六安城南区域房地产市场分析报告_六安房地产市场报告
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六安城南区域房地产市场分析报告一、六安市房地产区域板块划分
为便于项目的的分析，这里将六安市房地产版块划分为四大区域：
城东板块——由皖西大道和皋城路两条主干线路组建的六安市经开区板块 城市市中心板块——光明路以南、淠河路以东、龙河路以北、淠河总干渠以西 城南板块——龙河路以南、淠河总干渠以西
政务区板块——佛子岭路、以及汽车南站、火车站周边区域 二、六安2012年1-9月住宅市场分析
根据六安市房地产管理局网站上的数据显示，截止到10月11日，六安市入网销售项目总数249项,入网销售总面积:1238.6766万㎡ ,可售套数:32513套,可售面积:285.1482万㎡ ,入网销售住宅总面积:955.3586万㎡ ,住宅可售套数:18793套,住宅可售面积:190.6423万㎡ ,拆迁回迁套数:894套。
2012年1-9月六安市商品房成交均价走势。博创地产顾问
2012年1-9月六安市商品房成交套数。
三、城南镇区域综述
城南镇地处六安市区南郊，东倚华山街道，北接市区，南邻青山乡、苏埠镇、韩摆渡镇，西与分路口、徐集隔河（淠河）相望。全镇总面积100.2平方公里，耕地3.7万亩；辖13个村和3个居委会，185个村民组,全镇总人口5.2万人。
（一）崛起的城南板块
前几年，城南并不起眼，提起城南，六安市民并不怎样看好，房价一两千元博创地产顾问
也还不惹眼。近几年，城南依托裕安工业园、西海农业生态园，不断完善区域内道路、配套等设施，分享312国道、105省道的便利交通，同时坐拥城南小学、城南中学、裕安中学等优质教育资源，逐渐成为民众在六安买房的一大亮点。开发商也纷纷投资，看中城南板块的大好前途，现在城南板块楼盘云集，竞争激烈，异彩纷呈。
城南板块靠近南站与火车站，交通便利，同时开发商在楼盘建设时也非常重视周边的环境与小区的内部设施，所以无疑解决了大家对过往车辆带来噪声与灰尘的忧虑，即使在楼市严格调控的形势下，城南的成交量依然处于一个火热的态势，加上开发商多变的优惠活动，城南板块潜力再次升级。
城南目前在售和兴起项目大概有20多个左右，项目集中度高。大致以一条磨子潭路为主线，沿周边而立。
区域SWOT分析：
Strengths（优势）
1、区位发展可塑性较强，交通较为便利，312国道、105省道的便利交通，同时坐拥城南小学、城南中学、裕安中学等优质教育资源。
2、周边项目居多，人气指数较高，城南三中心附近 Weaknees（劣势）
1、区位配套设施落后，目前还不太完善，道路多在修缮阶段，给人一种脏、乱、杂的感觉。
2、周边经济适用房、工业厂房影响楼盘档次 0pportunities（机会）
“东扩南进”的战略，政府南向优化建设力度的加大，裕南路、六佛路与梅花大道、裕中路相继建成通车，“六安周谷堆农产品批发市场”和“皖西大市场”两大专业市场也落户城南新区，不仅让城南新区地块价值翻升，还连带了内部及周边的楼盘整体升值。Threats（威胁）博创地产顾问
1、城东经济开发区发展迅速，且配套设施逐步完善，尤其是三十铺镇的发展。
2、城东楼盘价格相对较高，但是三十铺镇价格相对城南镇楼盘价格较低。
（二）城南板块楼盘速递
四季阳光
项目卖点：户型以中小户型为主，经济实用型户型；周边配套较完善，学区房。毗邻六安火车站，汽车站。
项目劣势：项目规划设计形式单
一、给人楼盘档次不高的感觉；小区全部临一条直线而建，客户选择需求小。占地面积：51522㎡
建筑面积：122680㎡
建筑形态：多层 高层 主力户型：84—120㎡
开 发 商：六安裕源置业有限公司 项目位置：六佛路与裕南路交口
售 楼 处：六佛路与312国道交口尼桑4S店对面 博创地产顾问
销售动态：本案销售较早，住宅基本售罄，均价4100元㎡，折后价3800元㎡，四季阳光中秋国庆双节即将来临之际，城南首席光线建筑四季阳光感恩回馈：现房加推景观王座——14#楼王，预约即可享受1万抵3万优惠。不仅如此，双节期间购买其它在售多层及沿街旺铺同样可享受开盘价优惠。
绿城花园：
项目卖点：首期开盘低价入市，户型种类多，迎合不同客户群体需求。项目开盘前宣传造势。紧邻新建扩宽的城南陡步河，独享沿河500米自然生态景观带。多层花园洋房提升小区品质。
项目劣势：目前交通不太便利，只有一路公交202还不能直达。占地面积：70459平米 建筑面积：185945㎡
建筑形态：多层、高层、小高层 主力户型：80—120㎡
开 发 商：安徽鑫陆置业有限责任公司 项目位置：六安市磨子潭路与兰花路交汇处向西 售 楼 处：六安市三中心长城钢构前楼
销售动态：目前多层3#、4#楼正热销中，面积在80—120㎡，价格在3900元/㎡左右。而现进行预约的是多层1#、2#楼，预计9月下旬开盘，面积在79—119㎡，均价大概在3700元/㎡左右，预约形式是交1万直接锁定房号，折后价3300元㎡。博创地产顾问
南洋现代城
项目卖点：户型种类较多，可供不同需求客户选择；距淠河、火车站、南站较近，交通条件好；北部专业市场林立。
项目劣势：社区景观、园林建造没有亮点，层次感不强，规划水平一般；写字楼物业定位暂不适合本区域的客群需求。占地面积：16.5万方 建筑面积：52万方 建筑形态：高层 主力户型：82—125㎡
开 发 商：安徽星辰置业有限公司 项目位置：六安市广本4S店对面 售 楼 处：六安市广本4S店对面
销售动态：从6月18日起，一期5#楼开始预约，面积在82—125㎡，共108套房源，大概价格在3800元/㎡左右。8号楼预约可享受存20000抵40000优惠，预约金超出20000元的部分，享受10‰利息补贴，多存多得!折后价3500元㎡博创地产顾问
凤凰花园城
项目卖点：前期通过明星效应邀请潘长江和韩乔生到本案助长项目的短期内热销，从而也使楼盘名气度大增。另外小区绿化率较高，楼间距较大。且开盘期间优惠很大，最高优惠9万。
项目劣势：城南整体配套不太完善，学区有但不是名校。一路202公交尚不能直达本案。
占地面积：130000㎡
建筑面积：300000㎡
建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：83—127㎡
开 发 商：六安市盛平房地产开发有限公司 项目位置：三中心天裕米业西侧
售 楼 处：六安市磨子潭路长城钢构前楼
销售动态：目前在售的是小高层2#、3#、5#、8#，共264套，现在还剩20%；项目预约的是1#楼，共18层，面积在83—127㎡，均价在3300——3800元/㎡，特价房有12套，价格为3250元/㎡，预约方式是交1万抵3.8万元。博创地产顾问
嘉利豪庭
项目卖点：建筑材料品质承诺，让业主放心；嘉利豪庭一期的房子已经都建好，单从地势方面填土都比旁边楼盘高出很多，细节之处能看出一个开发商的态度。社区配置幼儿园、会所、1000多个停车库/停车位;坐拥城南小学、城南中学、裕安中学优质教育资源;银行、邮政、医院近在咫尺。项目劣势：价格相比周边楼盘较高。占地面积：100000㎡
建筑面积：240000㎡
建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：84—142㎡
开 发 商：六安嘉利置业有限公司
项目位置：六安城南磨子谭路周谷堆西侧 售 楼 处：六安城南三中心312国道桥向南50米
销售动态：项目开盘较早，目前对外销售的是多层3#、5#、9#，均价3600元/㎡。高层27#、28#，面积在84—142㎡，均价3800元/㎡。付款方式是一次性9.6折，分期首付八成，优惠98折；首付五成，优惠99折。按揭首付八成享受9.7折；首付六成享受9.8折；首付四成享受9.9折的优惠，且每户购房者都可在博创地产顾问
原价的基础上优惠15000元，折后价3300元㎡。
腾逸水岸名城
一共约648套房源、高层房源约320套，小高层88套、多层房源260套。项目卖点：紧邻淠河景观带，水景资源、多种物业类型及社区商业、产品排布错落有致，多层电梯洋房提升产品品质。简欧风格的建筑风格，外立面有品质感。
项目劣势：地块不临近主干道、户型定位不够准确，多层120平米户型较多，偏离区域客户群体置业喜好，不经济；项目北侧的皖西汽配、摩配大市场对项目形象有影响。占地面积：99900㎡
建筑面积：26万㎡
建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：80-130㎡
开 发 商：安徽腾逸置业投资有限公司
项目位置：六安市磨子谭路与梅花大道交汇处
售 楼 处：六佛路与梅花大道交汇处往东150米（安徽皖西粮食储备库）博创地产顾问
销售动态：去年开盘，今年10月，推出绝版多层 房源60套，每套按1万抵5万进行优惠，同时老客户带新客户看房也可享受到一定2000元优惠。均价在3900元/㎡左右，折后价3600元㎡。
同济万象城
项目卖点：首期开盘以超低价格入市，赢得不少刚需亲睐；另外在开盘前，以特别的营销手段“绝密文件”楼号定价的形式宣传，吸引了眼球。项目劣势：交通不太便利，位置较偏，周边配套还不太完善。占地面积：100000㎡
建筑面积：250000㎡
建筑形态：高层
主力户型：一期82-99平米
开 发 商：安徽同济置业有限公司
项目位置：六安市城南镇樊通桥片学府西路与松林路交汇处（城南中学对面）售 楼 处：六安市解放路与大别山路交叉口向北20米
销售动态：同济万象城9月29日开盘，一期共推出215套82-98平米的精品三房，每户均赠送空中花园。同时，特别推出50套2980元/平米的特价房，其它博创地产顾问
房源以均价3200元/平米的低价入市，另外，还可享受家电大抽奖活动。
万嘉学府春天
项目卖点：一期85-106㎡花园洋房即将盛大开盘，优惠巨大，主力价位2880-3580(折后)另外实行买房送车活动。
项目劣势：城南片区，位置较偏，整体配套设施落后。占地面积：100000㎡
建筑面积：220000㎡
建筑形态：多层 小高层 高层 主力户型：85-106㎡
开 发 商：六安万嘉置业有限公司
项目位置：六安市六佛路与学府西路交汇处以西（裕安中学以西）售 楼 处：六安市解放路与龙河路交汇处（市区售楼部）
销售动态：9月16日，万嘉学府春天首次正式对外预约。一期开盘为12栋住宅，本次预约为1、8、11#楼，预约三栋均为多层，面积为85平米，100平米和106平米三种，共计114套房源。本次预约优惠幅度空前，本次预约前三百名客户可博创地产顾问
享受交5000元抵20000元优惠，301到500名客户可享受交5000元抵15000元优惠；另外，客户在一期开盘当天成功认购一套房源即可获赠比亚迪F0轿车一辆，奖品还可折现30000元；最后，每天前10名成功申请的客户均可获赠价值3000元的万嘉学府春天购房优惠券一张。
清华家园
项目卖点：小区景观已经形成，前几期已经入住，入住率也还不错，202公交直达本案。多层建筑为主，视野开阔。
项目劣势：项目位置位于城南镇，距离城区距离较远。占地面积：55000㎡
建筑面积：82406㎡
建筑形态：多层 小高层
主力户型：三房125-106㎡，两房80-87㎡ 开 发 商：六安星星房地产开发公司
项目位置：裕安区城南镇（原老粮站）博创地产顾问
售 楼 处：解放中路与小东街交口
销售动态：清华家园目前在售小高层17#楼总楼层为9层，合计50多套房源，房源面积80-87㎡，以两房为主，均价3300-3600元/㎡。均价3450元㎡。折后价3100元㎡。预计2013年12月交房。
城南板块住宅市场区域分析总结：
产品情况：多层、小高层、高层出现；项目规模大概在10-50万㎡的中上等楼盘；户型面积大概在80-120平米左右，市场发展趋势为经济实用型户型。
价格情况：区域整体价格范围为2980-4000元㎡，目前均价在3490元㎡左右，区域楼盘水平整体处于六安市低位。
销售情况：区域在售项目居多，推货节奏频繁，六安市整体存量房较大，消化还需一年半左右，裕安区城南板块存房量很大，再加上近期推出的5块地块，未来城南镇房地产不容乐观。
客户情况：城南板块客户来源较为单一，主要是以周边乡镇客户为主，客户职业多为生意人、返乡置业者、进城上班者和务工者等等，在购置目的上，多以自住、子女上学、改善性需求为主，资金量小，投资型较少。
六安博创房地产顾问有限公司
2012-10-12 13
