德阳房地产分析_德阳房地产投资分析

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德阳房价下降趋势明显、德阳城市规划，到2020年德阳规划市区面积为现在已建面积的3倍多。旌阳区人口为63万，其中包括旌阳区市区周边的各个镇，也就是说市区人口最多40万。德阳规划建100万人口城市，就需要增加40万人。而德阳的经济已三大国企（东电、东汽、二重）为龙头，每年三家企业招聘人员总和不超过1千人，而很多都是外出读书人口回流。城市“一三五八”发展战略，现代物流业、商贸流通业、旅游业、房地产业、文化产业、科技和信息服务业、社区和养老服务业、金融服务业、商务服务业（来

源;）其中以保利占地面积最大，共380万㎡，一期翡丽湾占地6.9万㎡，可容纳住户1792户。项目整体完成估计能容纳1.5万户，6万人居住。三大企业，据可靠消息称，二重技术中心与领导层要搬到成都，估计有1千多人搬走，将产生空房数量1千套以上。集资精装房已经建好，只是朝夕的事，二重地震后也建有安置房；东汽地震职工安置房一期二期，已经解决大部分员工居住，未解决的主要是98年之后参见工作的三千名员工；东电的情况不甚了解，想必也差不多。今年1月份房价还稳定在4700，虽然由于房屋申报价格不能随意更改而未出现价格松动，但7月份以来各个楼市都出现的各种赠送面积大约8~20平方米，实则降价10%~20%。

4、现有住房现状，傍晚外出观察德阳各个住宅，你会发现80%的房屋并没有灯光，只有20%房屋亮灯，也就说70%的房屋并没有住人，而是闲置的。而较高的二手房交易税，已经让二手房成为烫手的山芋，有价无市。现在的状况下还买住宅房屋，除了结婚刚性需求，找不到更合适的理由。

5、国家政策影响，提高贷款利率、限购、房产税组合拳一套接着一套，虽然名为控制房价实为增加财政收入。但还是对房地产市场影响非常大。如同几年前股市牛气冲天时，国家印花税从千分之一提高到千分之三，股市一蹶不振一样。（股市资金涌入房地产市场，也一方面造成房价高涨。)来着熙熙皆为利来，楼市观望态势严重，若现行政策下来，楼市必降无疑。

6、市场影响，每个行业都有市场周期，房地产市场周期为10~20年。美国与日本已经经历过房地产崩盘的厄运。中国房地产市场从2000年左右开始已经连续十年高升，有波峰必然有波谷。而一般边缘城市市场总是跟随主流城市变化而变化。为满足刚性需求，先做购房能力评估，计算出个人（或家庭）的年收入，得到具体年收入后乘以5，得出根据自己目前条件下的商品房合理消费值，也就是说5倍于你的年收入的房子是你商品房消费合理数值。即使楼市崩盘也不会对自身与家庭造成灾难性影响。

7、到2015年，外资银行大批介入中国市场，本土银行利润将大大缩水，信贷成本降低，购买房屋借贷利息成本将降低。同时，由于外资银行金融机构的介入，投资的方式将更广泛。房地产将不再是投资的主要手段。同时，更多公司将中国作为消费品制造基地与销售市场，而不再是单一的制造基地，实体经济将取得充足发展。

综合以上情况，德阳现在每年刚性需求4200套，每年平均7900套待售；德阳市民大量囤积的房屋；国家调控政策限制；德阳房地产价格走势上涨空间并不存在，下降趋势明显。

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