土地登记代理 土地登记代理实务 课堂讲义 第3讲_土地登记代理实务

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第三节

我国土地登记的法律依据及效力

一、内容提要：本讲主要讲述了我国土地登记的法律依据及效力、土地登记的特点与基本原则、土地登记的内容与分类。

二、重点、难点

大纲要求：掌握土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类。熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体;土地登记的基本单元、土地登记机关。第三节

我国土地登记的法律依据及效力

一、土地登记的法律依据(一)实体法律依据

土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国宪法》。《物权法》等等。

由于土地是人类生产和生活的载体，任何社会经济活动都必然涉及土地利用，相应有许多法律法规都包含有关于土地权利的内容。

如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国草原法》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国渔业法》，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。(二)程序法律依据

土地登记的程序法律依据是指包含有规定土地登记的程序性内容的法律、法规和规定。如《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

关于我国土地登记的程序法律依据，主要有《物权法》第十条、第十一条；《中华人民共和国土地管理法》第十一条；《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条、第六十二条；《中华人民共和国担保法》第四十二条；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条、第五条、第六条、第七条，以及国土资源部最新颁布实施的《土地登记办法》等。

《土地登记办法》是现行最全面、最集中规定土地登记程序的部门规章。2007年12月30日由国土资源部40号令颁布，自2008年2月1日起施行。

题目：土地登记的实体法律依据是指包含有土地权利规定性内容的法律、法规和规定。下列属于实体法律依据的有（）。A.《中华人民共和国民法通则》 B.《中华人民共和国土地管理法》 C.《中华人民共和国城市房地产管理法》 D.《中华人民共和国草原法》

E.《土地登记办法》

答案：（ABCD）

土地登记的效力

二、土地登记的效力

所谓土地登记的效力，就是指进行土地登记后的法律后果。这也是每一个土地权利人极为关心的问题。即一块土地上的权利是否必须登记，土地登记与否对土地权利的保护有什么不同。(一)两种立法思想

按照民法立法思想，土地登记所产生的一般效力主要分两种：一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。

采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力，不动产的登记只是对抗第三人的要件。

在土地权利变动过程中，只要土地权利变动当事人双方意思表示一致，如签署了有关土地权利转让的协议书或让与书，即产生土地权利变动的法律后果，至于是否到土地登记机构办理土地权属变更登记，当事人可以办理，也可以不去办理，只不过在土地权利变动的法律效力上有所差别。

办理了登记的土地权利变动，可以对抗第三人，即第三人不得主张登记了的土地权利变动为无效；而没有办理土地登记的土地权利变动，第三人可以主张该土地权利变动无效。例如，甲把一块土地转让给乙，双方只要订立了土地转让合同，就在法律上产生了土地权利变动效果。但该项土地权利变动是否办理登记，在对抗第三人方面效力不同。双方订立土地转让合同后，到土地登记机构履行了登记手续的，当第三入主张该土地权利变动无效时，法律不予支持；但如果双方未到土地登记机构履行登记手续，当第三人主张该项土地权利变动无效，法律上有可能认定该项土地权利变动无效。土地登记是对抗第三人的要件。基于这种立法思想的不动产登记，也称作登记的对抗要件主义、登记的公示主义。

采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效，不动产登记是不动产物权变动的生效要件。土地权利变动当事人签署了土地权利转让协议或让与书，只表示物权行为成立，不直接产生土地权利变动的法律后果。只有经当事人双方到土地登记机构办理了土地登记后，土地权利变动才产生法律效力。

例如，甲、乙双方订立了土地转让合同书后，转让土地的物权行为已经成立，但并没有生效，只有当双方在土地登记机构办理登记后，土地权利才真正由卖方转移给了买方。在登记前，土地权利变动并未生效，此时，若卖方反悔，买方只能要求按照约定办理登记，而不能以侵权要求把土地权利确认给自己，即不动产的登记是不动产物权变动的生效要件。基于这种立法思想的不动产登记，也称为登记的生效要件主义，登记要件主义。(二)我国土地登记的效力

《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这是关于我国土地登记效力最基本的规定。

对有关土地登记效力的规定还散见于现行的其他一些法律、法规。如《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地的权属和用途的，应当办理土地权属变更登记手续。《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行土地所有权、使用权变更登记。

土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机构依法进行变更登记。

综合以上法律法规规定，我国的土地登记原则上采用的是形式主义的立法思想，可以归为登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。

在特定情况下也采取意思主义的立法思想。如地役权等的设立，不以土地登记作为权利取得的生效要件，而以当事人签订的合同生效作为权利取得的条件。未经登记，不得对抗善意第三人。

第四节 土地登记的特点与基本原则

第四节

土地登记的特点与基本原则

一、土地登记的特点(一)统一性

对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地。(二)唯一性

对同一块土地上的登记结果应当是唯一的，不能同时存有两个或两个以上的登记结果。

(三)连续性

在现实中，土地权利状况是经常变化的，为了保持现势性，土地登记结果也必须不断更新，所以土地登记具有连续性的特点。(四)公开性

土地登记是国土资源行政主管部门依照法律规定对土地权利进行登记的过程，是一项直接影响到土地权利人权益的行政行为。土地登记的实质在于公示，就是将土地权利变动的意思向社会公众显示，让公众知晓土地的权利状况特别是土地权利的变动情况。土地登记的公开包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。(五)公信力

由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。

题目：

对附设在土地上的全部土地权利进行的登记，在地域上应覆盖所有的土地是（）的基本内容。A.统一性

B.唯一性

C.连续性 D.公开性 答案：（A）