城市商业地产的影响)_新政对商业地产影响

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1)先住宅地产、后商业地产是城市化和房地产市场发展的基本规律

大量外来人口向城市聚集是中国城市化发展的最直接体现，作为其生产生活必备条件的住房需求成为最直接、最迫切解决的事情，一方面是新进城人口的基本住房需求，另一方面是城市原住民的改善性需求。住宅市场在城市化发展的推动下进入快速增长期。

商业地产在城市化发展中要滞后于住宅地产的发展，有人流的聚集才会逐渐形成商务活动，才会引起商务需求进而拉动商业地产的发展。在一定程度上，商业地产的发展取决于住宅地产的发展规模及发展速度，具有很强的依赖性。

(2)在城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异

根据历史经验，在GDP增长和城市化发展的不同阶段，不同物业的发展速度存在一定差异。城市人均GDP在8000美元以下时，住宅地产是房地产市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开；在城市人均GDP达到8000美元以上时，商业地产逐渐成为地产业的主角，甚至可能逐步代替住宅地产的龙头地位。

我们认为一线城市如北京、上海、深圳等城市的住宅地产发展水平将逐步趋缓，商业地产所占比重将逐步加强，并且在一定程度上重点提升商业地产的高端化、集中化、综合化发展；城市内部的功能化分区差异将进一步加强，持有型商业物业将成为未来商业市场的主角。

在二三线城市，城市化进程仍处于外扩式增长阶段，住宅地产在其中将扮演生力军的角色，在房地产市场的占比保持稳定甚至逐步提高，商业地产在这个阶段将主力发展中端商务需求，在城市发展中辅佐住宅地产走向繁荣。

在城市化发展推动下，房地产市场中各业态的分布往往由其自身特点及优势来决定。住宅地产的分布较为广泛，基本属于外扩型，由政府规划、轨道交通、地理特点、新城建设等多方面因素共同驱动，其扩展范围呈现圈层式发展。在城市化发展带动下，商业地产分布则有所不同，由于对集群性、产业性、节能性的要求，写字楼往往会集中于城市内部核心地段或者新城规划中心，以大点式分布及产业性分布为主；商业地产则呈现核心带动多点式分布发展，最核心的商业体辐射全城甚至全省，区域型商业体则服务区域内消费人群，社区型商业则以日常生活所需的商业活动为主，由此决定了其在城市中分布的特点。酒店商业则跟随旅游以及写字楼群的步伐进行合理布局，随着星级的降低逐步由城市核心走向郊区，由旅游热点城市走向小范围旅游乡镇。服务式公寓则延续了其作为酒店长期客户替代品的初衷选择与写字楼齐头并进，在城市核心处布局，依托城市商务中心发展。

有理由相信，随着中国城市化发展的步伐加快，商业地产也会逐步由点至面进入二三线城市，利用自身优势、利用城市化的良好契机，在新城市建设中发挥其应有的作用。随着经济社会的进步及发展，商业地产的层次也将得到进一步的升级改造，迎来新的发展契机。