农村宅基地管理存在的问题_加强农村宅基地管理

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农村宅基地管理存在的问题

提纲：1.宅基地的定义及其特征

2.宅基地对农民的重要性

3.我国农村宅基地的现状

4.我国农村宅基地管理存在的问题

5.如何解决宅基地中存在的这些弊端

6.结语

1、宅基地的定义以及其特征

1.1 宅基地的定义：

宅基地是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上所享有的建造房屋、居住使用的权利。

宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房中的生产场地.1.2宅基地的特征：

1.2.1集体所有

我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”。

1.2.2使用主体特定

即特定的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员享有使用权。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。

1.2.3一户一宅

根据我国《土地管理法》第62条第1款的规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。

1.2.4不可流转性

特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。

2、宅基地对农民的重要性

我国农村宅基地管理直接涉及农民切身利益，是关系农村社会稳定和经济发展全局的大事，具有生活和生产双重功能。中国农民有了钱，第一件事要干什么，就是盖房子，由此可以看出农村宅基地对农民的重要性.3、我国农村宅基地的现状

3.1 村庄建设用地规模总量大，扩张快，集约、节约用地潜力大

据国土资源部显示，截止2004年10月31日，全国村庄用地2.48亿亩，当年新增村庄建设用地38.20万亩，村庄建设用地总量呈不断增长趋势。但中国农村人口在不断减少，农村建设用地规模不降反增，农村人均居民点用地185m2，远远超过国家标准，农村宅基地利用粗放，集约、节约用地潜力大。

3.2 宅基地需求总量下降，新增宅基地呈递减趋势

由于农村人口向城市转移以及城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的开展，宅基地需求总量大大减少。同时，因为积极推进中心村建设，加快了“空心村”改造，使得新增宅基地比例也相应地下降。

3.3 宅基地流转日益活跃，但表现出明显区域差异

随着我国城市化和工业化进程的不断加快，人口向经济发达地区聚集。城郊结合部宅基地流转空前活跃，但流转活跃程度及流转方式都表现出明显的区域差异。主要表现为：近郊较远郊更为活跃，离城市中心距离越近流转越活跃；工业区、农场周边的宅基地流转较为活跃；同时近郊主要是以宅基地和农宅的短期租赁形式进行流转，远郊且风光秀丽区域主要是长期租赁及宅基地和农宅买卖形。

3.4 居民点布局混乱，村容较差

个体上表现为占地规模大, 村内结构疏松, 布局混乱, 占用耕地较多, 环境质量低劣，缺少合理的科学规划。

3.5用地行为违法多

主要表现为选址的盲目性，未批先占，少批多占和不批亦占用土地，审批不合理，一户多宅，一户占多出住房。

4、我国农村宅基地管理存在的问题

4.1 相应的法律法规不完善，有关规定滞后，加大了宅基地管理难度

关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低。宅基地的分配、使用在很大程度上依靠规范性文件，其中关于宅基地使用权流转方面的规范性政策文件数量就更少，对土地行政执法和民事司法工作造成了很大的困难。

4.2 农村宅基地的市场流转面临体制性制约，但经济利益驱使隐形交易的存在由于中国实行国家所有和集体所有的城乡二元土地所有制，在现行城乡分割的二元体制下，农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临体制制约。但因为经济利益驱动，农民与市民需求互补，农村景观和生态吸引力等原因，宅基地买卖，出租，抵押等形式流转已大量存在，形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。隐形交易的存在反映了市场经济的内在要求，反映了城市化、工业化和经济发展的要求。但由于流转长期处于隐蔽状态，交易大多属于暗箱操作，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度。

4.3 “空心村”、空置住宅依旧存在从全国范围来看，农村闲置宅基地，村内空闲地依然存在，一户多宅比例不小，空置住宅面积将不断增加。其主要原因在于村庄规划不合理，城镇化进程加快，人口老龄化及宅基地流转政策存在障碍等。

5、如何解决宅基地中存在的这些弊端

5.1加强宅基地法律、法规体系的建设和完善

针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低的问题，应该加强宅基地立法体系建设，尽快出台相关法律法规政策。以明晰宅基地产权，明确宅基地流转，收益分配以及宅基地登记发证等问题。

5.2 建立规范、有序的农村宅基地市场体系

目前，农村宅基地市场依旧是一片空白。为完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，必须建立农村宅基地市场。建立规范有序的农村宅基地市场，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

5.3 农村宅基地超占部分实行有偿使用

首先，通过对农用地的分等定级和农用地价格的评估，将农民实际使用的宅

基地对号入座，确定其应向集体土地所有者交纳的租金数额。这样既消除了群众心中的不平，又增加了集体收入。其次，建立“宅田挂钩”管理机制，其实质就是不交宅就交钱。这主要是针对采取行政手段强行收回大量的超占宅基地执行难，容易引起矛盾冲突而采取的一种经济手段。

5.4 引进市场竞争机制，多渠道筹措资金

在村庄建设用地上，充分引进市场竞争机制，用经济杠杆来调节土地供给，促进村庄建设用地向高效、集约方向发展。宅基地整理资金可以是农民自筹，也可是通过向村民拍卖村内建设用地使用权所得收益；移民建镇等大规模的宅基地整理还可争取政府的财政支持和有关部门与企业的资助，对土地整理资金实行专款专用。

5.5 对农村宅基地进行整理规划

农村宅基地整理必须坚持统一规划、分步实施的原则。农村宅基地整理规划指的是村庄整理规划，即对某一村庄宅基地的利用进行重新安排，包括原有宅基地利用的调整，腾出宅基地的利用，规划扩大宅基地的定位等。

6、结语

我们建议：在编制农村宅基地整理规划工作中，要坚持高起点、高标准，认真贯彻建设新农村的指导思想。要以城乡一体化规划、农村现代化规划和城镇体系规划为依据，明确村庄建设的长远规划格局，实行定位、定性、定规模。对进行宅基地整理的村庄规划，要坚持以人为本，把改善农村居民的生活生产环境条件放在首位。要充分重视村内基础设施的配套和建筑物的合理布局。此外，规划要走群众路线，要依靠村民参与，集思广益，充分尊重村民的意见。