房屋折旧率_房子折旧率

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房屋折旧率

目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中“房屋折旧率”。这一项很重要的因素却被市场所忽略了，如果按照成熟的二手房市场条件进行评估，要评估一套二手房应该通过综合的技术手段来判断其真正价值，就必须要考虑房屋折旧率问题。

忽视房屋折旧率，对购买者而言显然不公平。房屋都是有一定的使用年限的，况且土地使用权也是有年限的，通常情况下最长只有70年。如果一套房已经居住了10年，后来者只有60年的土地使用权，加上每年2%的折旧率，如果按相当于新房的价格买入，甚至还增加了升值部分的差额，购房者显然很吃亏。因此，提醒广大消费者，购买二手房时最好坚持计算房屋折旧率。

如何计算房屋折旧率

房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。

环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中小学区的加价15％等等。

折旧费计算公式

年折旧率＝ 重置价格－残值／折旧年限 或年折旧率＝重置价格×（1－残值率）／折旧年限 房屋实际价格＝重置价格－重置价格×年折旧率×使用年限 其中：残值5﹪，折旧年限50年

折旧年限

2008年1月1日施行的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第五十九条和第六十条规定：固定资产按照直线法计算的折旧，准予扣除。企业应当自固定资产投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产，应当自停止使用月份的次月起停止计算折旧。企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

（一）房屋、建筑物，为20年；