[YTT企业家俱乐部]房地产行业分析_房地产行业分析年度

[YTT企业家俱乐部]房地产行业分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产行业分析年度”。

房地产业

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业的具体内容包括：

（1）国有土地使用权的出让；

（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；

（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；

（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；

（5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产则包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。

房地产企业的类型

房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。主要业务范围包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。这类企业又称为房地产开发经营企业。房地产中介服务企业包括房地产咨询企业、房地产价格评估企业、房地产经纪企业等。物业管理企业指以住宅小区、商业楼宇等大型物业管理为核心的经营服务型企业。这类企业的业务范围包括售后或租赁物业的维修保养、住宅小区的清洁绿化、治安保卫、房屋租赁、居室装修、商业服务、搬家服务，以及其他经营服务等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企业。房地产综合企业是指综合从事房地产开发、经营、管理和服务的企业。房地产专营企业是指长期专门从事如房地产开发、租售、中介服务，以及物业管理等某一方面经营业务的企业。房地产项目企业是指针对某一特定房地产开发项目而设立的企业。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这种类型。项目企业是在项目可行并确立的基础上设立的，其生命期从项目开始，当项目结束时企业终了，这种组织形式便于进行经营核算，是房地产开发企业常用的一种形式。

我国现阶段房地产企业的性质划分为全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、股份合作制企业、股份制、外资企业等。

2009年，我国房地产市场先冷后热，其快速回升也对经济整体回暖发挥了重要作用。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比08年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比08年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比08年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。

展望2010年，在整体经济结构调整的背景下，房地产市场也将出现洗牌：一线城市整体发展速度或放缓，二、三线甚至四线城市发展有望提速；2010年下半年房产价格维稳并有下降是主基调。

整体而言，从近期房地产市场的各种信息来看，在2010年以及以后的一段时期内，中国房地产市场将充满挑战，也给房地产企业带来了严峻的考验。那么，在当前局势下认清形势、掌控方向，对房地产行业所处环境和未来的发展态势予以翔实的剖析，无论是对于中国房地产行业的长远发展，还是对房地产行业在具体工作中的突破都具有积极的指导作用。与此同时，在当前房地产行业发展形势下，我国房地产企业该如何分析当前行业发展形势、把握未来市场发展方向，及时调整产品结构和根据行业趋势制定发展战略呢？

新形势下房地产企业出现的问题及战略选择

首先要清楚客户是自产自销，还是只是单方面。

资金周转，要先买地，造房，然后卖房，现在房地产市场处于泡沫经济，虚假繁荣，要提高抗风险能力，投资风险巨大，投资回报率，房地产投资过多依赖银行，销售团队培训，找代理销售公司销售业绩反而更好

问题及解决方法：

一、加快资金回笼，拓展融资渠道

从资产负债率奇高到现金流枯竭，从土地储备所需资金量庞大到银行借贷压力巨大，从市场清淡到上市融资不畅，从土地拍卖流拍到打压房价，从数据分析、逻辑推导到趋势预测，房地产业似乎已经全面陷入资金的天罗地网之中，只待束手就擒，等待资金链断裂了。无论从现金流还是资金负债率来看，中国房地产业可能都是世界首屈一指。据有关统计数据显示，目前只有30%的房地产上市公司在存量资产周转率下降40%的情况下，手持现金与经营现金之和能够偿还当年到期的短期负债；有三分之一的企业，在资产周转率下降40%的情况下将出现20%的资产缺口；有26%的企业在存量资产周转率下降40%，同时短期负债中有50%无法续借的情况下，将陷入流动性危机。融资，似乎成为所有开发商眼中的救命稻草。

此前多年以来执行的宽松信贷政策转而从紧，这势必会在短期内产生资金瓶颈。对于大多数自有资金与土地储备不足的中小型房地产企业来说，这是一个难熬的漫漫长冬。银行不发信贷，无力上市融资，外资受到限制，只有“不怕冬天的、身体好的、大雪天敢在外边跑步的、有干劲的”的企业才能度过寒冬生存下来。因而，在紧缩政策下，审时度势，适时降低房价，加快资金回笼，将是理性的房地产企业的最佳选择。那些逆势硬撑，宁肯房屋砸在手中也不降价销售的企业只会把自己逼入绝境。另外，房地产企业还应努力拓展融资渠道，实现融资渠道多元化。通过并购、股权融资和信托计划等方式融资，是许多房地产

企业的最佳选择，这三种融资方式流动性强、交易费用低、管理成本低，应当大力发展。此外，房地产企业还可选择夹层融资、开发商贴息委托贷款、商业房地产抵押贷款支持证券等融资方式。这几种融资方式虽然尚未获得相关法律法规的明确支持，同时也缺少国内成功的融资案例，但国内外已有少数企业做了尝试，可为我们提供有益的借鉴。

二、适当放缓节奏，理性开发以待后市

近年来，国家连续出台了与房地产市场有关的多项重大政策，这一系列政策的实施对于正在高速发展的房地产业来说无异于上了一道道紧箍咒。在当前严峻的市场环境中，中国的房地产开发商正面临着资金链日益紧张的窘境，行业短期出现调整将不可避免，房地产商应适当放缓开发节奏，理性的思考产业经营模式的创新。目前，房地产企业关键是要积极转变经营模式，调整资产结构，同时要看好“钱袋”，并多渠道筹措资金以度难关。“维持企业融资前的现金平衡”应是房地产企业经营模式的一项重要原则，要随时保留合适的现金流，以备危机发生，坚持稳健发展。

在新一轮的产业调整过程中，房地产企业为了生存就必须摆脱过去传统的经营模式，进行产业升级，才有机会在调整中抢得先机。目前业内有两种很好的经营模式值得借鉴：

一种是以万科为代表的“工厂模式”，在完备的制度和优良的管理下，快速建设，快速出售，薄利多销，像工厂大规模制造产品那样迅速开发大片住房，这种模式符合中国的城市化战略，但需要政府对开发速度和规模加以鼓励，并引入融资工具进行支持；

另一种是以商业地产为主的“开发—经营模式”，租而不售，即使出售也要“通过公司专业管理，使物业价值充分体现出来”后再出售，这种模式以长期收益为目标,但也要求反应快、经验丰富，因此受到众多跨国房地产巨头的青睐，国内也有少数企业如雅诗阁和凯德置地进行了尝试。