完善房地产企业财务管理体系的研究_房地产企业财务管理

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2010

FINANCE AND ACCOUNTING

完善房地产企业财务管理体系的研究

■高庆磊山东省济宁市兖矿集团公司投资管理部 中图分类号：F275

文献标识：A

文章编号：1006-7833(2010)04-108-02

摘要市场经济的改革推动了市场的发展变化，这也让我国的房地产企业逐渐处于一个较为严峻的经 营环境，常常受到企业内外部政策法规、客户、竞争者 多方面的压力，尤其在财务风险方面 的问题更加严重。这表明，房地产行业在企业发展中属于高风险的行业，受到市场经济竞争的影响，房地产企业要想在市场中占 有优势就应该积极完善企业财务管理工作，处理好财务 管理中的问题，促进财务管理效率的提高，使得企业的 市场竞争力不断加强。

关键词房地产财务管理研究

财务管理在企业管理工作中是极为关键的一部分，也 是保证房地产企业能够长期发展的有效管理途径。当前，我国的房地产企业财务管理普遍存在“被动反映型”的现 象，预测、控制、分析各项基本管理工作没有做到实处，很多资金并未进行合理利用，这就给房地产企业管理和风 险控制工作带来难度，很容易出现资金问题。而在开发经 营过程中，由于周期较长造成房地产企业经营管理策略不 能符合实际情况，使得房地产企业投资项目的经济利润无 法得到保证，从而大大增加了风险威胁。而房地产企业财 务关系较为复杂，涉及到了企业、投资人、内部职工、债 权人、债务人等等。这样就使得房地产企业财务实现有效 管理的难度不断增加，作为开发企业应该不断增加自身的 债权债务管理能力，合理协调好企业与其它人员之间的关 系，保证房地产事业的顺利发展。这就需要企业不断完善 自身的财务管理工作，运用较为合理的策略来规划企业发 展路线，满足企业持续发展的需要，建立一套满足现代管 理型的财务管理体系。

一、扩大资金筹集的有效途径

结合房地产行业的发展现状，房地产企业的开发必须 要有足够大的资金作为保证，这样才能使得开发过程顺利 进行。而筹集资金则是开发商需要解决的一大难题，持续 不断地扩大资金筹集途径将会给房地产企业带来方便。具 体途径包括：（1）以银行贷款为主，同时扩大其他形式的 金融业务，如：保函、信用证、商业汇票等等；（2）制定 进入资本市场的有效路径，如：利用股票、债来筹集到更 多的资金；（3）企业对外筹集资金，或采取并购、重组等 方式，使得房地产企业在市场上的占有额加大，在扩大企 业实力的同时筹集到更多的自己能支配的资金；（4）实现 融资方式的创新，如：海外私募、股权回购、可转债、租 约变现、海外上市等新型的资金筹集方法。

二、积极改善业务授权的相关制度

房地产行业在资金方面具有高投入、周期长、高风险 的特点，而企业实施财务管理的最终目的是实现有效控制 资金风险。内部控制体系是风险控制方式的主要载体，其 有效性能够保证房地产企业在市场经济中顺利运行。根据 内部控制的现实理论可知，控制环境、风险评估、控制活 动、信息与沟通、监控等是企业完整的内部控制体系内容的重要因素。房地产企业建立内部控制体系应该把业务授

权制度的建立与完善当作重点项目展开，这是由于其贯穿

于控制活动、信息与沟通、监控的全部过程，能够与业务

流程互相联系，对于企业的管理控制方式及程度会发生很

大的作用。

三、优化财务核算体系

实现房地产企业财务核算体系优化可以通过下列措

施：（1）按照实际的财务管理需要制定相应的会计收支列

单。当前房地产企业使用的会计单据特点在于信息量小、无法对需要的信息进行控制，这就需对管理工作重新规划。

（2）合理安排会计一二级科目，并有效地与预算管理紧密

联合。对于每项会计主体的会计科目、单据、财务数据、程序等都要互相协调运用。

四、建立管理会计系统

设立责任中心管理体系、管理会计报告体系是实现管

理会计系统的两大方面，具体包含了：（1）责任中心管理

主要是根据责任中心的职责情况详细地制定出绩效考核标

准，并再结合责任中心绩效报告对职员每月、每季度、年

度的工作情况进行反应，从客观角度评价各责任中心的业

绩情况。（2）房地产企业在拟定管理会计体系时应该将销

售/预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等及时反馈给管理层，并按照管理层所制定的决

策来进行工作。

五、建立全面预算管理体系

房地产企业的预算管理具体要涉及到全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。（1）全面预算模

式。房地产企业按照自身发展情况，积极运用以项目、资

金预算为前提的企业年度责任预算方式。各个责任中心利

用建立责任中心预算报表体系来把日常经营状况向决策层

进行反应，以保证预算工作的顺利开展。（2）预算的编制

与执行：在预算过程中，房地产企业应该积极采取措施获

得企业上下的支持，从多个角度进行预算分析，促进企业

控制能力的加强。（3）预算的考核与分析。房地产企业的预算分析与考核最为常用的方式包括了月度分析、季度考

核、年度总评等。

六、采用现代化企业管理制度

社会主义现代化建设使得先进的企业管理制度在房地

产行业中得到了广泛的运用，这对于明确构建产权关系、责权关系对策、科学调整结构、完善运营制度等都是很有

帮助的，在企业扩大规模的同时也是创造了新型的现代制

度模式。现代企业制度发展的基本要求包括：产权股份化、管理制度化、组织公司化等，这是所有房地产企业不断发

展的方向。房地产企业在完善现代企业管理制度过程中，需要将企业的所有权和经营权分离开来，将投资者对企业

日常经营管理造成的影响降至最小，促进管理层能够充分

发挥自身的权利为企业创造更高的管理效（下转第 110 页）

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FINANCE AND ACCOUNTING

建设工程材料指导价格的发布，要从有利于建设工程的招标、投标报价，有利于市场竞争、有利于工程建设单

位、材料供应商、施工承包商的材料结算关系出发，按一

定期限定期发布材料预算价格。我市目前的做法是每两个

月发布一期材料价格文件。这基本上体现了市场实际行情，解决了材料价格超前和滞后的问题，较好调节了建设工程

市场各主体的经济利益关系，顺应了工程计价改革的需要，使工程造价的确定更为合理。同时材料价格的调整还应实

行与工程施工合同工期挂钩的办法。在合同期内竣工的工

程，根据该项工程在不同时期完成的工程量，按照工程造

价管理部门发布的相应时期的材料指导价格进行结算。因

工程承包方责任拖延工期至下一个报告期完成的工程量，按合同期与报告期中较低的材料指导价格调整材料差价，非工程承包方责任造成的延长期所完成的工程量，按实际

施工阶段各报告期相应的材料指导价格进行价差调整，从

而体现工程施工承包合同的严肃性、约束性。

三、价格预算常见问题及对策

1．材料价格预算依据

造价管理部门定额产生的问题依据的主要是各地区工

程造价管理部门统一颁布的概预算定额，反映的是当时的社会条件下的价格水平，有利于当地的造价管理部门进行

统一管理，适应了集中的计划经济体制。但是，当工程实

施过程中人工、材料、机械使用费有较大波动时，工程预

算价格与竣工时的实际建造价格就会有很大出入，给工程

结算工作带来很大的麻烦。应推行全国性的统一的工程量

计算规则及计量标准，只有全国各地的标准统一了，才有

可能给施工企业提供根据企业自身的能力进行差别报价的机会，使得比较先进的施工企业以较低的预算报价取得市

场竞争优势。

2．材料预算中企业和政府部门的协调

企业根据自身管理情况和工程情况，自主确定工程预

算编制中的取费标准，克服指令性的政府主管部门调控取

费及其费率的不合理因素，从根本上消除工程施工中的妨

碍市场发展的不规范因素，体现公平、公正的市场竞争原

则。政府部门发挥市场经济体制下的宏观调控职能，收集、管理并定期公布市场信息和物价指数，以及各种设备、材

料、工资、机械台班的价格指数和工程造价指数，供建设

单位、施工单位和造价咨询服务单位参考。

3．料预算中施工单位竞争力的提高

施工企业为了加强在国际工程承包中的竞争力，快速、准确地编制出反映企业本身实力的工程预算报价，应在平

时的工程实践中，结合自身实际情况，编制自己的“企业

定额”。充分利用计算机为企业服务。现代社会，计算机已

经成为人们工作中不可缺少的工具之一，建筑工程也不例

外。应用计算机预算软件，不仅能提高计算的速度和精度，而且有利于提高人们的工作效率和工作质量。

参考文献：

[1]王洪健.工程造价管理是建设项目的关键与核心.中国科技

信息.2005(03).[2]程伟.浅论如何降低工程造价.安徽建筑.2005(01).[3]郑建伟.浅谈工程按实结算的实际应用.福建建筑.2005(01).[4]易欣.试论建设工程材料预算价格的编制与管理.中国科技

信息.2005(03).（上接第 108 页）率。而管理者在实际管理过程中也要不断

创新，敢于采用新型的现代管理手段，促进经营者与企业

员工之间的距离拉近，对于传统企业中存在的规模小、管

理混乱、综合竞争力弱等问题能够有效地解决，使得企业的规模、档次、水平不断提高。

七、关注投资项目管理

房地产企业属于一种资金密集型企业，投资规模巨大

是其主要特点。对于重大的房地产投资项目而言，企业必

须根据实际情况对投资项目展开研究后再做出相关的策

略，这样能够有效地防止决策性失误，导致企业资金缺乏。

对投资进行严格的研究与分析后制定决策，防止造成决策

失误、资金流失等。在管理投资项目时应该对投资效益的大小给予足够的重视，仔细研究投资方案的可行性后做出

决定。在制定计划前，投资商应该对建设投资项目实施较

全面完整的可行性研究，并根据房地产实施过程中的相关

规定对方案进行拟定，这样才能保证资金的有效利用。企

业自身也需要不断运用当代投资理念，实现投资方案的优

化，如：根据投资类型的差异来有效应对商业风险，利益

分配等，这就能在获得资金利益的同时降低企业投资风险。

八、资金管理是关键

资金是一个企业赖以生存发展的关键，企业实施资金

管理是必不可少的措施。在财务管理中对资金实现管理的重点在于：注重资金的筹集管理，不断优化企业的信用体

系，制定合理地筹集计划。当今是一个知识经济时期，信

用程度在这一背景下起到了无可替代的作用，企业保持良

好的信用程度就能够获得理想的长期性低息贷款，这样就

能为企业的规模扩大而筹集到更多的资金，让企业在运营

过程中获得更多的利益。企业在管理过程中应该积极加强

资金管理工作，对于资金合理的调配使用需要采取有利的措施进行管理，加强账务的核查考核。对于企业的应收账

款与应付账款，需要将两者的期限调度得当，这样就可以

保证企业能够在规定时间内完成资金的收支，避免造成企

业过度使用资金，导致资金流失浪费等问题的出现。做到

使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付

应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预

支资金现象，消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手

大脚等扩大资金费用开支的问题。

九、结束语

综上所述，社会主义市场经济已经进入了全新的发展时代，这对于房地产企业而言既是机遇，也是更大的挑战。企业应该 根据自身的发展需要，以及符合实际的市场行情来制定发展策 略，采用现代化企业管理理念来不断提高自己的管理效率，促 使资金能够得到合理地运用，让房地产企业实现可持续发展。参考文献：

[1]魏 益 强.创 新 房 地 产 企 业 财 务 管 理 的 探 讨.冶 金 财 会.2009(3).[2]高音.关于加强房地产企业财务管理的构想.中国经济评

论.2009(3).[3]王 浩.提 升 房 地 产 企 业 财 务 管 理 水 平.合 作 经 济 与 科 技.2008(2).[4]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理

对策.经济师,2009(8).[5]张永明.略探房地产企业财务管理.经济管理者.2008(7).