五月新盘开盘量锐减 下半年西安房价仍将上涨_西安市房价首付

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五月新盘开盘量锐减 下半年西安房价仍将上涨

2013年05月23日08:12西安晚报[微博]蔺荣梅我要评论(2)

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5月份西安楼市预告开盘数量不少，截至目前实际开盘量却不足二分之一，是市场整体“遇冷”，还是有其他的原因？为此，记者深入市场，采访房企、专业机构、知名专家，对当前楼市进行剖析，还原楼市真实现状。

开盘量下滑 “红五月”仍有盼头

相比3月、4月份，开发商的推盘热情在5月似乎有所冷却。5月，“暖场活动”成为众多开发商重点采用的营销手段，然而，从目前市场状况来看，5月的实际开盘量并不尽如人意，究竟是开发商放慢了节奏？还是市场供需结构发生了变化？传统旺季“红五月”能否实现？

五月近尾声 开盘量较预期缩水

5月即将接近尾声，就目前开盘的楼盘数量来看，与预期中的“红五月”尚有所差距。早在4月，已有34家楼盘取得了预售证，五月第二周又有5家楼盘取得预售证，近40家楼盘均表示将在5月开盘入市。然而，目前正式开盘的项目不足预期的二分之一，“雷声大雨点小”成为5月楼市的真实写照。

截至目前为止，除了雅居乐·铂琅峯、世融·嘉轩等几个项目如期开盘，其他项目均不同程度延缓了开盘时间。上周末有8家楼盘相继入市，推出近2800套房源，其中80㎡—120㎡房源为“主力军”，价格在4500元/㎡—6700元/㎡不等，部分楼盘还推出了200㎡以上的大户型。虽然在5月即将结束之时，开盘项目有所增多，但较预期开盘量依然有所下滑。

暖场活动多 置业者越来越理性

从周末楼盘频推活动不难看出，开发商并不想错过5月传统销售旺季，在未开盘的情况下，不断用各类“暖场活动”来试探市场，悦美国际和保利·拉菲公馆等楼盘均在母亲节期间推出专场活动。然而面对相对理性的刚需置业者，开发商举办的活动似乎只赚到“吆喝声”，实际成交量并未有明显上涨。与4月相比，目前刚需和首改置业者仍为市场“中流砥柱”，心理价位在6000元/㎡—7000元/㎡。张先生最近在为自己挑选婚房，他说：“虽然婚期将至，但是我并不着急，要选到合适的房子才会买。因为，目前市场上价格低的楼盘大多是期房，入住婚房也在几年之后，所以想多对比对比，希望可以挑到心仪的房子。”

红五有盼头 成交面积或破百万

今年的“小阳春”虽遇新政出台，但是3月、4月西安普通住宅成交量却并未下滑。数据显示，西安普通住宅成交量，3月份为116万㎡，4月份为113万㎡。专家分析，今年3月和4月的高成交量与政策有着很大关系，部分二手房置业者因政策将目光转向新房市场。

截止到5月18日，5月西安的普通住宅成交面积为74万㎡，从目前态势来看，5月住宅成交破百万平方米基本没有问题，但是相对于4月的成交可能会有所下降。就目前现状来看，开发商为吸引刚需，将很有可能打出“价格战”，因为对于刚需来说最关注的还是价格。开发商只有抢占到刚需市场，项目后期的开盘以及销售才会更加有把握。

记者 杨也

蓄客量不足 新盘加推“未达标”

虽然“五一”小长假成功为五月楼市拉开序幕，但“假日效应”结束后，西安楼市开盘量却大幅缩水。与“小阳春”的火热相比，5月西安楼市开盘量，期望值高实际数量却不多。什么原因导致开盘量严重缩水？为此，记者采访了部分开发企业。

蓄客不乐观 开盘怕冷场

近日，记者走访了几家已取得预售证的楼盘，多数楼盘反映蓄客量“惨淡”。记者从某项目了解到，该项目原定于5月初开盘，并预计推出300套房源，然而截至目前蓄客量仅有100组左右，为此只好将开盘时间延至5月底或6月初。该项目相关负责人在接受记者采访时表示，他们具体开盘时间要看蓄客量而定，在蓄客量不足的情况下贸然开盘，很有可能遭遇冷场，这会影响置业者对项目的整体判断，从而导致项目后期销售困难。

其实，多数楼盘在三四月份都取得了不错的销售业绩，刚需大批入市也成为“小阳春”的支撑点。进入5月，一方面因为市场需求在3月、4月份得到一定的满足，另一方面房企在经过长时间的强推期后，会稍微放慢节奏以便后期房源可以均匀面市。观望情绪浓 推盘节奏缓

在走访多家楼盘后记者发现，售楼部的人气并不比三四月份差，为什么会出现蓄客不足的情况呢？采访中，某楼盘销售顾问告诉记者：“近期到项目来的置业者大多以前期了解为主，很多都已看过多家楼盘，置业者现在虽有购房需求，但不少仍处于观望期，往往是了解项目后就离开，并不参与排号。”

某种意义上，置业者才是楼盘开盘与否的决定者，如果开发商选择在置业者购房情绪并不浓郁的时候开盘，很有可能遭遇房源滞销，若后期市场需求增多开发商又将面临“无房可开”的尴尬局面。随着市场的变化而变化，是多数房企在前景不明的情况下而作出的选择。

条件不成熟 开盘遭延误

“虽然项目在4月就已取得预售证，但目前项目并没有开盘。主要是因为楼盘的样板间还未完工，不能很好的向消费者展示房源，原计划内的开盘时间也会因此延期。如果消费者对项目没有很正确的认知，那么后期的开盘销售将受到影响。”高新区某项目负责人表示。

另外，还有部分开发商表示，因项目还没有预售证，所以开盘时间暂时不能确定。预售证是项目开盘的首要条件，在取得预售证之前，项目并不能进行销售，这一规定也是规范楼市健康发展的必要条件。

记者 杨也

市场在调整 房企也在随行就市

针对截至目前，5月西安楼市实际开盘量不足业内预期二分之一的状况，业内不少人士各抒己见，为还楼市以真相，记者将带您听听业内专家对此现象的解读。

市场有变化 部分企业忙练内功

“今年楼市很特殊，从数据统计来看，1—4月份西安楼市呈现量价增长态势，这是因为‘新国五条’出台后，促使楼市提前放量，楼市买方需求被提前透支、提前释放。”独立地产评论人李连源在接受记者采访时分析称，楼市需求被提前透支，这便打乱了地方开发商按部就班的营销计划，虽然对于已经开盘的项目来说这是好事，所推房源得到充分消化。

是对于那些没开盘的项目，他们没开盘的真正原因是因为前期准备不足，不能满足市场需求。因为后限购时代对楼市的要求更高，楼盘的精细化程度也要求更高，在有限的购房额度下，许多购房者会考虑选择“一步到位”。加上在楼市调控政策的刺激下，购房者安家置业更加理性，开发企业促销引导的作用越来越有限。

此外，“新国五条”等楼市新政促使观望气氛更加浓烈，为此，部分准备不够充分的开发企业不得不选择推迟开盘时间，积极应对市场新变化，在内部优化、营造产品品质方面下功夫，丰富产品线，以便适应新的市场需求。

开盘更谨慎

都是观望“惹的祸”

采访中记者也了解到，部分房企随早就做好开盘准备，但由于前期蓄客不足导致开盘中途夭折。对此，省城市经济文化研究会会长张宝通表示，都是观望惹的祸。据他分析，开发企业推迟开盘主要原因是“观望”。他说，3月份二手房政策出来后，市场上已经释放了一部分需求，目前市场观望强烈，影响楼盘蓄客量，所以部分房企选择推迟开盘时间。另外，目前西安城市化率52.6%，市民化率仅有30%，连40%都达不到，这就说明市场上刚性需求还很足，也就促使房价不可能下降，预计后期房价将平稳缓慢上涨。

记者 蔺荣梅

下半年楼市 将保持稳中有升

楼市即将“中考”，“下半年走势如何？”成业内关注焦点。近日，克而瑞机构发布最新楼市数据统计分析报告称，下半年楼市有可能“三步走”，房价总体仍将保持上涨势头。

利好政策下

五月楼市或“丰收”

据统计，上个月西安楼市并未出现大幅度波动，住宅市场成交面积达117.7万㎡，环比下降2.5%，同比上升64.3%，而住宅价格为6978元/㎡，环比上升0.6%，同比上升3.1%，较去年同期仍表现活跃。而从全国重点城市楼市表现来看，整体呈现大幅回落，平均回落近四成，但与去年同期对比，市场仍处于高位运行。克而瑞机构分析认为，政策落地满月，但调控效应明显低于市场预期，4月量跌价升也是正常变化表现。此外，西安新房价格短期内较难出现大幅波动的可能性，中长期房价仍将处于平稳向上态势。预计未来几个月内“量稳价涨”或将成为市场主流形态。房地产政策面存在类似2010年多轮次、多波段调控可能性。而西安市场在阶段性放量后，预计5月，若在房企释放一定优惠条件下，市场仍将保持较好去化态势。

二季度市场 成交量将有所减弱

从二季度看，期内第一个月西安市的普通住宅成交再次突破百万平方米，市场的“小阳春”格局已定。数据显示，各开发商也纷纷在市场好转的背景下开盘或者推新，市场热度不减，而刚需和部分改善性需求也进而纷纷入市。为此，美城机构首席市场分析师董生在接受记者采访时表示，近期政府频繁的释放调控信号，市场层面上一部分客户又重新陷入观望之中，同时在一季度，市场的火热其实也已经透支了部分刚性需求。在此影响下，二季度市场的成交量应当会有所减弱，但是还会保持一定的热度。

下半年楼市

可能会有“三步走”

对于业内关注的下半年楼市走向，克而瑞机构分析称，期内楼市具体走向将有三种可能性。首先，新一届领导班子对于房地产市场调控的态度尚未完全明确，所以不能排除今年“新国五条”之后再无政策出台的情况，若此类情况发生，那么没有了进一步政策的影响的2013年下半年，房价势必会继续回升；其次，如果新一轮收紧政策在年中出台，那三季度的市场成交量将较二季度继续下滑，直到四季度开始回稳，届时房价的上涨势头将得到短暂平息；第三，如果年中并无新政出台，那么随着“新国五条”效力的逐渐淡去，三季度市场交易量可能持续回升，同时引发新政于三季度出台，届时四季度市场将再次有所回落，房价上涨的势头得到有效遏制。

总而言之，下半年的房价总体仍将保持上涨势头，这样的势头是否能够得到有效平复，将取决于新一轮调控政策将在何时到来。

美城机构首席市场分析师董生针对国家统计局近期公布的一二季度经济状况分析称，预计市场会在三季度逐步平稳，而在四季度会有一波翘尾行情。据他分析，一般而言，业内共识为：在经济好转的背景下政策打压房地产的底气比较足，而经济如果不景气，则很难对房地产下重手。因此，在当前情况下，短期内政府出台更严厉的政策可能性很小，下半年的政策层面应该会保持相对稳定。在政策面平稳的背景下，市场层面也将会呈现相对稳定的状态，不会大起大落。我们之所以判断四季度会出现翘尾行情，一方面在于各开发商一般而言都会在年终冲击销售业绩，另一方面随着时间的推移，购房者对于调控政策的消化能力也在不断增强。