宅基地使用权_宅基地使用权属于

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民商法 Y20100081王岩宅基地使用权

一、宅基地使用权流转的学说及其评析 对于宅基地使用权的流转，无论是理论界还是实务界，争议都是很大的，由此形 成了关于宅基地使用权流转的不同观点：

一、自由流转说。此种观点认为农村集 体所有的土地与城镇国有的土地都是我国土地的组成部分，既然城镇国有土地使 用权可以自由流转，则限制农村集体土地使用权的流转是对农村集体土地使用权 法律地位的歧视，是不公平的。宅基地使用权作为农村集体土地使用权的重要组 成部分，理应与城镇国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组 织之外的主体流转。

二、限制流转说。宅基地使用权是由农民从农村集体经济组 织无偿分配取得的，是农民基本的生活保障，农民基于各种原因离开村集体经济 组织后，如果农民落户于城镇，则其不再属于本集体经济组织成员，不应再享有 表征居住保障功能的宅基地使用权，而应将其宅基地使用权归还给其所在的集体 经济组织，其原宅基地上的房屋可以在集体经济组织内部转让，但不能将其住房 转让给集体经济组织之外的他人。值得一提的是，在学术界有学者提出宅基地使 用权禁止转让的观点。不过，主张该观点的学者并不反对在特例的情况下，应当 允许宅基地使用权的转让。因此，此观点在本质上与限制流转说并没有明显的区 别。所以，总括地说，我国关于宅基地使用权流转的观点包括两种：自由流转说 与限制流转说。这两种观点并非是绝对排斥的关系，无论是自由流转说还是限 制流转说，它们都不是绝对地禁止宅基地使用权的流转，其不同之处主要在于允 许流转的程度不同。

二、宅基地使用权相关条文规定及制度原理 宅基地使用权，是我国特有的一项土地制度。它是我国物权法。中规定的用益物 权的一种，是我国在建设社会主义市场经济过程中，为农民建造方便，而在保有 集体土地所有制基础之上创建的。翻阅其他国家的民法典，除 越南社会主义共 和国土地法中出现有关宅基地使用权的规定外，其他各国诸如德国、日本、俄罗 斯等的法律中，均没有宅基地使用权这一概念。而越南共和国规定的宅基地使用 权，又与我国的不完全相同，且在流转等方面有着比我国更为宽松的规定在我国，宅基地使用权是指农村集体经济组织成员(村民)在依法取得的集体组织所有的 宅基地上建造自有房屋及其附属设施，并对宅基地享有的占有、使用和有限制处 分的权利。我国物权法的第十三章是对宅基地使用权的相关规定物权法第一百五 十二条对宅基地使用权作出规定:宅基地使用

权人依法对集体所有的土地享有占 有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

三、有关宅基地使用权流转的相关规定 物权法第一百五十三条规定:宅基地使用权的的取得、行使和转让，适用土地管 理法等法律和国家有关规定这些有关规定主要体现在我国的土地管理法、担保法 及相关的政策性文件当中土地管理法第六十二条第一款规定:农村村民一户只能 拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区直辖市规定的标准。第二 款规定:农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有 的宅基地和村内空闲地。第四款规定:农村村民出卖 出租住房后，再申请宅基地 的，不予批准。第六十三条规定:农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或 者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。1999 年 5 月 6 日国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(国办发 ［1999］ 号)39 中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土 地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证 2004 年 12 月 24 日国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发［2004］28 号)中强调:加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地 2004 年国土 资源部颁布的关于加强农村宅基地管理的意见第十三条规定:严禁城镇居民在农 村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。分析以上法律规定，我们可以看出，我国对农村宅基地使用权采取的是有限制流 转的做法，并且严格禁止农村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转。但是，与此同时，根据相关规定，我国并没有禁止对宅基地使用权的继承。这就涉及一 个问题:本集体经济组织之外的自然人，即非本集体经济组织的农民及城镇户口 居民继承本集体经济组织的宅基地使用权时，应该怎么处理呢?

四、城镇户口居民因继承权取得农村宅基地使用权的矛盾 按照我国相关法律规定，由于宅基地是集体所有的土地，因此原则上说，仅农村 集体经济组织成员可以成为宅基地使用权的主体，城镇户口的居民是无权取得农 村宅基地使用权的。而根据我国继承法第三条规定:公民的房屋、储蓄和生活用 品是属于公民的个人合法财产，可以在公民死亡后作为遗产被继承，这也就意味 着在宅基地上建造的房屋是可以作为遗产被继承的。那么，根据我国担保法、物 权法以及城市房地产管理法中规定