0204_关于豪宅营销_揽胜豪宅营销
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0204林总关于豪宅营销的语录整理
关于高端住宅分类：
1、资源指向型，山湖临海、景观绝佳、指标优异，一般成为第二居所或者第三居所；
2、城市中心公园旁适宜居住的高端住宅，成为富人区，成为第一居所，如中信红树湾；
3、顶级商业地段里的顶级配套，如幸福里、翠湖天地，当时梳理幸福里的时候最有印象的一句话是“以步行的方式享受世界上最顶级的奢华配套”，而这类住宅也特别适合现楼销售，最利于实现价值最大化。对于大体量的豪宅项目，首先要明确项目的目标/立意在哪里，其次是考虑目前的关键目标和重要问题，战略就是项目的目标，战术就是项目的推售，一期我们输出的价值观和推售安排直接引领着整盘的立意与后续的推售，因此在思考项目目标的时候，一定是要跳脱一期，考虑整盘。那么具体来梳理目标：
1、“取势”，确定市场定位，形成影响力。这个问题需要明确我们在什么时间段、在多大范围内，确定我们的市场定位，形成我们的影响力。例如中信湾项目，作为这样一个大盘，可以立足5-8年来进行考虑，作为珠海的项目，首先来盘点珠海市场，很明确地发现市场上并没有同类或者同档次的产品，那么来看珠三角，盘点主要城市我们也发现并没有同类产品竞争。于是项目的定位就十分清晰了，我们一定是定位高端市场同类产品唯一供应，在珠三角范围内凸显核心竞争力，成为同类产品“一哥”、豪宅必看项目。那么项目影响力的传播范围就是珠三角，传播核心就是同类产品NO.1。
2、“明道”，确定客户定位，锁定核心目标。例如中信湾项目，我们的客户群体是锁定南中国的，要充分利用中信在南中国的影响力，摸清中信的楼盘家底，针对个城市主要是深圳、广州、佛山、东莞、汕头的贵宾客户做推介，像红树湾的客户，他们很有投资意识，也很好沟通，直接把一些项目核心竞争力针对性释放即可。那么关于项目目前售楼处不定这些因素，一定要树立“无后方作战”思想，建立推介会标准，即可锁定核心客户。对于中信湾项目，在北京、深圳、广州等城市做一级锁定，在香港、澳门、佛山和东莞做二级锁定。
3、“优术”，建立营销标准，凸显核心竞争力，完成首期营销目标。例如中信湾项目，既然定位南中国最牛的项目，那就做南中国最牛的事，包括核心手段、技术手段、服务标准，等等，在这里先说两个案例。
第一个案例，09年卖的最火的豪宅浦东星河湾，星河湾到底牛在哪里呢，1、开盘当天销售三百多套，实现销售金额40个亿，这个记录在一段时间内应该不会被打破；
2、星河湾的位置在浦东并不算好，如果把东方明珠当作市中心，那么星河湾顶多算三环，周边的均价只有2万，它却卖到了5万；
3、09年8月1号做发布会，8月4号开始认筹，8月8号开盘即售罄，这样一个快速营销的过程很值得思考。那星河湾究竟是如何达成的呢，个人认为主要有两点，1、极其奢华的营销+极其奢华的媒体+极其奢华的展示，短期内高密度、高金额的媒体投入，体验式的展示营销，销售代表的口径是“你所看到的一切就是交楼标准”，他们还有一个噱头是“目前你在星河湾能够看到1000多种名贵的树木，还有1000多种在运输的路上”，还包括讲求细节、追求完美的手工等；
2、客户资源的大胆调动，8月1号在上海、北京、广州三地同步开发布会，4号在上海、北京、广州做三地同步认筹，上海客户立刻被点燃，开始抢筹，就是这样利用客户互相刺激，利用外围客户挤压造势，8号又作了北京、广州贵宾客户的包机，为现场热销烘托了气氛。第二个案例，深圳益田大运城邦，地处东莞靠近龙岗的位置，30万占地，接近100万建面，从一房到四房、从别墅到酒店，产品类型很丰富，一期总共2200多套，开盘当天到场客户800多批，共3000多人，成交400多套，均价7500，当时周边的均价仅为5000-6000，镇区中心价格大概7000左右，每周能保证300批的上门，基本情况就是这样，关于这个案例我想说5点。
1、立意是南中国的大盘，最后的汇总是叫做“百万平米的国际大运健康生活样板”，它这个立意是非常高的。
2、确定主战场，因为它的立意很高，所以从一开始它的活动就是在深圳市区搞的，它没有把自己当作东莞的盘。
3、客户怎么来，其实这个项目第一个星期售楼处开放，第二个星期认筹，第三个星期开盘，这个周期也是很短的，那它的客户是怎么积累的呢；a）提前一年在益田假日广场作展厅，整体是一个非常时尚的调性，但是当时并没有任何物料可以发放，项目的时间节点也不确定，大概登记了2000-3000批的客户；后续在益田假日广场的咖啡厅作宣讲会，形式就是PPT+讲解，就这样对客户进行洗脑，办理城邦护照，这个护照是有条形码在上面的，客户上门或者参加活动是有积分可以拿的，这些积分后续买房可以减钱，最后升级了大概1000批的客户；b）10月份参加了秋交会，办了大概3000张护照；c）还有一个就是售楼处开放以后在持续办理护照；d）提早半年针对光大银行等上门推介，组织团购。当时世联进场以后主要是通过提前联动和call客来做客户。
4、开盘前声势巨大，12月31号晚上开跨年演唱会，一直持续到1月1号00：30，大概从11月开始宣传，300万的冠名费，100万的其他媒体配合，通过事件实现影响力的最大化。
5、整合资源，包括交2万顶5万、购房成功送益田假日广场2万块钱的购物卡等这些销售政策和资源整合。总的来说，大运城邦的策略整个来说是“三个大”，大事件——跨年演唱会和发布会，大展示——龙岗最好的现场，大客户——万人看房、千人买房。
反思中信湾项目，其实在珠海市场是很容易可以实现快速点燃的，这个阶段告知式的信息对于珠海市场就足够了，在售楼处投入使用之前反而应该把重点放在外围客户上，这个阶段对于珠海来说就是“引而不发，蓄势待发”。利用外围造势，造成内部挤压，目前珠海的客户还不成熟，还需要教育，但外围市场是有很多成熟市场的，可以用成熟客户来影响珠海客户。
关于品牌要搞清楚两个概念，品牌是什么含义和如何实现品牌落地。品牌等于知名度和美誉度，知名度和美誉度一定是建立在产品的基础上的，从项目角度讲，产品好、持续卖得好、售后服务好，从企业角度讲，那就是中信品牌的认知度。完全可以利用中信华南现有的广告立柱体系快速形成营销网络。
继续讲回“优术”。必须要想清楚的一点是：为什么这么做、做这个是为了什么>在做什么。就中信湾项目，目前需要考虑2个方面的问题：
1、目前现场、物料安排的问题。a)区域模型，你们认为目前的区域模型存在哪些问题？（自由发言），大家说的都对，总结起来讲，现在很多项目的区域模型直接等于一个交通地图，除了告诉你怎么到达没有别的用处，这就用偏了，区域模型的关键词是“未来”，它一定是告诉客户未来这里有什么；将项目所在作为区域模型的中心，将周围的城市和繁华聚拢，通过声光电的运用告诉客户“这里即将成为……”，这才是区域模型最大的作用。b)影视片，西安的芙蓉世家和澳门的新濠天地影视片都做的很有特点，让人一下子就能记住，影视片的关键词是“未来生活场景”，建议可以去大运城邦的现场参观影视厅和影视片，虽然还没有完成当时的理想，但是已经初步做到了。C)楼书，楼书需要考虑两点，1是楼书的形式，2是楼书的内容，现在的楼盘一般都会出至少两本楼书，一本形象楼书，一本产品楼书，其实这种强加“符号”或者“标杆”的做法我认为是没有必要的，踏踏实实做一本产品说明书和一本服务说明书，你从没有见过买哪件国际知名品牌的产品没有说明书的，实实在在把产品说清楚，顺带说出设计的团队和设计的用心，这就足够了，这就保证了信息的对称，其实这也是“足够的自信”和“郑重的承诺”。
2、目前营销、服务安排的问题。你们觉得现在楼盘接待的不足都有什么呢？（自由发言），现在确实存在着很多问题，包括刚才所说的价值点挖掘不够、整体服务感觉生硬这些。客户在接受价值点的时候是有一个正常的逻辑顺序在的，那么我们需要做的就是价值点挖掘和核心价值的传递逻辑，先要做卖点整合，然后进行分解，最后就是依据以上的工作对销售环节做设计，以达到客户的接受和理解，这点做的比较好的就是幸福里。那我们的现场要达到什么效果呢，标准的流程和水准稳定的服务，这两点说起来容易做起来却不容易，个人的发挥是很难保障稳定的，但是这些也不是不可以规避的，比如制定好标准的流程，采用分岗服务，这样有利于保证整体服务调性的稳定，再比如针对区域模型运用声光电背景音讲解、样板房背景音讲解等等，把不可控的因素标准化，这也是很好的解决方法。总结下来，我们的营销服务最重要的就是，按流程、高标准和稳定。
再补充一些其他的点，对于首次亮相的项目，现场的人气十分重要，一对一的预约式服务是可以营造高端的氛围，预约成功的客户感受也很好，但是这样会拒绝太多客户，不利于人气的聚集，因此首次亮相的项目对于这点一定要慎重。刚才讲到大运城邦护照上条形码的运用，其实可以直接将条形码印在贵宾卡的背后，客户上门、看样板房、看模型等全部需要刷条形码来开启贵宾通道，那么这样就可以实现高效精准的客户跟踪，因为目前我们的客户跟踪主要是通过销售代表来完成的，这中间的不定因素太多，很多时候策划对于这些客户的信息并不能做到有效掌握，那么我们就可以通过这些方法来规避。落到中信湾项目，还要考虑产品创新和装修方案，290㎡的超高层产品为了保证舒适度最好做到全套房，180㎡以上的产品至少做双套房设计，主卧最好做步入式衣帽间设计，这些点都需要考虑到。
