北京房屋拆迁简介_北京房屋拆迁

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北京房屋拆迁简介

北京房屋拆迁领域法律的沿革。律师代理拆迁官司，要熟悉自1949年以来中国的拆迁法律制度，而这些法律制度与中国的房地产法律密切相关。这些法律法规由散乱的各个部门颁布制定，历史上有前国家房产管理局，前国家经济贸易委员会，中央人民委员会等这些机构颁布的各项法律法规，可谓纷繁复杂。

1955年前，中国主要有三种土地所有制，国有土地所有权，集体土地所有权，个人土地所有权，除这三种外还有其他土地所有权制，这四种土地制度，相对应的法律法规也不同。国家土地所有权，适用无偿拆迁；对集体土地上的房屋，适用适当补偿；对个人土地所有权的房屋，依照“分得开，住得下”的原则补偿。

1955年至1960年间，农村生产合作社迅速发展。

1966年，城市所有土地收归国有。另外还通过经租产，对私有出租房屋进行社会主义改造，主要改造对象是，1955年前，新民主主义革命时期，民族资本家作为共产党的统战对象，允许保留的相应房产，以及小资本家的房产，采用定租定期方式，最后彻底成为国家所有。

1966年至1978年间，没有私有房屋这种说法。属于国家财产，涉及拆迁的，依照“分得开、住得下”的原则，适当补偿。也只涉及国有房屋在城市上的拆迁和国家占用。1958年国务院审查通过的《国家建设征用土地办法》，从1958年一直执行到1987年，其中1982年曾修订。房屋拆迁的案件一般都是积年的老案子，要把相应的法律法规弄清楚，一定要自己搞清楚，适用什么法律。

1978年中国共产党召开十一届三中全会。1979年，邓小平在相关谈话中提出，知青回城后，全国城市范围内发生住宅紧张问题，开始落实私房政策。1978年至1979年间，大量危房需要改造，这些都是涉及到住宅房屋的问题，这期间就出现了私有房屋的问题，拆除了怎么办？第一是补钱，第二是到1979年后，给予公房安置。落实私房过程中的，公房的拆迁补偿款能否落实？签了公房的，个人所有的财产能不能作为遗产？这个阶段落实私房政策过程中，到现在还没有落实的，有海外的人员的，国民党人士的，目前还在的房屋要不要发还，拆了的怎么办？这些是统战过程中非常重要的问题，也是法律问题，落实私房政策问题至今没有解决，仍有大量争议和矛盾在。1979年之后，为了解决北京大量的回城知青的安置，各部门竭尽全力，解决住房问题。如：以租代征；知青点，支援建设基地，在这些基地上大量的建房，这些区域的房子，按合法建筑还是按非法建筑处理？第二类是，私搭乱建，这些房子在拆迁过程中执行北京市城市房屋拆迁补助费有关规定。第三类，有批准文件的建筑，但是至今未建，或者建了没有按照规划要求建的，拆的时候怎么办？第四类，其他各种各样的疑难案件。1979年这个阶段就存在产权鉴定的问题，产权争议多。

1978年至1991年间没有统一的法律法规，征地拆迁成为第一难。为统一相关法律法规，1991年，国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，并于1991年6月1日开始执行。拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

1991至1995年间，拆迁争议较少，大家的情况基本一致。这一时期，北京乃至全国范围内物价飞涨。1995年，该条例执行不下去，因大量的城市私有房屋的房主从乡村回到城里，无住房。1995年，拆迁过程中，北京市大约2/3的房主不搬家。西城区人民法院1995年审理了北京市第一例拆迁行政案件。在这一阶段，被拆迁的房主，提出了两个利益

诉求，第一提出要产权调换，不想原租赁关系继续保持，法院判决应当执行产权调换，如果不执行产权调换对被拆迁的房主很不公平。第一例拆迁行政案件，北京市第一中级法院行政庭，发回重审，改变了原来的判决。因为《城市房屋拆迁管理条例》，第23、24条明确规定拆除出租住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当作相应修改。

1996年开始修订《中华人民共和国土地管理法》西城区这些拆迁户，接近800多户17000多人，就这个问题上诉中国人大常委会，在《中华人民共和国土地管理法》1996年开始修订的时候，1997、1998连续两年公开征求社会意见，这是第一部向社会征求意见的法律，该法律最终于1999年1月1日开始实施，这个法律第58条，第63条都规定了一个原则因城市旧区改建收回土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。这个法律实施前有一个法律是1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，这个法律只解决了出让土地的问题，出让过的土地应政府提前征收，给予原土地使用权人。这两部法律通过之后拆迁就拆不动了，为什么拆不动？《中华人民共和国土地管理法》写的很清楚因旧城改建收回原土地使用权人的土地，要给予适当补偿。你给我的土地补偿在哪里?1998年12月1日为了配合《中华人民共和国土地管理法》的实施北京市人民政府率先修订了1991年6月1日实施的《北京市城市房屋拆迁管理条例》细则，这些细则废止执行，改成《北京市城市拆迁管理办法》1998年12月1日开始实施，比《中华人民共和国土地管理法》整整提前了一个月，这个办法规定的就很简单了，拆你的房子按市场价格补偿使用权人和所有权人，怎么分呢？如果这个房屋属于出租住宅房屋或出租房屋这个房子按照土地使用权区位补偿价+房屋补偿价也就是使用权补偿，还有一个区位补偿价+房屋补偿价就是所有权补偿价，所有权人把这两笔钱中的一笔分给你所有权人，把这两笔中的一笔分给使用权人，全面实行货币补偿，货币补偿为主实物补偿为辅。你要产权调换也可以，不要也可以把钱给你，你自己买房。这个办法实施到了2001年1月1日也实施不下去了,房主也醒过来了,你一批补偿分成两份，本来全都归我的怎么给他了呢?那不行?拆迁可以你让他走,把钱全给我才行,一个房子两份补偿,很可怕政府也拆不下去了,2000年7月份开始各地政府推动中央修改《城市房屋,拆迁管理条例》，2001年7月1日朱镕基代表国务院公布了《城市房屋拆迁管理条例》的修订，自2001年10月1日开始实施,到现在拆迁条例再没有变过,这个条例规定了两个补偿标准

1、拆迁只对所有权人。

2、如果有常租人的情况下，一律实行产权调换，原产权关系继续保持。这个条例第一次提出按照市场评估价格对被拆迁人进行补偿，这个市场评估价执行的是五花八门。2001年公布这个条例后，第一个实施拆迁的是东直门交通枢纽，只用了18天，解决了93%的搬迁户，是按照市场评估价格，北京市房管局在2001年12月1日颁布《北京市房屋拆迁评估评估规则（暂行条例）》，现在还在执行。

2001年至现在，第一值得关注的是2007年10月1日实行的 《中华人民共和国物权法》，物权法第41条，42条，第107，108条，规定无论拆迁还是征收，应对物权人和所有权人都要进行补偿。自1986年6月1日全国人大公布《中华人民共和国民法通则》87条，土地使用权财产权1987年1月1日实施《中华人民共和国土地管理法》我们在土地管理上实施了两个物权土地所有权和土地使用权。1990年5月18号国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权明确按照所有权和用益物权给予一定合理的补偿。在物权法实施前，全国人民代表大会常务委员会修订了《中华人民共和国房地产管理法》把原第6条以后顺延了，增加了一个第六条把物权法41条全部移入这里。2004年，建设部公布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》，这两部法律影响深远，至今影响着拆迁，法律行为。

第二方面，律师代理拆迁案件的怎么处理？

拆迁案件的类型，主要有3种，民事案件，行政案件，刑事案件。

第一类拆迁刑事案件。最多的是故意毁坏公司财务，非法拆迁等，这些案件立案难，破案难，还有就是追究刑事责任难，是追究个人还是单位的刑事责任？但是故意损害公私财物是个人犯罪，、每个拆迁点儿里都有这种情况，拆迁问题是社会矛盾的焦点问题。违法拆迁被追究刑事责任的案件寥寥无几，接这类案件要谨慎。拆迁案件，没有简单的事情让你来办。

第二类拆迁行政案件。被拆迁人如果想拿到满意的补偿，最好提起拆迁行政诉讼，拆迁案件中的的违法行为，从行政许可开始可能就有问题。《行政许可法》36条规定，要求有征求相关利益人的意见，听证了没有？律师对行政法要相当熟悉，这些东西要研究透彻。我们国家的拆迁处理都是以行政许可为基础，一项一项的控告政府，起到隔山打牛的效果，从立项许可开始，告发改委，规划局，土地局，房管局，建委，告完了，一拖3年，把钱补了就达到效果了，拆迁案件最好不要代理集体的案件，代理一两个就行。尽量代理个案，不要代理集体案件，集体案件失败的不少，行政案件，行政许可案件操作起来，行政许可法36条，47条就够了。律师要找到点，用足这点就可以了。拆迁案件中的行政案件属于被告举证。