“新国十条”政策应对说辞1647293677_新国十条政策解析

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XXX项目说辞-政策篇

一、滨海新区政府选址项目周边

滨海新区政府选址已最终确定为紫云公园片区，近期就会开始动工。而本项目紧邻区域最高行政机构，未来高端商务、商业、文化等高档次配套设施必然向本项目周边生成、靠拢。XXX项目二期洋房产品率先进入滨海行政中心辐射半径之内，必将集聚新区政务行政资源以及中心城区便利的高端配套设施，项目的地段价值势必攀升。

二、洋房产品稀缺性

洋房产品本就属于区域内的稀缺产品，而且我们项目坐落的中心位置更加凸显了项目的稀缺性，房产保值、增值的效果格外的突出，在市场波动的大环境下，这一优势就显得更为明显。

三、政策方面

1.政策目的新政出台的主要作用在于抑制部分地区房价过快上涨的态势，并非针对房地产市场进行毁灭性打击。我国房地产相关上下游产业多达50余个，是我国国民经济的支柱行业，关系着国民经济的增长速度。所以，政府仍然会支持居民的正常房产消费，给予房地产行业一定的缓和空间。2.政策持续性

楼市新政正式出台时间为4月17日，现阶段还处于政策消化期，所以最近市场相对冷清。根据以往房地产相关政策出台及执行效果的经验，可以判断市场针对房地产行业的调控已经形成了一定的免疫力，随着消化期的结束，房地产市场仍存在平稳向好的趋势，因此我们可以对未来房地产市场仍然保持一定的乐观情绪。3.政策范围

此次政策主要针对的是全国范围内房价过高区域，如北京、上海、广州等一线城市。以北京市为例，由于北京东南郊通州地区新城规划而导致局部楼市非理性上涨，接近6环位置的部分商品房单价已经达到3万元/平米，超出同期东四环外项目2.4万元/平米售价的20%，进而呈现出城郊房价倒挂的现象。这也是此次“新国十条”政策重点抑制房价不合理现象的典型地区。而天津市整体市场相比以上

地区房价水平处于相对理性阶段，价格泡沫并不大。

滨海新区响螺湾区域住宅项目2009年6-7月份售价为6000元/平米，而目前售价已接近13000元/平米，XXX项目一期洋房产品2009年6-7月份售价为14000元/平米，目前二期洋房产品预计售价仅为17000元/平米。事实证明本项目价格属于自然增长，并无泡沫效应。而价格泡沫较大的项目，通过此次新政的出台已经呈现出价格回落的趋势。本项目在市场价格不理智上涨时期并没有价格虚高的过程出现，所以随着市场的合理调整，本项目价格仍存在较大的上升预期。4.物业税

通过对“新国十条”的政策解读，可以了解到中央政府重申物业税，并将其提升到了一个较以往更为重要的位置，使得物业税成为了抑制房价快速增长的“终极手段”。但分析这一新税种可以发现，物业税这一概念已经空转近2年时间而迟迟没有出台，究其原因有如下几个原因：

 物业税实为土地出让金的替代税种，也就是说，它的适用范围是非缴纳土地出让金的地块。而目前土地交易仍然延续缴纳土地出让金的方式，所以对现有土地转化的房产进行物业税缴纳实际为重复性税收，不仅不符合法理，也增加了物业持有者的经济负担，在民生大计问题上造成了负面的影响。

 根据目前我国税务部门的行政力量，企业税征收尚有执行纰漏，偷税漏税现象屡见不鲜，而物业税针对的是每个物业持有者个体，税费的监督、监管、收缴等一系列环节将会遇到更大的执行难度和阻力。

四、精装修交房，降低置业难度

本项目洋房及高层产品均为精装修交房，把原本一次性支付的装修费用分摊到贷款分期支付的房款中，缓解了客户购房前期一次性支出的费用，提升了本项目优势的附加值。

五、本项目以自住型客户为主，非政策打击目标

根据项目一期成交客户资料的统计分析，XXX项目一期成交客户中投资型客户所占比例非常小，主要客户还是改善型的自住的客户，而本次出台的楼市调控政策主要精确抑制的是投资及投机需求，对自住型客户为主的项目影响相对较小。本项目洋房产品为纯高端稀缺类产品，目标客群锁定为高端自住型人群，不是投资客户的目标所在，因此，本项目的洋房产品不会受到任何影响。

六、房价回涨，在所难免

2008年房地产市场经过一段时期的低迷后，曾出现迅速回涨的局面，期间抄底的客户均收益颇丰，目前房地产市场正经历类似行情，在市场资金尚无其他去向的局面下，不动产投资仍将成为市场资金的主要流向，回涨趋势在所难免。