郑州养老公寓可行性研究报告怎么写_可行性研究报告郑州市

郑州养老公寓可行性研究报告怎么写由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“可行性研究报告郑州市”。

郑州养老公寓可行性研究报告怎么写

项目名称：郑州养老公寓可行性研究报告怎么写 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx 撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一章、养老公寓项目概述

养老公寓是指向那些有生活自理能力的老年夫妇和单身老人提供便利和服务的一种设施，是一种既体现老年人居家养老，又能受到社会化服务的新型老年住宅。它不同于需要提供机体膳食服务的养老院，也不同于需要医护照料的护理院，而是面向有一定经济负担能力的，为普通老人提供住宅服务的一种养老机构，是老年人独立居住的整个住宅单元，单元内有卧室、起居室、浴室、厕所、厨房等，公寓内有各种服务、文化娱乐、医疗设施与专门的服务人员。第二章、市场发展概况

一、政府、慈善机构合作经营管理

我国的养老设施，过去多是政府投资的福利事业单位。近年来，福利事业的社会化，促使了一些民办养老设施的兴建，民办养老设施的发展随地方优惠政策的不同，发展快慢不同。

二、纯福利性质的养老院

这种纯粹福利性质的养老机构通常不以盈利为目的，主要依靠政府或者企业提供所有的建设以及经营管理的资金。由于收费低廉，其所拥有的娱乐设施少，生活用具粗糙，生活环境差，不能满足刚刚迈入60岁的新型老年人的要求。所以，入住福利型养老院的大多是没有或只有很少经济收入的孤寡老人。

三、“社会力量办养老公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的养老公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。这些由社会力量兴办的养老公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐养老公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红养老公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的养老公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼养老公寓，则是这个村子集体兴办的养老公寓，它们以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给养老公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即 520元/月。像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的养老公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的养老公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益，还出现了几种不同的兴办模式，即“温州模式”、“广州模式”和“上海模式”。打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。

1、“温州模式”。“温州模式”的主要特点就是“政府引导主体化、举办单位多元化、资金筹集多样化、城乡联动一体化”。（1）政府引导主体化，政府主要发挥规划、组织、指导、协调和监督作用。（2）举办主体多元化，由国家单一包办，逐步向国家、集体、社团、民间、个体、港澳台同胞一起兴办的方向发展。（3）资金筹集多样化，由政府单一拨款，向政府拨款、企业赠款、社会捐款、销售福利彩票等多渠道集资方向转变。（4）城乡联动一体化，倡导农村敬老院和老人公寓联办，建立小城镇社会福利中心，建立各类志愿者服务队伍，积极探索“载体启动、社区联动、居家欢度”的“三环一链”的社会化模式，取得了良好的社会效益和经济效益。

2、“上海模式”。上海模式的主要特点就是“在家托老，政府买单”，把政府的优惠由暗补提升为明补，采取民办公助的方式，极大的促进了社会办养老机构事业的发展。2004年上海浦东新区出台了《浦东新区社会办养老机构资金补贴暂行办法》：在上海浦东新区注册的非营利性社会办养老机构，将得到资金补贴，其补贴主要用于开办经费和运营经费；开办经费根据社会办养老机构的规模给予补贴，最高限额为20万元，运营经费根据床位数内所收养的老人数给予补贴，每收养一位户籍在浦东新区的老人，每月补贴100元。这种方法将政府的优惠货币化，缓解了养老机构的部分资金短缺，更重要的是，它鼓励了社会力量兴办养老机构的热情，促使了养老机构的进一步发展。“温州模式”和“上海模式”的共同点就是政府在社会福利社会化的浪潮中，找准了自己的位置，政府不再一手包办，而是向宏观指导、统筹安排、积极扶持的角色转变，采取各种措施来扶持社会办养老机构的发展，是养老设施民办公助的良好典范。

3、而在“广州模式”中，则突出表现了经营者在适应市场经济方面的种种举措。“广州模式”的最突出特点就是投资经营模式不断创新，养老机构的发展凸显生机，如广州寿星大厦。广州寿星大厦是由广州尊老康乐协会与广州友好医院合办，集托养、住宿、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能宾馆式民办养老公寓。它在投资经营模式上不断创新，利用滚动发展的方式，不断扩大再生产，利用市场经济的杠杆，形成养老服务的产业化、市场化的可持续发展模式。他们采取入住老年人一次性购买公寓使用权的办法，购置费从15000元－30000元不等，由于费用较低，大多数老人能够接受，而且寿星大厦可以较快的回收资金，进一步扩大投资，这种采取滚动式的发展，解决了绝大多数民办养老设施资金短缺，入住率低，经营亏损的恶性循环的局面，取得了较好的发展。

以上三种模式，虽然发展的形式不同，前进的道路各异，但他们的经验告诉我们：在目前的情况下，政府在政策、资金等方面的支持，是社会办养老设施发展的根本基础，而先进的经营理念、灵活的投资模式则是社会办养老设施进一步发展的有力保障。但是值得注意的是，对于绝大多数社会力量办的养老公寓来说，他们还临着诸多困难：如贷款有限，资金来源不足；政府给予的支持有限，优惠政策难以切实执行；各种社会力量办的养老公寓缺乏统一的行业标准，发展参差不齐，在市场环境中应对风险的能力较弱等，迫切需要得到进一步的解决。

第三章、市场发展障碍

(1)养老公寓的建设供不应求。发达国家进住养老公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。

(2)养老公寓的布局不合理。目前养老公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的养老公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。

第四章 养老公寓的建筑特点

一、设计与配套设施。养老公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范”，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求。养老公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。养老公寓要有完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。

二、规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求出发，养老公寓的规模不宜过大，这要依据各地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的养老公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，养老公寓的开发和建设要以广大中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。

三、养老公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，养老公寓以经营性与公益性相结合为好。养老公寓的租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及社会出资予以建设。

第五章、养老公寓项目市场竞争格局与企业竞争力评价

第一节 同类产品国内企业与品牌分析

第二节 同类产品竞争格局分析

第三节 同类产品竞争群组分析

第四节 同类产品市场分额分析

第五节 主力企业市场竞争力评价

一、产品竞争力

二、价格竞争力(该指标通过国内主要品牌价格分析与比较，对产品价格进行评价)

三、渠道竞争力(该指标主要通过产品渠道策略的针对性、渠道结构的合理性、对渠道的控制能力三方面进行监测与评价)

四、销售竞争力(该指标主要通过产品销售策略、销售网络、销售队伍等方面进行监测与评价)

五、服务竞争力(该指标主要通过产品服务的多样性、咨询服务详细性、系统化服务、服务反馈及时性三方面进行监测与评价)

六、品牌竞争力(该指标主要通过品牌认知度、品牌美誉度、品牌忠诚度三方面进行监测与评价)第六章、国内市场产品价格分析

第一节 价格特征分析

第二节 主要品牌产品价位分析

第三节 竞争对手的价格策略 第七章、国内养老公寓项目市场渠道分析

第一节 销售渠道形式

第二节 渠道市场结构

第三节 销售渠道要素对比(主要通过渠道形式、渠道战略、渠道结构、渠道成员、渠道控制力等指标进行监测与对比)

第四节 对竞争对手渠道的策略研究(例举重点企业的渠道策略进行剖析)

第五节 各区域市场主要代理商情况 第八章、国内主要生产企业盈利能力比较分析

第一节 行业利润总额分析

一、行业利润总额分析

二、不同规模企业的利润总额比较分析

三、不同所有制企业的利润总额比较分析

第二节 销售毛利率分析

第三节 销售利润率分析

第四节 总资产利润率分析

第五节 净资产利润率分析

第六节 产值利税率分析

第九章、国内养老公寓生产企业分析

一、企业基本情况

二、企业资产负债分析

三、企业收入及利润分析 第十章、影响养老公寓市场发展因素

第一节 有利因素

第二节 不利因素

第十一章、养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）第十二章 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三章 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四章 养老公寓市场发展前景预测

第一节 国际市场发展前景预测

第二节 我国养老公寓市场资源配置的前景

第三节 市场空间分析

第四节 市场中长期预测

一、经济增长与该产品需求预测

二、该产品总产量预测

第五节养老公寓市场发展趋势分析

一、产品发展趋势

二、价格变化趋势

三、渠道发展趋势

四、用户需求趋势

五、服务发展趋势 第十五章 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表 1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表 第十六章 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论 第十七章 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十八章 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

四、结论与建议