秋《资产评估》作业(二)答案参考_资产评估学作业及答案

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2010秋《资产评估》作业

（二）答案参考

一、单选题（每题1分，共10分）

1.B 2.D3.C4.C 5.B6.C 7.B8.B9.B10.B

二、多选题（每题1分，共10分）

1.CD2.ABDE3.BD4.DE5.ABC

6.ACE7.AD8.BCE9.DE10.ABE

三、简述题（20分）

1.房地产的主要特征。参考教材P99-100。

2.如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。

3.如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。

4.土地资产价格的主要特点。参考教材P108。

四、计算题（共60分）

１．采用收益现值法第一步：计算前五年收益折现

131618152061.22861702(万元）2345110%110%110%110%110% 第二步：计算后55年收益折现

20(p,10%,55)(p10%,5)123.5274105(万元),第三步：两段合计61.22861702+123.5274105=184.7560275（万元）２．采用成本法第一步：计算土地价1200×800=960000（元）第二步：计算建筑物价格

100024006020024001390129.87(元）1760

第三步：房地价格960000+1390129.87=2350129.87（元）

３．采用残值法

第一步：计算年房租收入780×500=390000（元）

第二步：计算总费用

（1）

（2）

（3）

（4）

（5）

（6）

（7）

（8）

（9）房产税390000×12%=46800（元）管理费390000×3%=11700（元）房租损失准备金390000÷24=16250（元）房屋现值 800×500-800×500×2%×10=320000修缮费320000×1.5%=4800（元）保险费320000×3‰=960（元）房屋折旧费800×500×2%=8000（元）土地使用税2×360=720（元）年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230（元）

第三步：年总纯收益390000-89230=300770（万元）

第四步：计算土地纯收益

（1）房屋纯收益320000×10%=32000（元）

（2）计算土地纯收益300770-32000=268770（元）

第五步：计算土地永续条件的价格268770÷8%=335962.5（元）

每平方米=33359625÷360=9332.29（元）

计算土地50年期的价格268770÷8%×[1-1÷(1+8%)50]=3287993.67（元）

每平方米=3287993.67÷360=9133.32（元）

4．采用残值法

第一步：计算年房租收入50×12×800×（1-10%）=432000（元）第二步：计算总费用已知73260元

第三步：年总纯收益432000-73260=358740（元）

第四步：计算建筑物重置成本2500×800×（1-2/48）=1916666.67（元）第五步：计算建筑物的纯收益1916666.67×8%=153333.33（元）