的批复》，才明确了优先受偿的范围、期限等。方才使被学者们戏称为“休眠条款”的《合同法》第286条得以苏醒。但是，在实现工程价款优先 权时，我们应当谨慎地注意以下几个问题：
一、工程价款优先权的范围是特定的，不能随意 扩大。《批复》第三条规定：“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损 失。”由此可见，承包人应当获得的利润以及违约损失不在优先受偿范围之内。因此，在确定工程价款优先受偿范围时，不能简单地依据承包双方的工程承包合同 约定的价款和结算办法计算优先受偿金，而当且仅当只能以已经支付或者应当支付的人员报酬、材料款等实际支付的费用为限。
二、工程价款优先受偿全不能对抗以支付全部或者大部分房款。《批复》
第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程 价款优先受偿权不得对抗买受人。”这一规定是对购房的消费者的一种特殊保护，但是这里需要特别注意的是，该条规定特指的是商品房的买受人，非商品房建设工 程项目的买受人则不能以此对抗承包人。另外，对于这里的商品房宜作以扩充性解释，应当包含经济适用房，因为经济适用房的买受人更需要保护。
三、工程价款优先权是有期限的。《批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”此处应当注意，该六个月期限是除斥期间，不是诉讼时效，不使用诉讼时效有关中止、中断的规定。超过了六个月，承包人就丧失了优先权。
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工程编号：______________ 合同编号：______________ 建设工程施工合同工程名称：____________________________________________________________工程地点：______________________......
建设工程施工合同发包人：承包人：依照《中华人民共和国合同法》和《中华全国总工会建筑法》及其它有关行政法规，遵循平等、自愿、公平和诚信的原则，现双方就建筑工程施工事项协商......
