民法实例解析_民法实例解析课案例

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课程名称：民法实例解析论文题目：浅析一物二卖问题

案例一

河南缔华房地产开发有限公司与郑州照相机厂破产管理人拍卖合同纠纷上诉案

(2009)豫法民二终字第57号

案件事实：照相机厂管理人于2007年8月8日与清风拍卖行签订一份委托拍卖合同，约定：照相机厂管理人委托清风拍卖行公开拍卖郑州经济技术开发区航海东路1269号郑州照相机厂所属的国有土地使用权及地上建筑物、附属物和附属设施（以下简称涉案标的物）；拍卖成交后，由买受人直接将拍卖价款给付照相机厂管理人。委托拍卖合同还约定了其他事项。清风拍卖行于2007年10月10日在河南商报、大河报等媒体上刊登了拍卖公告。2007年10月30日缔华公司向清风拍卖行交纳竞买保证金500万元。清风拍卖行向缔华公司出示的竞买需知中约定拍卖成交者，保证金转为成交合同定金。缔华公司于2007年10月31日以1亿元价格拍得涉案标的物。2007年10月31日，清风拍卖行与缔华公司签订拍卖成交确认书，主要约定：涉案标的物拍卖成交价款为1亿元。买受人违反拍卖成交确认书的，无权要求返还保证金，并应当承担违约责任。拍卖人可对拍卖标的物再行拍卖。再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人和委托人应当支付的佣金，并承担再行拍卖所发生的一切费用。再行拍卖价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。其他未尽事宜，以拍卖文件为准。2007年11月8日，照相机厂管理人与缔华公司依据拍卖成交确认书的约定，签订了拍卖标的物交接协议，主要约定：本次拍卖标的物中土地面积57331.2㎡，房屋建筑面积24804.67㎡。出卖人照相机厂管理人对以上标的拥有完全的财产处分权；本次拍卖标的物成交价款为1亿元，缔华公司应于拍卖成交后15个工作日内向照相机厂管理人支付3000万元，于拍卖标的物交接协议签订后40个工作日内再向照相机厂管理人支付5000万元，于土地及房产过户启动，国土资源部门受理立卷后，向照相机厂管理人支付剩余的2000万元。照相机厂管理人应于收到买受人缔华公司交付的总价款80％的次日起，向缔华公司进行拍卖标的物的实物移交，并立即办理土地过户手续。后因缔华公司未按约定支付拍卖价款，照相机厂管理人通过公函、会议纪要、通知等方式对缔华公司违反拍卖成交确认书的行为及将要承担的法律责任告知后，根据相关法律、法规的规定并获郑州市人民政府同意，再次委托清风拍卖行对涉案标的物进行拍卖。第二次拍卖由登封市粮食收储有限公司拍得涉案标的物，拍卖成交价款为5800万元。照相机厂管理人要求缔华公司支付两次拍卖成交价的差额4200万元未果，遂引起诉讼。

一审判决：

一、缔华公司于判决生效后十日内向照相机厂管理人支付拍卖成交价

差额 3700万元。

二、驳回照相机厂管理人其他诉讼请求。

二审判决：

一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2008）郑民四初字第32号民事判决。

二、河南缔华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郑州照相机厂管理人支付7500万元拍卖价款。郑州照相机厂管理人于收到7500万元之日起三十日内向河南缔华房地产开发有限公司移交拍卖成交确认书和拍卖标的物交接协议约定的标的物，并办理过户手续。河南缔华房地产开发有限公司于涉案标的物过户登记办理完毕之日起十日内支付余款2000万元。

三、河南缔华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑州照相机厂管理人逾期付款违约金（违约金计算：按照双方签订的拍卖标的物交接协议约定的付款期限及金额，按照日万分之二点一的标准，计算至2008年1月10日）。河南缔华房地产开发有限公司逾期履行上述金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回郑州照相机厂管理人的诉讼请求。

案例二

上海兴房科技发展有限公司因买卖合同纠纷案

上海市第二中级人民法院

（2011）沪二中民二(民)终字第351号

案件事实：上海市昆明路54弄某号底前间(底层前间)和亭子间房屋(以下简称系争房屋)为公房，刘某某为承租人，原有户籍一人即刘某某，后迁出。2006年6月27日，兴房公司与刘某某签订出让协议，约定刘某某向兴房公司转让由其承租的系争房屋，价格人民币(以下币种均为人民币)30万元签约后一次性支付，付清房款之日起，双方办理房屋移交手续，即获得该房占有权。同日，由刘某某的配偶周某某向兴房公司出具了收到系争房屋30万元房款的收条。2006年6月30日，兴房公司与周某某签订了一份房屋出让协议书，约定由周某某向兴房公司转让其承租的上海市昆明路54弄某号二层统楼(二层前间)和三层阁(假三层)房屋(以下简称涉案房屋)，价格70万元一次性支付。同日，周某某向兴房公司出具收到涉案房屋70万元房款的收条。之后，周某某和刘某某向兴房公司交付了系争房屋和涉案房屋的钥匙及租赁凭证，并在退租单上签字，但兴房公司并未实际占用系争房屋和涉案房屋，双方也未到上海北外滩物业管理有限公司处办理过户手续。2008年9月，刘某某与周某某将系争房屋与涉案房屋一并转让给案外人吴某某，吴某某对系争房屋及涉案房屋装修后入住。兴房公司发现后，向吴某某提出异议，吴某某以刘某某涉嫌诈骗向公安机关报案。之后，吴某某向公安机关表示将以向法院起诉的途径解决纠纷，并于2009年12月1日向法院起诉要求刘某某与周某某为其办理系争房屋和涉案房屋的过户手续。兴房公司于2010年2月2日诉至法院，请求判令兴房公司与刘某某签订的出让协议有效，刘某某配合办理系争房屋的过户手续。

一审判决：

一、上海兴房科技发展有限公司与刘某某于2006年6月27日签订的房屋出让协议书有效；

二、上海兴房科技发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。

评析：

案例一案情流程可以简单概括成如下照相机长由于破产，委托清风拍卖行将涉案标的物进行拍卖，而后清风拍卖行与缔华公司达成拍卖合同（价款

1亿），后因缔华公司未按约定支付拍卖价款，照相机长管理人再次委托清风拍卖行进行第二次拍卖，拍卖给了登封市粮食收储有限公司（价款5800万元），由此构成一物二卖。

案例二案情流程可以简单概括成如下：兴房公司与刘某某、周某某将系争房屋与涉案房屋签订了出让协议，并付清房款，但是未过户与实际占用。后刘某某与周某某又把房屋转让给了吴某某，吴某某对系争房屋及涉案房屋装修后入住。由此构成一物二卖。

所谓“一物二卖”，是指标的物所有人将自己的所有物先后出卖给两个人的行为。

对于案例一来说，造成一物二卖的原因是由于原买受人未履行合同义务违约而导致出卖人将所有物出卖给第三人。这就引起一个问题，在原合同违约的时候，出卖人在卖给第三人的时候是否有义务通知原买受人，更或者说是否有权利出卖给第三人。在案例一中可见，虽然缔华公司违约，但并不表示合同无效，所以在合同有效的情形下，照相机长又将标的物卖给第三方，就构成了一物二卖。现原买受人和第三方都未付价款，又都未登记，所以不能直接判定应由谁履行合同。但在本案中，法院根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神结合照相机长由于破产而清算，故拍卖所得金额用于清偿破产企业职工劳动债权和安置职工，而且缔华公司有继续履行合同的意愿所以法院判决由缔华公司继续履行合同。

对于案例二，造成一物二卖的原因是由于出卖人的故意，而将标的物出卖给第三人。所以在原合同生效的情况下，又将标的物出卖，构成一物二卖。本案的争议焦点就在于两个买受人都没有经过过户登记，但由于吴某某已经实际占有房屋而优先受到法律保护，因此法院判决吴某某完成合同的履行，而兴华公司则是履行不能。

综上，对于在一物二卖的情况下，两个合同优先保护哪个就成了问题。对此，我的总结如下：

1、首先是参照《商品房买卖合同司法解释》第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖

合同无效的，应予支持。所以当出卖人与第三人是恶意串通，应当保护原合同。

2、若是没有恶意串通，则根据登记优先的规则，谁登记在前，则保护谁的合同。3若双方都未进行登记，则看谁实际占有，实际占有者的合同优先。

4、若双方都未实际占有也未登记，则看对合同的实际履行的程度，实际履行程度多者优先。

5、若都没有上述情况，则法院根据双方情况，根据比例原则，看谁最适合履行合同则保护谁的合同优先。