浅谈沈阳存量房交易流程_沈阳二手房买卖流程

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浅谈沈阳存量房交易流程

随着沈阳市存量房屋交易量的不断增加，沈阳市房产局针对沈阳市存量房屋交易市场的情况，制定了相关政策规定，对于交易流程中的问题进行了归纳。主要囊括几个环节：限购查询、核税、完税、所有权转移（过户）、资金监管、领取产权证、进抵押（如果进行贷款的话）。其中，对于限购查询环节、资金监管环节市房产局等相关部门，尤其做出明文规定，如：《沈阳市存量房屋交易资金管理办法》、《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（限购令）。

一、“限购令”——查询限购

沈阳市房产交易所中都设有查档室，设置目的是为了让前来办理房地产权属变更，如存量房买卖的民众进行查档，主要查询内容包括查询买方所售房产是否在抵押状态，是否为过五年唯一的家庭普通住房、查询买方购房资质以及相关情况。

现行限购令内容如下：在沈阳市人口密集、房价过高的二环区域内，暂时实行居民家庭限购住房套数政策，即已拥有1套住房的沈阳市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对已拥有2套及以上住房的沈阳市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非沈阳市户籍居民家庭、无法提供在沈阳市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非沈阳市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。

（一）限购令相关问题解答

解答一：二环即“大二环”

昨天，记者从沈阳市房产局了解到，沈阳版限购令将从今年3月8日施行。其中，商品住宅以合同备案的日期为界限，二手住宅以实际下发房产证的日期为准。这意味着：如果有家庭已有两套房，又在二环内已经购买了第三套房，但是还未进行合同备案的，那这套房子就买不成了。而限购令所说的“二环”就是人们通常理解的“大二环”。

解答二：网点等不限购

在限购政策当中，除了被限购的“人”之外，备受关注的应该就是被限购的“物”了，沈阳市房产局工作人员解答说，限购房屋为住宅类房屋（包括普通住宅、公寓、别墅等房屋），非住宅类房屋（网点、写字间、公建、商业用房、车库等）则不在限购范围之内。

解答三：已有住房按照合同备案为准

据了解，目前沈阳市规定，购房人家庭已有住房套数包括：在本市内，购房人家庭成员名下已办证的住房和已合同备案、但还没有办房证的商品住房套数之和。解答四：已被拆迁的房屋需开证明

有住房已经拆迁，但查询时仍能查到登记记录的，可以持《房屋拆迁补偿安置协议》等证明房屋已拆迁的材料，到原发证部门申请办理注销登记。注销登记后，重新办理查询即可。

此外，如果购房人对住房套数查询结果有异议，可以向房屋登记机构提出异议，提供相关证明材料，房屋登记机构调查后，予以变更。

解答五：限购不影响继承

按沈阳市出台的相关限购政策，不论以何种方式取得（含购买、动回迁、房改、继承、赠与等方式）的住宅房屋，均计入购房人家庭已有住房套数。

但值得注意的是，如果一个家庭已经拥有两套住房，但现在通过继承再增加一套住房的，并不会受到限制，依旧可以正常办理继承手续。按照相关规定，房屋继承、赠与、房改购房、回迁、离婚析产、法院判决均不纳入限购范围。

解答六：购二环内房屋前需填申报表

购（二环内）房者应向开发企业或二手房屋登记机构提供家庭成员身份证明、户口簿、婚姻登记状况证明，非本市户籍居民家庭还须提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

除此之外，购买商品住宅的人在与开发企业签订商品房买卖合同之前，还应填写《购房人家庭及住房情况申报表》。而购买二手住宅的购房人则在二手房转移登记前的交易核档环节填写申报表。

在交易环节，开发企业和二手房屋登记机构应该对购房人的家庭成员身份证明、户口簿、婚姻登记状况证明等相关信息进行核实，非本市户籍居民家庭还须提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明等材料。符合条件的予以备案或受理交易申请，如果发现购房人提供虚假信息购买住房的，应当与其解除商品房买卖合同或不受理其交易申请。

（二）限购对象

1、有1套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同），在二环区域内限购一套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）

2、提供在本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在二环区域内限购1套住房

（三）禁售对象

1.有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

2.1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

3.提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房

（四）调控措施

购房不足5年买卖 昨起全额征收营业税。

（五）查询限购备件

卖方：身份证、户口本（夫妻双方及未成年子女）、婚姻证明、产权证（均各复印一份）

买方：身份证、户口本（夫妻双方及未成年子女）、婚姻证明（均各复印一份）婚姻证明包括：

1、未婚，离婚，丧偶：民政局提供无婚姻登记证明亦称单身证明（未到法定年龄不提供），离婚证和离婚协议书/法院调解书/法院判决书）等（注明离婚证和离婚协议一定要配套使用，凡有离婚证必有离婚协议，如果客户无法出具则需要到离婚所在民政局去调档）。

2、已婚：结婚证

拆迁房的提供拆迁协议，拆迁办出具的补款证明（银行流水或者存折原件复印件）。

买方是外地人需要出具一年以上纳税证明。

卖方若为正常婚姻，但是所交易房屋为婚前财产的，也需要到户口所在地的民政部门开具法定婚龄至结婚之日前一天的无婚姻登记证明，以证实其房屋归属权。

（六）查询所需时间

出示备件查询后三天可以取出结果。进行下一个环节。

二、核税

（一）目的在查询限购的基础上，在核税环节时，地税局会再次核实买卖双方的资质，留存备件备档，侯查。

（二）核税备件

卖方：身份证、户口本、婚姻证明、产权证、契证（均各复印一份）。

买方：身份证、户口本，婚姻证明（均各复印一份）

（三）所需时间

出示备件后，次日可以取出结果。进行下一个环节。

三、所有权转移（过户）

（一）目的由房地产交易中心工作人员核准买卖双方交易意见，以及交易备件真伪。屏蔽存量房交易中可能出现的风险。

（二）过户备件

卖方：身份证（如买方贷款买则需复印两份）、身份证要与资金监管银行卡正面复印在一张纸上，婚姻证明（均各复印一份）

买方：身份证、婚姻证明，新契证（均各复印一份）

四、资金监管

（一）目的为维护房地产交易市场秩序，保障存量房屋交易资金安全，维护当事人的合法权益。

（二）资金监管备件

资金监管确认单、卖方身份证和银行卡正面复印件、契证。

（三）资金监管相关条例

沈阳市存量房屋交易资金管理办法（见附录）

五、取产权证

取证备件：买方：契证、身份证（无需复印）

六、进抵押

如果买方进行进行商业贷款、公积金贷款需要进抵押，证明房产处于抵押状态。目的是为了维护银行以及公积金管理中心的权益。