企业与房地产项目财务分析指标_房地产项目财务分析
企业与房地产项目财务分析指标由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产项目财务分析”。
短期偿债能力分析：
1、流动比率，计算公式： 流动资产 / 流动负债
2、速动比率，计算公式：（流动资产-存货）/ 流动负债
3、现金比率，计算公式：（现金+现金等价物）/ 流动负债
4、现金流量比率，计算公式： 经营活动现金流量 / 流动负债
5、到期债务本息偿付比例，计算公式： 经营活动现金净流量 /（本期到期债务本金+现金利息支出）
长期偿债能力分析：
1、资产负债率，计算公式： 负债总额 / 资产总额
2、股东权益比例，计算公式： 股东权益总额 / 资产总额
3、权益乘数，计算公式： 资产总额 / 股东权益总额
4、负债股权比例，计算公式： 负债总额 / 股东权益总额
5、有形净值债务率，计算公式： 负债总额 /（股东权益-无形资产净额）
6、偿债保障比率，计算公式： 负债总额 / 经营活动现金净流量
7、利息保障倍数，计算公式：（税前利润+利息费用）/ 利息费用
8、现金利息保障倍数，计算公式：（经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税）现金利息支出
营运分析
1、存货周转率，计算公式： 销售成本 / 平均存货
2、应收账款周转率，计算公式： 赊销收入净额 / 平均应收账款余额
3、流动资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均流动资产余额
4、固定资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均固定资产净额
5、总资产周转率，计算公式： 销售收入 / 平均资产总额
盈利分析
1、资产报酬率，计算公式： 净利润 / 平均资产总额
2、净资产报酬率，计算公式： 净利润 / 平均净资产
3、股东权益报酬率，计算公式： 净利润 / 平均股东权益总额
4、毛利率，计算公式： 销售毛利 / 销售收入净额
5、销售净利率，计算公式： 净利润 / 销售收入净额
6、成本费用净利率，计算公式： 净利润 / 成本费用总额
7、每股利润，计算公式：（净利润-优先股股利）/ 流通在外股数
8、每股现金流量，计算公式：（经营活动现金净流量-优先股股利）/ 流通在外股数
9、每股股利，计算公式：（现金股利总额-优先股股利）/流通在外股数
10、股利发放率，计算公式： 每股股利 / 每股利润
11、每股净资产，计算公式： 股东权益总额 / 流通在外股数
12、市盈率，计算公式： 每股市价 / 每股利润
13、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入*100%
发展分析
1、营业增长率，计算公式： 本期营业增长额 / 上年同期营业收入总额
2、资本积累率，计算公式： 本期所有者权益增长额 / 年初所有者权益
3、总资产增长率，计算公式： 本期总资产增长额 / 年初资产总额
4、固定资产成新率，计算公式： 平均固定资产净值 / 平均固定资产原值
/
房地产项目财务分析指标
一类是静态指标，一类是动态指标。
静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括开发商成本利润率、成本收益率、投资利润率、静态投资回收期、自有资金利润率、借款偿还期等；
1、开发商成本利润率
开发商成本利润率=（项目总开发价值-总开发成本）/总开发成本
如果项目全部销售，则项目总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入；如果项目全部用于出租，则项目总开发价值为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费用、建安成本、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。
开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。一般来说，对于一个开发期为2-3年的项目，项目建成后出售，其开发商成本利润率大体为30%~50%。
2、成本收益率
成本收益率=开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入/总开发成本
3、投资利润率（通过损益表计算）
投资利润率=年利润总额/项目总投资
年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用
年产品销售税金及附加=年增值税+年营业税+年特别消费税+年资源税+年城市维护建设税+年教育费附加
项目总投资=建设投资+流动资金投资（一般可忽略）
在财务评价中，投资利润率大于等于行业平均投资利润率时，一般认为项目有盈利。
4、静态投资回收期
静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量
5、自有资金利润率（通过损益表计算）
自有资金利润率=年平均利润总额/自有资金
6、借款偿还期
借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款资金额
动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等；
1、内部收益率
指项目各年累计净现金流量现值等于零时的折现率。
2、财务净现值
n
NPV=
t=0 CI−CO t i为基准收益率或设定的目标投资回报率
如果NPV大于等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因此在财务上可行。
3、动态投资回收期
动态投资回收期=（累计折现值开始出现正值的年数-1）+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值
