江苏省泰州市房地产投资情况_江苏省房地产投资分析

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2013年江苏省泰州市房地产投资情况

2013年，在一系列宏观调控政策影响下,泰州市房地产市场运行情况向好，开发投资在波动起伏中回升，一批新建楼盘相继开工，施工项目建设进度明显加快，商品房销售持续高涨，房屋竣工面积降幅逐渐收窄。但市场存量房居高不下，房企资金压力较大，土地购置面积和土地成交价款双下降。全年运行中住宅类项目明显扩张，商业地产项目有所萎缩。

一、开发投资波动上行,住宅类项目投资增势强劲

2012年我市房地产开发投资呈现前高后低、波动下行的格局，2013年与上年截然不同，呈现出前低后高、波动上行的态势。投资增速从2月份的1.8%经过一路跌宕起伏、波动上行，至年底达全年最高。全年完成房地产开发投资271.15亿元，同比增长17.2%，增速比上年末提升14.5个百分点，比2月份提升15.4个百分点，比上半年提升4.8个百分点，比三季度提升7.2个百分点。

房地产开发投资中，住宅项目投资增势强劲。全市住宅项目完成投资216.24亿元，同比增长37.44%，增幅高于房地产开发投资20.24个百分点，占全市房地产开发投资总量的79.75%，占比比上年提升12.65个百分点；商业地产项目完成投资54.91亿元，同比下降28.82%，占全市房地产开发投资的20.25%，占比比上年下降12.65个百分点。

二、施工规模逐步扩大，住宅新开工规模高速增长

随着火爆的市场销售形势，开发商明显加大了建设步伐。一批新楼盘相继开工，住宅新开工规模同比高速增长，与此同时竣工房屋面积降幅明显收窄。

全市商品房屋施工面积2254.32万平方米，同比增长22.83%，增幅比2月份提升20.43个百分点，比上半年提升9.33个百分点，比三季度提升6.93个百分点，12月份施工规模增幅与投资相应同为全年最高。其中住宅施工面积1739.76万平方米，同比增长25.66%；商业地产施工面积514.56万平方米，同比增长14.14%。

自上年6月至今年5月我市新开工房屋面积一直表现为负增长，6月份实现同比增长后增幅持续上扬，至12月底全市新开工商品房屋面积843.38万平方米，同比增长36.5%；其中住宅新开工面积663.78万平方米，同比增长52.68%，增幅高于施工规模29.85个百分点，高于新开工规模16.18个百分点；商业地产项

目新开工面积179.59万平方米，同比下降1.9%，增幅低于施工规模24.73个百分点，低于新开工规模38.4个百分点。

虽然全年商品房屋竣工面积仍然下降，但降幅明显收窄。全市商品房屋竣工面积416.15万平方米，同比下降7.65%，降幅比2月份收窄20.54个百分点，比上半年收窄22.84个百分点，比三季度收窄4.95个百分点。

三、商品房销售形势火爆，中等户型住宅较为受捧

我市商品房销售延续了2012年下半年开始的楼市回暖之势，加之去年的成交量为负增长，全年商品房销售增幅在多重因素影响下一直高位增长。2月份全市商品房销售增幅达87.7%，3月份“新国五条”出台后市场集中放量，4月份销售增幅高达92.6%，年初的高位开局导致上半年商品房销售超高速异常增长，尽管下半年受成交量不断放大的基数对比影响增速有所回落，但全年商品房销售仍居高位运行。全市商品房销售面积为494.46万平方米，同比增长51.36%，增幅位居全省第二。

从销售房屋类型来看，商业营业用房由于前几年急剧扩张，加之受到网购等现代新型商业业态的冲击，市场需求逐渐萎缩。全市商业地产销售38.73万平方米，同比下降19.64%。住宅销售高速增长，全市住宅销售455.74万平方米，同比增长63.65%，占全市商品房总量的92.2%。中等户型相对大、小户型来讲较为受捧，全市90-140平方米的中等户型住宅销售333.97万平方米，同比增长62.36%，占住宅销售的73.28%；90平方米以下的小户型住宅销售43.34万平方米，同比增长43.07%，占住宅销售总量的9.50%；140平方米以上的大户型住宅销售78.41万平方米，同比增长84.52%，占住宅销售总量的17.20%。

分析2013年商品房销售保持高速增长的原因：一是受新“国五条”实施和房产税可能扩大的舆论影响，二手住宅和商品住宅成交一度火爆，部分市场需求集中释放；二是银行信贷政策较为宽松，全年新增个人住房贷款64.35亿元，是上年的2.04倍；三是大规模的城市拆迁改造，制造了部分刚性需求。

商品房销售市场活跃带来房地产税收高速增长，全市房地产地税收入63.99亿元，同比增长50.4%，增幅比上年提升54.6个百分点；其中房地产营业税29.47亿元，同比增长45.0%，增幅比上年提升32.4个百分点。

四、开发企业资金紧张，各项应付款大幅增加

尽管楼市火爆回笼资金增加，但我市房地产开发企业由于融资金渠道狭隘，资金紧张的状况并没有得到根本改善。全市房地产企业资金合计514.85亿元，同比增长17.8%；其中上年末结余资金95.51亿元，同比增长18.6%；本年到位资金419.33亿元，同比增长16.98%，本年到位资金增幅与同期完成投资基本一致。在本年到位的三类主要资金中：以定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金来源占总量的53.52%，本年到位224.44亿元，同比增长51.32%；企业自筹资金占总量的30%，本年到位128.05亿元，同比下降12.67%；国内贷款占总量的15%，本年到位63.42亿元，同比增长2.13%。从资金来源结构看：其他资金占据首位，定金及预收款、个人按揭贷款是房地产开发运行主要的资金支撑。

2013年，全市房地产开发企业各项应付款104.18亿元，同比增长38.84%，增幅高于本年到位资金增幅21.86个百分点。

全市房地产开发企业本年资金来源（包含上年末结余资金）与本年完成投资的比值为1.88，进一步表明我市房地产开发企业运行中资金供应较为紧张。

五、市场存量房居高不下，土地购置面积和成交价双下降

虽然楼市冷暖会带来市场库存量相应变化，但我市存量房规模一直居高不下。全市商品房待售面积193.83万平方米，同比增长44.91%；其中商品住宅待售面积114.86万平方米，同比增长29.11%。积压的商品房占用了大量的土地、资金，造成社会资源的闲置。

2013年土地交易市场的冷清与商品房销售市场的火爆，形成较大反差，全市土地购置面积281.98万平方米，同比下降11.45%；土地成交价款为64.74亿元，同比下降19.23%。

2013年我市房地产市场运行情况总体良好，房地产业为地方经济的发展作出了积极贡献。针对我市房地产市场运行状况，从进一步促进房地产业健康发展的角度看，今后要注意以下三方面:一是加强市场引导，统筹布局，引导市场适度调节，优化房屋结构，增加商品房屋类型和层次，满足不同人群的住房需求。二是促进土地市场平稳运行，保持合理、稳定的商品房用地供应规模，提高供地成功率，控制溢价率，合理安排土地出让节奏和时序，防止土地供应量较大浮动。三是拓展企业融资渠道，构建多元化的融资渠道，支持企业通过债券、股权、基

金、信托产品等多重渠道筹措资金，积极引导社会资金进入，促进房地产业平稳健康发展。