龙岩中心城市规划区容积率规划核实和房屋产权面积计算管理办法(试行)_规划局容积率规定
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第一条 为进一步规范容积率规划核实计算和建设工程建筑面积计算管理工作，妥善处理因容积率规划核实与房屋产权面积计算依据不同而产生的问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)、《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《福建省人民政府办公厅转发省建设厅国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知》（闽政办〔2007〕190号）等规定，参考外地做法，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于龙岩中心城市规划区范围内新建、扩建、改建等各类建设工程。
文物保护单位和历史建筑、优秀近现代建筑、历史文化街区的整治保护工程、城市雕塑、广告和夜景工程的竣工规划条件核实不适用本办法。
第三条 容积率规划核实面积计算按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)及国家、省相关规定执行；房屋产权测绘面积计算按《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及国家、省相关规定执行。
第四条 经营性建设项目实行建筑面积预测制度、建筑面积实测制度。非经营性项目参照实行建筑面积实测制度，也可根据项目建设单位意愿实行建筑面积预测制度。
（一）建筑面积预测制度
1、项目建设单位应在申领《建设工程规划许可证》前，持规划主管部门盖章确认的规划总平面图、经施工图审查机构盖章认可的建筑施工图及相应的设计资料光盘，委托具有相应资质等级的房产测绘单位按《房产测量规范》(GB/T17986-2000)及国家、省相关规定计算规划指标，出具《建筑面积预测报告书》，其中报告书中的计容建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)及国家、省相关规定计算。
2、《建筑面积预测报告书》必须对建筑面积、计容建筑面积以及按房屋使用功能分项建筑面积等予以准确分类及说明；以幢为单位的房屋产权预测面积、计容建筑面积、楼层层数、套（间）数、套（间）内面积、公摊面积、套（间）建筑面积等。超规划指标的，由项目建设单位重新调整设计图纸，核减建筑面积。规划指标与土地出让合同指标相符的，房产测绘单位方可对用于计算预测建筑面积的建筑施工图加盖“此图与预测面积相符”印章以备查,并分别送规划行政主管部门、房地产行政主管部门、国土资源行政主管部门各一份留存。
3、规划行政主管部门依据《建筑面积预测报告书》和用于计算预测建筑面积的建筑施工图（加盖“此图与预测面积相符”）核发《建设工程规划许可证》。项目建设单位取得《建设工程规划许可证》后，依法办理项目开工其他相关手续。属经营性建设项目，符合房屋产权预售条件的，房地产行政主管部门依据规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》和确认的《建筑面积预测报告书》以及用于计算预测建筑面积的建筑施工图（加盖“此图与预测面积相符”）办理房屋产权预测登记面积，核发《房屋产权预售许可证》。房屋产权预测登记面积必须小于或等于该项目《建筑面积预测报告书》的建筑面积。
（二）建筑面积实测制度
1、建设工程完成并具备竣工规划条件核实前，项目建设单位应委托具有相应资质等级的房产测绘单位按《房产测量规范》(GB/T17986-2000)计算实测建筑面积,其中计容建筑面积按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)计算，分别形成《建设工程竣工规划条件核实报告》及《建筑工程竣工房产测量报告》。如委托原建筑面积预测单位的，需提供竣工图；如委托其他有房产测绘资质单位的，除需提供竣工图外，还需提供建筑面积预测阶段的相关资料。
2、《建设工程竣工规划条件核实报告》及《建筑工程竣工房产测量报告》应根据竣工图实地实测实量，根据实测资料、房屋现状，对建筑面积、计容建筑面积、以及按房屋使用功能分项建筑面积等予以准确分类及说明。如果预测、实测为同一单位的，预测、实测人员不应为同一人员。
3、《建设工程竣工规划条件核实报告》应对《建设工程规划许可证》中的所有规划指标进行核实。《建筑工程竣工房产测量报告》应分汇总表和明细表两部分，汇总表包括：总建筑面积、房屋产权面积、分区功能面积等；明细表以幢为单位，包括：房屋产权面积、计容建筑面积、楼层层数、套（间）数（原则上应与房屋产权预测登记套数相符）、套（间）内面积、公摊面积、套（间）建筑面积等，并注明每套（间）规划确认的使用功能及面积。《建设工程竣工规划条件核实报告》、《建筑工程竣工房产测量报告》和加盖“此图与竣工实测面积相符”印章的建筑施工竣工图一式五份，分别送规划行政主管部门、国土资源行政主管部门、房地产行政主管部门、项目建设单位、测绘单位各执一份。
第五条规划行政主管部门以《建设工程竣工规划条件核实报告》和建筑施工竣工图（加盖“此图与竣工实测面积相符）作为规划条件竣工核实的依据。
第六条建设项目实测计容建筑面积未超过《建设工程规划许可证》核定计容面积的，规划行政主管部门出具《建设工程规划条件竣工核实认可》，房地产行政主管部门以《建筑工程竣工房产测量报告》和《建设工程规划条件竣工核实认可》进行产权登记，国土资源行政主管部门以房产登记面积为准进行分割土地登记（不须分割土地登记的除外）。实测建筑面积与规划计容建筑面积的超出部分，国土资源行政主管部门按本《办法》第十一条规定收取土地出让金。有关部门按实收取城市基础设施配套费等相关规费。
第七条建设项目因施工误差造成实测计容建筑面积超过《建设工程规划许可证》核定计容面积，实测计容建筑面积与规划计容面积两者之间误差的单幢允许范围为0.3%（含0.3%）。若《建设工程规划许可证》核定的规划指标小于该项目土地出让合同指标的，最后以土地出让合同的指标为准进行认定。
第八条 建设项目实测计容建筑面积未超过误差允许范围内的，且建筑平面布局、高度、层数符合规划及相关技术规范许可要求，经规划行政主管部门认可，视同容积率符合规划要求，其中经营性建设项目按以下方式处理：
（一）规划行政主管部门出具《建设工程规划条件竣工核实认可》（一式二份）专送房地产行政主管部门、国土资源行政主管部门。项目实测计容建筑面积与《建设工程规划许可证》核定计容面积的允许差额部分面积，在认可书中予以说明。
（二）建设项目竣工规划核实认可后，实测建筑面积与规划计容建筑面积的超出部分，国土资源行政主管部门按本《办法》第十一条规定收取土地出让金。有关部门按实收取城市基础设施配套费等相关规费。
（三）房地产行政主管部门凭国土资源行政主管部门出具的土地出让金补缴凭证进行实测房屋产权测绘面积产权登记，国土资源行政主管部门以房产登记面积为准进行分割土地登记（不须分割土地登记的除外）。
第九条 建设项目实测计容建筑面积超过误差允许范围的，认定为超容积率，按违法建设予以立案查处。对城市规划和市容景观影响不严重、且符合相关技术规划的经营性建设项目，规划行政主管部门按增加建筑面积部分工程造价的10%给予处罚；项目实测建筑面积与规划计容建筑面积的超出部分，国土资源行政主管部门按该宗土地出让时原楼面地价的三倍收取土地出让金，其中实测计容建筑面积与规划计容面积误差允许范围部分，国土资源行政主管部门按本《办法》第十一条规定收取土地出让金。有关部门按实收取城市基础设施配套费等相关规费。
第十条 经营性建设项目未按规划审批图纸施工的，依法予以处罚，经处罚须补缴土地出让金的，一律按该宗地原楼面地价三倍收取土地出让金；经营性建设项目在建设过程中未经批准擅自提高容积率，严重影响城市规划的，依法限期拆除或者没收违法建筑物。经营性建设项目以外的其他建设项目，在建设过程中增加建筑面积的，依照《中华人民共和国城乡规划法》及相关规定予以处理。
第十一条 土地出让金缴交规定。对签订《国有建设用地使用权出让合同》不满两年（含两年）的，增加的建筑面积按原楼面地价补缴土地出让金和有关规费；对签订《国有建设用地使用权出让合同》超过两年的，以规划行政主管部门出具《建设工程规划条件竣工核实认可》的时日为土地评估基准日，参考房地产行政主管部门公布的该地块（楼盘）销售均价进行评估，补缴土地出让金和有关规费。
第十二条 原楼面地价认定。《国有建设用地使用权出让合同》签订后，未再申请调整容积率，原楼面地价按签订的《国有建设用地使用权出让合同》确定的价格计算；《国有建设用地使用权出让合同》签订后，依法再申请调整容积率获批准，并签订《国有建设用地使用权出让补充合同》、补缴土地出让金的，原楼面地价按以下方法予以认定，即《国有建设用地使用权出让补充合同》确定的楼面地价高于《国有建设用地使用权出让合同》确定的楼面地价，按就高不就低的原则确定楼面地价。
第十三条 未取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划条件竣工核实认可》以及未依法补缴土地出让金或违法建设未经依法处理的房地产开发建设项目，房地产行政主管部门不得核发房屋产权证，国土资源行政主管部门不得办理分割土地登记。
第十四条 项目建设单位在项目建设过程中，应主动接受并向规划行政主管部门申报开工放线、主要节点核验放线、核验正负零、首层层高、标准层高、总高度等各阶段规划的跟踪管理。规划行政主管部门定期对认定为违反规划审批的建设单位，给予公开曝光并记不良记录。具体规划跟踪管理实施办法由规划行政主管部门另行制定。
第十五条 建设行政主管部门在建设项目规划报建、核验放线、核验正负零、竣工规划验收等各阶段，对勘察设计单位、房产测绘单位和建设单位建立诚信档案，实施诚信管理，并负责对各有关中介单位诚信制度执行情况进行考核，定期对认定为诚信较差单位的，给予公开曝光并记不良记录。具体实施细则由建设行政主管部门另行制定。
第十六条 已办理土地出让手续但尚未办理《建设工程规划许可证》的经营性项目适用本《办法》。
第十七条 各县（市、区）可参照本《办法》自行制定具体管理办法。
第十八条 本《办法》由市建设局、城乡规划局、国土资源局、房管局按职能分工负责解释。
第十九条 本办法自发布之日起施行。
附件：建设项目建筑面积管理流程控制示意图
附件：
建设项目建筑面积管理流程控制示意图
A﹙出让地块指标面积﹚→B﹙建设工程规划许可证指标面积﹚→C﹙房产预售许可证指标面积﹚→D﹙建设工程竣工验收实测规划指标面积﹚→E﹙房产登记办证面积﹚→F﹙土地分割办证的房产面积﹚
说明：
（1）B必须小于或等于A;若B大于A，不予办理建设工程规划许可证。
（2）D必须小于或等于B；若D大于B，按照第七至九条规定处理。
（3）E必须小于或等于C；若E大于C，按照第七至九条规定处理。
（4）F等于E。
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