社区服务创新与物业公司的发展_物业公司社区服务

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社区服务创新与物业公司的发展

摘 要：物业管理的核心竞争力在于严格制度要求，遵循合理成本设置，建立服务创新升级机制，加强直接信息点接触，加强信息化建设，建立适度市场细分制度，集合企业经营理念。在物业管理的服务实践中，笔者感到物业管理企业要获得持久健康发展，首先必须努力完成物业管理基础工作，认真贯彻落实企业制度要求，切实为企业管理打下扎实的基础。

关键词：社区；物业管理；创新

中图分类号：F93.33 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）21-0030-02

在新形势下，互联网飞速发展、“社区0T0模式、互联网+概念运应而生，物业公司如何顺势而为，如何开拓创新思路，满足新时期客户的需要，成为管理者必须探讨的问题。物业公司发展创新的核心竞争力

1.1 管理和服务之本：人员管理和对客服务

物业管理服务的主体是代表着物业公司的具体员工，他们履行着服务的各项义务，一言一行都影响着业主和住户的认知，决定着物业服务质量的优劣，决定着业主满意度的高低，更是品牌建设的基础，企业持续发展的保障。所以物业管理形式上看是对物业的管理，但其实质确实是人对人的一种服务。因此，物业公司业应确立“以人为本”的经营宗旨，不仅要求人员严格执行企业制度，在完成日常工作的基础上，还要对企业员工实行人性化管理，提高员工的专业技能和提升整体素质，更需要服务对象提供人性化服务。

1.2 隐含的专项管理：无形服务的管理

物业的基本任务就是对所管理物业进行日常维修保养和计划。就物业本身来说，房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等都需要时刻处于正常的工作状态，否则物业就丧失其应有的效能。物业良好状态的实现只能通过相关部门有成效的维护保养和计划才能达到。物业公司发展创新的内容

2.1 理念创新

物业还是一种新兴行业，社会和物业公司自身都需要审视物业企业的定位。“重管理，轻服务”是当前物业行业的主要理念，这显然不能与物业服务本身要求相抵触。物业公司走出困境必须要摒弃旧思路，要从思想深处认识到物业是一种企业行为，是服务行为，为业主服务是物业公司存在和立身之本。

2.2 管理创新

物业管理服务中会遇到诸多问题，物业企业自身若不能根据所遇到的内外部环境变化做到管理机制创新，必然会遭遇淘汰。物业企业应当完善管理措施，更新管理方式，细化操作流程。实践中，有企业已在做管理创新的尝试，如：保利物业上海分公司2012年成立客服呼叫中心，实行365 d 24 h全天候的报修报事服务热线，统一由呼叫中心处进行派单和处理投诉、回访等工作，起到良好的监督管理工作。

2.3 服务创新

服务理念的创新是指物业企业应在日常管理服务中需要不断地总结、发掘、提炼企业员工的智慧，将服务理念升华为企业的文化，并使之成为全体员工的思想意识和行动指南。如保利物业2014年起实行狠抓基础服务――“大客服”服务模式，实现服务品质的稳步提升，业户满意度的提高及品牌建设的保障。让业切切实实实体验到保利物业“亲情和院”的品牌理念。

2.4 成本创新

物业服务企业管理的一个根本任务就是不断研究如何降低成本，通过科学合理的成本设置，以降低成本，实行成本费用管理，可以从以下几方面入手：

①固定成本费用、管理费用预算管理：合理有效的设置岗位，招聘人员应以精干、高效为原则。

②根据管理社区的实际情况和本企业的管理水平定岗定编，严格地控制变动成本。

③合理配置物业资源，物业也是高消耗行业，企业应严控资源的不当使用。

2.5 经营创新

物业经营创新是指物业需要不断创造出新的产品、新的服务项目、新的消费者。可以在以下方面进行：

①将物业在经营活动中要善于发现新的市场需求、新的用户、新的机会善于开拓新的市场。

②要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费。如：寻求合格供应商户开展多种形式的便民服务活动等。

③要善于发现和培养善经营、懂管理的人才，给予合理的需求支持，包括参加系列培训或洽谈业务需求的支持。

④要设置灵活的组织管理形式。根据不同地域的不同政策，进行有效的“变形”管理机制，以达到相同的目的。

⑤创造良好的经营环境。以经营管理部为主导，支配并配合各服务中心的业务洽谈，积极鼓励支持服务中心的自我开拓赢取获得一定的经济效益。

2.6 整合创新

“社区增值服务”是一种基于客户资源再挖掘而产生的新的社区服务模式，宗旨在于读懂社区居民的消费主张，为业主营造一种追求幸福生活、和谐关系与心灵美好的生活氛围，目的在于拉动庞大的社区终端消费资源，实现社区、厂商、社区服务商的互利共赢，这样的模式在国内刚刚兴起，尚处于发展的初步阶段，以及社区OTO模式、利用社区资源开展互联网的运营，为物业公司增收。物业公司社区增值服务创新的路径

3.1 社区增值服务的内容

从精神层面来说，社区增值服务为传统社区服务赋予了人文关怀，从物质层面来说，社区增值服务为社区服务企业提供了可持续发展的可能。目前社区的增值服务主要分以下三类：

①生活服务，即物业服务企业提供最贴近日常生活的衣食住行服务。

②代理服务，即物业服务企业整合社会资源，利用时空优势，为社区居民提供有偿代理服务，便利居民同时也扩大企业发展空间。

③文化服务，即物业公司可以利用既有设备场所提供报刊阅读，文化休闲，体育娱乐等活动，帮助提升社区居民的文化素质。文化建设是社区建设的重要领域，不仅能够给企业带来直接的利益，同时具有无形资产属性的文化还能给企业带来巨大社会影响，从而提升物业企业的品牌价值。

3.2 社区增值服务运营的策略建议

3.2.1 准确把握市场需求

准确把握客户社区生活中的实际需求，是社区增值服务体系成功的关键。只有读懂了业主的内心需求，社区服务商的价值才能真正体现出来。

3.2.2 深度挖掘潜在客户的价值

互联技术的发展，社区运营事业正面临全新的挑战，基于大数据的客户资源开发创新空间无限。所有的社区运营都着眼于一个重心，即客户价值的深度挖掘，包括提供资产增值计划、社区媒体运营等。

通过整合专业运营商资源，获得地产营造阶段的潜在价值。如可通过提供高品质的数字化社区服务增值服务体系，收取合理社区运营管理费，从而赚取差价；在整合内部资源的同时，吸纳外部资源在社区数字平台上发布信息获取广告收入，同时在整合资源为客户提供增值服务的同时，可实现利润分成等。

3.2.3 加强资源整合和商业合作

资源整合是最好的商业杠杆，伴随着轻资产业务的扩张以及社区运营能力的建设，社区运营需要配备以人才技能标准化和流程标准化为特点的组织体系，很多有意升级社区服务的传统房地产企业望而却步。社区服务商可以与大开发商建立战略联盟，通过对内部现有资源的整合创造利益最大化，打造O2O社区增值服务平台，诸如微信平台、QQ群等将互联网、传统楼宇广告、物流服务等集于一体，必将创造无限的商机。目前，“彩生活”等已经取得一定的成功。

3.2.4 社区人脉的挖掘与梳理

物业公司通过日常的管理服务，通过和业主的互动与交流，可以同业主建立起良好的沟通关系，也可通过居委会、业主委员会了解潜在客户需求，发掘存在的商机。将需求及被需求结合在一起，实现业主需求，提高满意度，从中盈利，增加企业收入。

3.3 社区增值服务的发展趋势

物业管理行业的升级与转型。物业管理成本提高和管理费上调困难之间的矛盾正在加剧，物业公司生存空间面临挤压，物业公司必须有所创新才能突破瓶颈。物业企业是最贴近社区的运营型企业，应当勇于卷入社区商业竞争的大潮中。物业企业参与社区运营商业服务不仅能够进一步提上社区服务的质量，物业公司本身也将收获更多。物业企业应当加快行业升级与转型的步伐，积极进取，多方筹措，抢抓社区市场。

社区服务的业务模式有多种，主要有周边生活服务、社区广告营销、社区电子商务、物业增值服务等形式。具体做法是以社区消费终端最后1km渠道为支点，构建包括线上系统和线下网络在内的社区商务平台，优化整合的社区终端消费资源，吸引诚信商家加入社区服务；以网络化连锁式的社区网络平台和丰富的诚信商家资源，为物业服务企业拓展物业延伸服务提供支持。当社区服务成为平台，可发展的业务可以包括：社区电商零售、电商物流配送、周边生活服务、社区广告营销、社区商旅出游、不动产经营、社区商业运营、家庭设备维护、家政服务、长者服务、装修服务、闲置租售、租房售房、物品托管、汽车洗修等各式各样的增值服务。

3.4 社区服务运营创新的隐患

①物业服务企业在所服务的住宅区开展“社区经营”业务，可能造成对所开展业务的垄断。过往常见的新建商品房小区入住后物业服务企业垄断或参与组织装修材料的销售，或物业服务企业对小区宽带运营商的引入和分成行为，皆可以视为物业服务企业“社区经营”行为的初始模板。

②更为根本的是，物业服务企业的“社区经营”行为破坏了住宅区业主的区分所有权关系，对治理秩序带来的危害将会在一段时间的潜伏后爆发。无论是从物业管理的定义，还是从住宅区业主的区分所有权关系，物业服务企业的服务对象都应该是住宅区中的共有物――即习惯称呼的“公共区域”。要注意合同及同商家的法律关系界定，注意同业主协议内容的完善及社区公共资源收入的账务公开及约定收益分配。结 语

成本的不断增加、人员的不断匮乏、物价的不断上涨、业主需求的不断升华等，都是物业企业面临的挑战。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。物业也必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导支持下，深入推进“大客服”体系的完善和落地，强化公司品质监督、提升自身专业能力，不断创新，积极探索，打造一流的品牌物业企业。

参考文献：

[1] 王纲.湖南省物业管理纠纷透析及对策研究[J].改革与开放，2010，（8）.[2] 邹祖绪.物业管理健康发展之对策[J].特区经济，2007，（3）.