安远县小区物业管理体制机制创新实施意见_公司管理体制机制创新

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安远县小区物业管理体制机制创新实施意见

为了进一步加强物业管理工作,理顺管理体制，完善监管机制，建立服务保障体系，全面提升物业管理服务水平,改善居民居住环境,促进和谐社区建设,现围绕县委、县政府关于“城市攻坚战”的决策部署，依据相关政策法规，结合我县实际，制定我县小区物业管理体制机制创新工作实施意见。

一、指导思想

以构建和谐社会的要求为指导,深入贯彻落实科学发展观,把物业管理与城市化发展结合起来,推进物业管理与社区管理的“一体化”建设,确立“政府引导、市场主导、企业运作、社会参与”的总体原则,明确职责,强化管理服务。建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作平台。通过机制创新、部门联动、资源整合，实现物业管理的整体进步和人居质量的整体跃升。

二、实施原则

小区物业管理纳入社区综合管理作为县城住宅小区物业管理体制机制创新工作为重点，应遵循以下原则：

（一）统一领导、综合协调的原则。物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。欣山镇要以现村（居委会）管理区域内的住宅小区纳入行政管理，将住宅小区物业管理纳入社区建设工作范畴统筹考虑，综合协调解决物业管理中遇到的各类问题。

（四）老旧小区、无主管楼院整治改造有效，管理顺畅，实现县城建成区住宅小区物业管理全覆盖。

（五）新建住宅小区必须严格按照设计文本的各项指标要求进行综合验收，对设施设备不配套或以次充好的必须整改到位后重新验收合格方可交付。

（六）业主大会、业主委员会成立及运行指导监督得力，业主自主管理能力增强，社区和谐指数不断提升。

（七）物业管理应急管理服务、投诉调解等工作机制健全，矛盾纠纷及时有效在基层化解，群众满意度逐步提升。

四、工作要求

物业管理工作纳入社区建设，要围绕上述基本目标任务，做好以下八个方面的工作：

（一）统一标准，做好分类管理。县城内各老、旧、新住宅小区均统一按照“住宅小区标准化管理标准”（附后）进行规范管理。有物业公司管理小区，其管理小区的状况作为企业资质升降，优秀企业、优秀管理小区评定的主要依据，对管理不到位的由房管部门、欣山镇责令物业企业退出小区管理；业主自治的小区，其管理状况作为优秀小区、先进楼院评定的主要依据，对管理不到位的由欣山镇、房管部门责令业主委员会改选或另聘物业企业接管。

（二）实施老旧小区物业管理改善工程，全面落实覆盖计划。结合“三城同创”活动，要积极做好老旧小区的整治改造工作，水管道堵塞、水电故障、“急、难、愁”修理项目或突发情况，启动应急维修机制，提供有偿维修服务，迅速、有效地解决物业使用中的突发事件，切实维护人民群众的基本生活秩序。

（五）完善物业项目退出机制，确保小区日常管理不失控。欣山镇要本着“维护业主利益、维护社会稳定、依法平稳过渡”的原则，协调做好物业服务项目退出和接管的衔接交接工作，保持小区物业管理的连续性。对违规弃管、拒不撤出、恶意毁约的开发建设单位、物业管理单位，相关部门应给予行政干预，责令限期改正，依法作出处理。居委会要建立应急托管机制，对物业服务企业撤离后业主大会尚未成立或业主大会不能履行责任，物业管理难以落实的住宅小区实行临时委托管理。同时，积极指导业主、业主大会选聘物业服务企业，尽快实施规范化的物业管理。

（六）建立矛盾投诉调解机制，有效化解物业管理纠纷。欣山镇政府要制定调解工作规则，规范调解工作程序，指导行业调解活动，对物业管理中的重大纠纷实施调解。居委会可利用现有调解机构，吸纳物业管理专业人员，建立调解工作机制，受理辖区内物业管理的咨询投诉，调解处理物业服务纠纷。物业管理矛盾调解的相关工作纳入欣山镇大调解工作序列，接受县司法、房管部门业务指导。要倡导物业管理行业自律，研究行业调解工作规律，通过广泛深入的行业调解，努力将物业管理中的矛盾发现在社区，解决在基层，消除在萌芽状态。

（七）健全联席会议制度，形成多方联动的新格局。物业管理联席会议由欣山镇负责召集，由房管部门、公安派出所、社区居委会、业主、业主委员会和物业服务企业等方面的代表组成。物业管理联席会议共同协调辖区物业小区的日常管理、业主大会成立与运作监督、物业管理与社区建设的衔接、物业项目退出与交接过程中出现的问题，处置区域内物业管理的突发事件。联席会议每月召开一次，特殊情况随时召开。

（八）倡导先进性，推进社区党建向物业管理行业延伸，为社区居委会将小区管理构筑平台。社区党组织、社区居委会、物业服务企业、业主委员会是社区建设与管理的重要力量，开展社区物业管理党建联建工作，既是提升物业管理水平的新途径，也是加强社区建设、促进社区党建的新举措。要加强社区党组织与物业服务企业、业主委员会之间的联系，发挥社区党组织的政治优势和核心作用，为党员在物业管理和社区建设中发挥先锋模范作用搭建平台，努力为小区居民群众做好事、办实事、解难事。符合条件的业主委员会可以成立党小组，社区党组织也可以派出联络员，具备条件的物业服务企业应当逐步成立党组织。要抓宣传引领、抓平台载体、抓共建共创、抓队伍建设，全面提升党建联建工作质量。

五、职责分工

（一）县政府建立综合协调机制，制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、-67 成各项物业配套设施设备，项目竣工交付后，严格执行承接查验制度；通过全面启用物业管理企业及从业人员的信用档案系统，将业主满意与否作为物业管理企业资质升降和物业管理优秀小区评选的依据，建立物业管理企业诚信制度。加强对区域的物业管理企业进行全方位、多角度的监督检查，落实规范服务的每项要求，促使企业经营行为得到进一步规范，服务质量进一步提高。

2.实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制。物业管理行业的特点注定了物业管理企业的生存和发展必须建立在规模经营的基础上，规模化、品牌化将也是今后物业管理发展的必然趋势，所以塑造品牌、经营品牌、依托品牌和拓展市场，必须成为物业管理企业的共识，力求在经营区域内有更大的经营空间，以降低管理成本，使企业稳步发展。尽快完善物业管理招投标制度，全面推行物业管理项目的招投标制度，将物业管理企业推向市场，实现物业管理市场的有序竞争。只有将公平、公开的竞争机制引入物业管理行业，物业管理行业才能得到进一步的规范和发展。

3.提高业主的物业管理消费意识。人们对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，要通过开展形式多样、丰富多彩的教育活动，大张旗鼓地宣传物业管理知识，着力培育物业公司的服务意识、业主的市场意识，使物业管理企业、业主之间建立对物业管理的认同感和正确理解，明确自己在物业管理中的地位、权利和义务，以便物业服务企业与业主更好进行良性互动，更好地履行自己的职责，保障小区物业管理费正常缴交及

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