中国土地杂志摘要_中国土地科学杂志

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宅基地流转的不同办法,以试点的方式推动

大致分4种:政府主导型---江苏无锡”双置换”/浙江嘉兴”两分两换”(各有利弊:宅基地退出率高,但政策依赖度高,建设资金主要有政府部门解决,来源单一,且投资较大,一旦领导换届很可能出现政府部门停止拨款/资金链断裂/建设项目中途夭折的情形,仅适用于政府重视度较高的国家或省市级示范区

村民自发型----四川郫县指路村”五自”模式;(村民退出积极性高,但资金筹措难度较大,搬迁过程缓慢,影响宅基地退出与复垦效率,适用于范围较窄,农民自主搬迁医院较强,村规民约比较完善,村委会管理能力较强,村集体有一定经济实力的区域实行)

企业推动型---湖北石牌镇彭墩寸宅基地置换项目;(具有明显活力,适用于区位范围较好,发展潜力较大的区域,具有一定的推广性,但由于此模式资金投入大,政府仍需在政策和资金上给予扶持,导致政府和企业利益关系不明晰,收益分配不明确等问题)

市场配置型---重庆”地票”交易模式/江苏宿迁站基地收购储备模式等(引入市场机制,实现了宅基地的资本化,具有较强的适应性,但此模式尚在试点中

宅基地通过空间重新配置不仅能提高配置效率,增加社会财富,集约利用资源,缓解当前用地矛盾,同时也能为经济发展方式的转变留点空间.宅基地在改革试点中需注意以下的几个问题:

1.宅基地能够实现空间上的重新配置必须依靠区位上的土地级差收益,由于存在区位上的价格差异保障了项目的成本和收益的平衡.但市场追求利益最大化则需要政府行政发挥作用,建立完善的规划管理制度

2.在城乡一体化的体制机制尚未健全的条件下,宅基地流转必须是限制条件下的流转.当前的社会保障/公共福利等城乡并未全覆盖和对等,必须警惕农民为追求短期利益放弃宅基地而无家可归的现象

3.在大规模宅基地退出过程中政府承担和控制整个运作过程,包括宅基地补偿标准的制定以及最后的落地征收

比价机制

比价,是指同一时间,同一市场不同商品之间的价格比例关系 ,比如工农业产品比价,金银比价等

比价机制,是指将两种商品价格挂钩,一种商品价格变动,另一种商品价格按一定比例跟随变动.这一机制主要适用于少数政府定价或政府指导价的特殊商品,如生猪,天然气,铁路货运等这些商品对国民经济发展或人民生活影响重大,价格不能完全放开由市场决定 由此迁移建立工业和居住用地比价机制，特点:相关性区域性(只在一定的区域内才具有可比性)调节性(双向作用)差异性

现行征地补偿安置模式

1.社会保障安置模式购买社保

2.农业生产安置模式(调整土地安置)把农村集体机动地,承包农户资源交回的承包地,承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等重新调整给征地农民,保证农民有必要的耕地继续从事农业生产维持基本的生活条件(适用于人均耕地多,经济欠发达的地区,前提村集体有多余的地块可以调整)

3.留地安置模式在征地时,预留一定比例的建设用地,交回给被征地村集体使用,以建

设用地替代农用地作为对村集体组织和农民的补偿(注意问题:村集体发展用地选址分散,不利于农村地区转型发展;;;二是由于用地规模,指标紧张,在发达地区存在留底选址困难,指标落实困难等问题;;;三是目前法律法规没有对留用地的管理进行统一规范

4.土地使用权入股安置模式有长期稳定收益的项目用地,在农户自愿的前提下,被征

地集体经济组织与用地单位协商,已征地补偿安置费用入股,或以经批准的建设用地使用权作价入股

5.就业安置模式

6.住房安置

集体经营性建设用地入市的思考

强化土地用途管制,明晰土地权利

把握入市的关键节点:1.界定入市与征地边界“公共利益”2.完善价格形成体系机制发展权3.建立合理的流转收益分配机制

入市流转实质是通过土地市场化流转,优化城乡土地资源配置

土地用途管制

现阶段,土地用途管制已不局限于用途,而是涉及土地用途/平面布局/集约利用/权益保障的”四维”空间管制

借鉴国际经验对我国的启示:扩大其职能，,确立以土地利用规划为核心的基本思路,构建用途管制的”一张图”加强规划公众参与加强土地利用规划立法

农村土地确权颁证中的妇女权益维护:

受损的情况:1.嫁娶后,承包权受损2.户籍影响土地权益3.打工返乡后土地权益易丧失3.离婚后原有土地权益难以得到保障4.事实上的男女权益不对等

受损根源:1.传统观念影响2.利益驱动导致矛盾加剧

建议:1.国土资源部门统管不动产登记，为妇女在增加机会

2.通过颁证工作,保障农村妇女宅基地合法权益

3.建立宅基地权证共有人登记制度,动态维护

4.取缔农村违法的”村规民约”

几问

1.农村土地制度改革朝那个方向改?

守住底线,坚持农村土地集体所有权,不搞私有化,坚持18亿亩耕地红线,坚持用途管制,防止在流转过程中把农地变成建设用地

问题导向,发现什么解决什么

试点先行,统筹研究,统筹考虑

2.怎么改?

承包地经营权坚持保护耕地的前提下,”赋予农民对承包地占有/使用/收益/流转及成保洁员权抵押和担保权能”

农村集体经营性建设用地明确”在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让/租赁/入股/实行与国有土地同等入市,同权同价

农村宅基地明确”选择若干试点,慎重稳妥地推进农民住房财产权抵押/担保/转让