上半年福建省房地产估价师《相关知识》：物权与债权的区别模拟试题_房地产估价师模拟试题

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2015年上半年福建省房地产估价师《相关知识》：物权与债权的区别

模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列行为，不属于房地产转让方式。

A：以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B：因企业被兼并，房地产权属随之转移的C：房屋租赁

D：以房地产抵债的E：执行层的组织协调

2、一级注册建筑师由全国注册建筑师管理委员会负责注册和管理，并报备案。

A：国务院

B：住房和城乡建设部

C：国土资源部

D：人力资源和社会保障部

E：房地产估价机构必须加盖公章

3、结构施工图不是指导的依据。

A：室内外装修设计

B：编制预算

C：施工组织设计

D：施工进度计划

E：执行层的组织协调

4、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。

A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人

B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定

C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人

5、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。

A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章

6、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=。

A：

B：

C： D：∞

E：工业用地的监测点评估价格

7、不属于法人成立必须具备的条件是。

A：独立承担法律责任

B：依法成立

C：必要的经费

D：自己的名称、组织机构和场所

E：执行层的组织协调

8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

9、共有房地产的《房地产权证》由__收执。

A．共有人共同

B．共有人分别

C．权利人推举的持证人

D．房地产主管部门指定的共有人

10、产生房地产价格泡沫的基础是__。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．投机需求膨胀

D．过度放贷

11、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。

A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人

C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿

12、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于__方面的制约。

A．建筑技术

B．土地权利设置

C．相邻关系

D．土地使用管制

13、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格

14、某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元／㎡、6300元／㎡、6678元／㎡、7212元／㎡、7645元／㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元／㎡。

A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格

15、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以按的税率征收所得税。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：执行层的组织协调

16、不动产拍卖成交一般以为标志。

A：拍卖标的物实际占有的转移

B：拍卖标的物实际使用的转移

C：拍卖标的物财产所有权的转移

D：拍卖标的物财产所有权的出租

E：执行层的组织协调

17、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：A市房地产管理部门

B：A市城乡规划管理部门

C：A市房屋拆迁管理部门

D：A市人民政府

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。

A：1 B：1．5 C：2 D：2．5 E：工业用地的监测点评估价格

19、房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的开发企业核发__。

A．《住宅质量保证书》

B．《住宅使用说明书》

C．《暂定质量证书》

D．《暂定资质证书》 20、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。

A：1838.00 B：1844.55 C：1845.87 D：1850.00 E：工业用地的监测点评估价格

21、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。

A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账

C．相关建材供应缺货

D．更改建筑设计

22、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。

A．条形基础

B．独立基础

C．整体式筏式基础

D．箱形基础

23、房地产投资的缺点是__。

A．投资回收周期较长

B．投资数额巨大

C．变现性差

D．以上均正确

24、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。

A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D．开发完成后的房地产价值

25、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。

A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率

D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的（）。

A．最佳规模

B．最佳经营手段

C．最佳集约度 D．最佳管理方式

E．最佳投资渠道

2、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。

A．事业单位

B．合伙制企业

C．有限责任公司

D．股份有限公司

E．住房公积金管理机构设立的下属单位

3、下列关于房产分丘图，表述正确的有。

A：房产分丘图是绘制房产权证附图的基本图

B：房产分丘图是房产分幅图的局部明细图

C：房产分丘图的比例尺为1：100—1：1000 D：房产分丘图包括控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E：房产分丘图是在房产分户图基础上进一步绘制的明细

4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制

B．进度控制

C．合同管

D．成本控制

5、城乡规划包括。

A：城镇体系规划

B：城市规划

C：镇规划

D：乡规划和村庄规划

E：总体规划和详细规划

6、属于楼、地面构造层次中的块材面层的是。

A：橡胶面层

B：磨光花岗石面层

C：水磨石面层

D：水泥花砖

E：条石面层

7、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。

A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上

B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师

C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师

D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师

8、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰 D．被拆迁人的利益

9、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于。

A：公共绿地

B：专用绿地

C：宅旁绿地

D：街道绿地

E：执行层的组织协调

10、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。

A：较高的期望投资回报率

B：较高的实际投资回报率

C：较低的期望投资回报率

D：较低的实际投资回报率

E：借款合同

11、当计息周期短于一年时，实际利率与名义利率的关系是

A：名义利率大于等于实际利率

B：实际利率大于名义利率

C：名义利率等于实际利率

D：实际利率小于名义利率

E：借款合同

12、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最仕用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

13、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.914、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。

A：房地产开发企业

B：政府物业管理职能部门

C：公房出售单位

D：业主大会

E：业主委员会

15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。

A．有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平

B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷

C．有助于保持估价机构工作的连续性 D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

E．可以为日后的估价提供参考

16、下列方法中，不属于风险辨识方法的是。

A：专家调查法

B：蒙特卡洛模拟法

C：幕景分析法

D：故障树分析法

E：借款合同

17、下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有。

A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本

B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本

C：平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形

D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵

E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则

18、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。

A：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性

B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置

C：城市土地区位不包括无形的因素

D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济发展水平等

E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与周围经济环境的相互关系

19、变更合同价款的确定方法包括。

A：合同中已有适用于变更工程的价格，按照合同已有的价格计算变更合同价款

B：合同中只有类似变更工程的价格，可以参照此类似价格确定变更价格，计算变更合同价款

C：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经承包人确认后执行

D：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由工程师提出适当的变更价格，经建设单位确认后执行

E：合同中没有适用或类似变更合同的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行

20、印花税征收中，对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金账簿等，采用比例税率。税率共分五档：千分之

一、。

A：万分之五

B：万分之三

C：万分之零点五

D：万分之零点三

E：万分之一

21、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括__子市场。

A．租赁

B．销售

C．保险 D．抵押

22、房地产开发项目的主要不确定因素有__。

A．土地费用

B．建安工程费用

C．运营费用

D．空置率

E．容积率

23、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。

A．相关房地产的价格水平

B．该种房地产的开发成本

C．消费者的收入水平

D．消费者对未来的预期

24、以下关于合法原则的说法欠妥的是__。

A．在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准。

B．在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。

C．在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据。

D．在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

25、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是__。

A．选出最佳方案

B．检验各风险因素

C．对评价指标的影响

D．对风险对策的建议

E．定量确定风险大小