万科工程成本控制文件(二)_万科工程成本控制文件

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第一篇目标成本管理体系

第一条目的1.1 目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段； 1.2 明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理；

第二条适用范围

1.1 适用公司开发所有项目；

第三条内容组成第一章目标成本管理层的职责划分第二章目标成本的形成步骤第三章目标成本确定审批流程第四章目标成本的执行第五章目标成本科目分类

第一章目标成本管理层的职责划分

第一条管理层的组成1.1 目标成本确定的发布中心：公司总经理层 1.2 目标成本编制的中心：成本管理部、财务部

1.3 目标成本执行的指导与监控中心：公司成本管理委员会 1.4 目标成本的发生中心：工程管理部、设计部、市场营销部等

第二条管理层的主要职责

2.1 目标成本确定的发布中心职责： 2.1.1 审批并签发公司目标成本； 2.1.2 修订目标成本； 2.2 目标成本编制中心的职责： 2.2.1 成本管理部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；

2.2.2 财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程管理费、资本化利息、销售、物业完善费； 2.2.3 成本管理部组织目标成本的汇报工作； 2.3 目标成本执行的指导与监控中心的职责： 2.3.1 成本管理委员会负责审核目标成本；

2.3.2 成本管理部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；

2.3.3 建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度； 2.4 目标成本发生中心的职责：

2.4.1 遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；

2.4.2 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；

2.4.3 根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；

2.4.4 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。（见费用发生部门的职责明细表）

第二章目标成本的形成步骤

第一条项目定位阶段-----估算成本 1.1 编制依据

1.1.1 地块的综合情况资料；

1.1.2 项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案； 1.1.3 公司的利润要求； 1.2 编制流程

1.2.1 项目发展部提供地块的综合情况；； 1.2.2 设计部提供地块的总体规划设计的各项经济指标及住宅单体的各项基本建造标准； 1.2.3 成本管理部收到项目发展部、设计部提供的资料后三天内完成项目工程估算成本初稿； 1.2.4 配合财务部完成整个项目的成本估算工作，并根据公司利润及预期售价调整成本估算； 1.2.5 公司领导审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；

第二条方案实施阶段-----测算成本 2.1 编制依据

2.1.1 立项阶段的项目估算成本；

2.1.2 设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图； 2.2 编制流程

2.2.1 设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；

2.2.2 设计部、工程部、成本管理部通过性价比确定装饰材料的材质及档次、限价，填报《新项目材料设备一览表---扩初阶段》报公司领导审批；

2.2.3 成本管理部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，七个工作日内组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；

2.2.4 配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；

第三条施工图阶段-----目标成本 3.1 编制依据

3.1.1 主体工程的施工合同及施工组织设计； 3.1.2 初步（扩初）设计确定的测算成本； 3.1.3 设计部提供的施工图及图纸会审纪要； 3.1.4 主体工程的施工合同及施工组织设计； 3.2 编制流程

3.2.1 设计部出施工图，成本管理部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；

3.2.2 成本管理部根据设计部和工程部填写的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；

3.2.3 工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本管理部共同讨论确定项目公共管网配套成本； 3.2.4 设计部、成本管理部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价； 3.2.5 财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；

3.2.6 成本管理部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报； 3.2.7 汇总各部门的意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批； 3.2.8 目标成本的编制一般在收到正式的主体施工图后十五天完成；

第四条附件

《新项目材料设备一览表---施工图阶段》

第三章目标成本的确定及审批

第一条目标成本的审批 1.1 审批流程

1.2 成本管理部负责《目标成本确定审批表》的审批过程；

1.3 成本管理委员会的相关部门成本管理部、设计部、工程管理部负责完成目标成本的编制，并对结果进行会签；

1.4 成本管理委员会核定目标成本后送公司总经理审批；

1.5 经公司总经理审批通过的目标成本将由成本管理部下发至各项目部门；

第二条目标成本的修订

2.1 审批后的目标成本明细表将下发至项目发展部、设计部、工程管理部、成本管理部； 2.2 在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以邮件或书面形式报公司进行审批； 2.3 经公司同意后，成本管理部进行修改的费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报公司审批； 2.4 经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本管理部下发至各项目部门；

第三条附件

《目标成本确定审批表》《目标成本变更审批表》

第四章目标成本的执行

第一条目标成本的执行原则 1.1 限价设计原则：

1.1.1 设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；

1.1.2 设计部及时将各阶段的方案设计提供成本管理部，成本管理部在3到5天内完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；

1.1.3 设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入； 1.1.4 限价设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段； 1.2 限价采购原则：

1.2.1 限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；

1.2.2 工程管理、成本部根据公司审批确定的《新项目材料设备一览表---施工图阶段》的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作； 1.3 先算后干原则：

1.3.1 原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工边编制预算； 1.4 审批原则：

1.4.1 各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；

1.4.2 若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则必须填报《超目标成本审批表》，报公司领导审批后实施；

第二条目标成本的动态报告

2.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部定期出一份《项目动态成本信息报告》；

2.2 《项目动态成本信息报告》内容：

2.2.1 各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因； 2.2.2 成本控制管理的专项分析； 2.2.3 成本控制的问题及建议；

2.3 成本管理部《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理；

2.4 收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题；

第三条目标成本的总结评估

3.1 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因； 3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据：

第五章目标成本科目分类

根据开发产品按制造成本法设置成本项目。目标成本项目一般包括下列六项：

一、土地获得价款：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；

2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；

3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；

4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；

二、开发前期准备费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；

2、规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；

3、报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等；

4、“三通一平”费：

1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；

2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；

3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用； 4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；

5、临时设施费：

1)临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用； 2)临时办公室：租金、建造及装饰费用；

3)临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费； 4)临时围板：包括设计、建造、装饰费用；

三、主体建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。主要包括：

1、基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；

2、主体土建：包括土建结构、装饰等项目；

3、主体安装：包括安装室内水、电、煤等项目；

4、主体装饰性材料：包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；

5、主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；

6、其他：包括土方、各项施工配合费等；

四、社区管网工程费指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要包括：

1、室外排水系统费：主要包括雨污水系统、雨污水泵站等；

2、室外给水系统：主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；

3、室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；

4、供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；

5、通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；

6、有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；

7、纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；

8、室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；

五、园林环境工程费

1、绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；

2、建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；

3、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；

4、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；

5、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；

6、室外背景音乐：包括管线及设备；

7、室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；

六、配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；

七、开发间接费

1、工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出； 1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。

2、营销推广费：

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。12）销售模型费：

13）展销费：展位费、布置费、制作费等 14）其他

3、资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；