陕西省房地产估价师《相关知识》：财务分析试题_财务分析考试题答案
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陕西省房地产估价师《相关知识》：财务分析试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A．30 B．45 C．60 D．90
2、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。
A：交易情况修正
B：交易日期调整
C：房地产状况调整
D：区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
3、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．前期物业服务合同
D．后期物业服务合同
4、设计阶段影响工程造价的因素，不包括。
A：总平面设计
B：施工组织设计
C：建筑设计
D：工艺设计
E：执行层的组织协调
5、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。
A．20% B．10% C．30% D．40%
6、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。
A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度
C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度
D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度
E：工业用地的监测点评估价格 7、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。
A：2049年1月1日一2049年12月31日
B：2050年1月1日~2050年12月31日
C：2059年1月1日～2059年12月31日
D：2060年1月1日～2060年12月31日
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是__。
A．普通商品住房和经济适用住房
B．宾馆与写字楼
C．普通住宅及其配套的娱乐房地产
D．城市地铁和城市公交
9、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。
A．选择拆迁安置的地点
B．拆迁安置
C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录
D．确定房屋重置价的标准
10、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．利润为零
B．最高运营费用比率
C．最大费用
D．允许的最低经济效益指标
11、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。
A．房地产重新购建价格的求取思路
B．土地重新购建价格的求取思路
C．具体价格重新购建价格的求取思路
D．建筑物重新购建价格的求取思路
12、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。
A：公司上市、企业清算
B：司法鉴定、城市房屋拆迁
C：企业清算、城市房屋拆迁
D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
13、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：获取估价业务
B：实地查看估价对象
C：确定估价结果
D：估价资料公开
E：工业用地的监测点评估价格
14、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。A：人才服务中心托管人事档案的证明
B：社会保险缴纳凭证复印件
C：所在单位同意其注册的书面意见
D：所取得的房地产估价科研成果
E：执行层的组织协调
15、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
16、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。
A：估价目的B：估价时点
C：估价对象
D：价值类型
E：工业用地的监测点评估价格
17、直线趋势法公式Y=a+bX中，X表示。
A：价格
B：时间
C：常数
D：价格变动率
E：工业用地的监测点评估价格
18、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
19、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。
A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担
B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外
C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限
D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止
E：工业用地的监测点评估价格
20、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。
A．商品房价格
B．重置价格结合成新 C．重置价格结合结构差价
D．物价部门核定价格
21、设计变更发生以后，承包人在确定变更后日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更。
A：14 B：15 C：20 D：28 E：执行层的组织协调
22、主要是在会计中使用的价值概念是__。
A．公允价值
B．买卖价值
C．保险价值
D．计税价值
23、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。
A：0~50 B：50~75 C：50~100 D：100~150 E：工业用地的监测点评估价格
24、房地产的最高最佳使用状态不包括。
A：最佳区位
B：最佳规模
C：最佳用途
D：最佳集约度
E：工业用地的监测点评估价格
25、适用于砌体结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。
A：条形基础
B：独立基础
C：箱形基础
D：桩基础
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列关于索引号，表述正确的是。
A：索引号的用途是索引
B：索引号的用途是证明
C：索引号的用途是明示
D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号
E：索引号便于查找相互有关的图纸内容
2、收益性物业出租，如果业主的收入只来源于物业出租所获的利润，则要该利润的__缴纳所得税。A．20% B．33% C．35% D．40%
3、下列费用不得计入经济适用住房价格的有。
A：行政事业性收费
B：水暖电气安装工程费及附属工程费
C：住宅小区经营性设施的建设费用
D：房地产开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用
E：拆迁安置补偿费
4、估价中的最高最佳使用具体包括等．【2004年考题】
A：最佳用途
B：最佳位置
C：最佳规模
D：最佳环境
E：最佳集约度
5、经济发达地区提高适用税额标准__。
A．是不容许的B．必须报经财政部批准
C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
6、下列关于建造师，表述正确的是。
A：注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期届满30日前，按规定申请延续注册。延续注册的有效期为3年
B：申请人因执业活动受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册
C：担任施工单位项目负责人的，应当受聘并注册于一个具有施工资质的企业
D：注册建造师不得同时在两个及两个以上的建设工程项目中担任施工单位项目负责人
E：注册建造师信用档案信息按照有关规定向社会公示
7、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。
A：房地产直接投资
B：房地产间接投资
C：房地产混合投资
D：房地产有效投资
E：借款合同
8、征收土地由用地单位支付。
A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：最低生活费
E：青苗补偿费
9、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的酬金
D：物业服务企业的利润
E：执行层的组织协调
10、住房公积金的增值收益的合法用途包括。
A：用于住房公积金管理中心商业经营
B：建设城镇商品住房的补充资金
C：支付住房公积金管理中心的管理费用
D：建设廉租住房的补充资金
E：建立住房公积金贷款风险准备金
11、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。
A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15
12、按房地产的__来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A．收益性
B．用途
C．市场性
D．地段
13、保险合同的辅助人，包括。
A：被保险人
B：受益人
C：保险代理人
D：保险经纪人
E：保险公估人
14、不应计入收益性物业经营费用的是（）。
A．抵押贷款利息
B．公共设施维修费
C．房产税
D．物业保险费
15、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
16、竞争导向定价法不包括__。
A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法
D．价值定价法
17、供热采暖施工图主要分为室內和室外两部分，室内部分有。
A：平面图
B：立面图
C：管道纵剖面图
D：详图
E：系统轴测图
18、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。
A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B：保修费用由施工单位承担
C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D：保修费用由质量缺陷的责任方承担
E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任
19、容易对人的心理产生影响的暂时性污染是。
A：放射性物质污染
B：建筑施工噪声污染
C：生活污染
D：固体废物污染
E：执行层的组织协调
20、估价报告有效期应从__起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
21、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。
A．102 B．120 C．108 D．88
22、住宅专项维修资金的依据包括。
A：《土地管理法》
B：《城市房地产管理法》
C：《物业管理条例》
D：《住宅专项维修资金管理办法》
E：1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。
A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金 C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金
D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金
E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定
24、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
25、收益乘数有．【2004年考题】
A：毛租金乘数
B：利润乘数
C：净收益乘数
D：销售收入乘数
E：潜在毛收入乘数
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