政策性搬迁的税务处理和会计处理_搬迁补偿款的会计处理

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政策性搬迁的税务处理和会计处理

导读：由于我国经济的快速发展以及土地的出让政策导致很多企业涉及政策性搬迁业务，该业务的处理有一定特殊性，很多会员对其处理存在异议，这里就此处理方法给予表述。

一、税务处理

（一）营业税

企业取得的搬迁收入可视为将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，在能够出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件的情况下，该收入不属于营业税的征税范围，不征收营业税。

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

（二）土地增值税

企业取得的搬迁收入在能够提供证据证明该搬迁由于城市实施规划、国家建设的需要而实施的，则企业向房产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，可免予征收土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第十一条规定，条例第八条

（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定，《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（三）印花税

严格来说，该业务应当征收印花税，因为国家收回土地使用权，属于转让者将土地使用权的剩余年限转让给了土地所有者，从本质上来说属于土地使用权的转让行为，应当缴纳印花税。但是也有部分学者认为该业务属于土地使用权的灭失，不属于转让，不应当缴纳印花税，笔者认为该说法有些片面，这只不过是土地使用权转给土地所有者了，然后土地所有者把土地使用权的年限通过“招拍挂”重新确定。

《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）第三条规定，对土地使用权出让、转让合同，按“产权转移书据”征收印花税。

（四）企业所得税

《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）对政策性搬迁的税务处理进行了规范。该文件对政策性搬迁的范围进行了确定，并明确《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）废止。该文件与原文件相比有较大差距，特别明确为恢复生产而购置资产的支出不得从搬迁收入中扣除，实质上企业能够享受的好处主要是可以递延最多5年汇算纳税。

1、政策性搬迁范围的确定

40号文件第三条明确，企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

当然如果不符合以上条件，则按一般的企业所得税处理方法进行处理，不享受拆迁期间递延纳税的好处。

2、搬迁收入的确定

40号文件第五、六、七条明确，搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业的各类资产所取得的收入。但由于对存货的处置不会因政策性搬迁而受较大影响，因此企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

3、搬迁支出的确定

40号文件第八、九、十条明确，包括搬迁费用支出和资产处置支出。搬迁费用支出包括，职工安置费用和停工期间工资及福利费、搬迁资产存放费、搬迁资产安装费用以及其他与搬迁相关的费用。资产处置支出包括，变卖各类资产的帐面净值，以及处置过程中所发生的税费等支出。对于企业搬迁中报废或废弃的资产，其帐面净值也可以作为企业的资产处置支出处理。

4、搬迁资产的税务处理

40号文件第十三条明确，企业搬迁中被征用的土地，采取土地置换的，换入土地的计税成本按被征用土地的净值，以及该换入土地投入使用前所发生的各项费用支出，为该换入土地的计税成本，在该换入土地投入使用后，按《企业所得税法》及其实施条例规定年限摊销。这样按原计税基础加新增费用作为新换入资产的计税成本，导致原土地不用确认转让收入，这种处理方式实际上与会计中不符合商业实质的非货币性资产交换的处理类似。

《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（公告[2013]11号）第二条规定，企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

也就是说11号公告扩大了资产置换涉及优惠的范围，从仅仅土地扩大到全部资产。

5、应税所得的确定

40号文件第十五、十六、十七、十八条明确，在完成搬迁的年度,对搬迁收入和支出进行汇总清算，完成搬迁前暂不纳税。从搬迁开始年度起，最长不超过5年。搬迁损失可以一次性在搬迁完成年度，作为企业损失扣除；或自搬迁完成年度起，分3个年度均匀作为企业损失扣除。企业一经选定处理方法，不得改变。

6、征收管理

40号文件第二十二条明确，企业应当自搬迁开始年度，至次年5月31日前，向主管税务机关（包括迁出地和迁入地）报送政策性搬迁依据、搬迁规划等相关材料。逾期未报的，除特殊原因并经主管税务机关认可外，按非政策性搬迁处理，不得执行本办法的规定。

7、政策性搬迁与非政策性搬迁的区别处理

主要有以下二点：

（1）企业取得搬迁补偿收入，不立即作为当年度的应税收入征税，而是在搬迁周期内，扣除搬迁支出后统一核算，但该期限最长5年；

（2）企业以前年度发生尚未弥补的亏损的，搬迁期间从法定亏损结转年限中减除。

二、会计处理

《关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会[2009]8号）

四、企业收到政府给予的搬迁补偿款应当如何进行会计处理？

答：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

(1)取得搬迁补偿收入

借:银行存款

贷:专项应付款

(2)处置机器设备，转入固定资产清理

借:固定资产清理

累计折旧

贷:固定资产

借:银行存款

贷:固定资产清理

借:营业外支出

贷:固定资产清理

由于补偿固定资产损失，所以专项应付款转入递延收益，递延收益再转入营业外收入

借:专项应付款

贷:递延收益

借:递延收益

贷:营业外收入

(3)支付搬迁设备拆卸运输安装费和职工安置费用

借:管理费用

贷:银行存款

借:专项应付款

贷:递延收益

借:递延收益

贷:营业外收入

(4)重置固定资产

借:固定资产

贷:银行存款

借:专项应付款

贷:递延收益

(5)结转搬迁补偿收入余额

借:专项应付款

贷:资本公积