北京市宅基地调查应注意的问题_宅基地情况调查表

北京市宅基地调查应注意的问题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“宅基地情况调查表”。

北京市农村宅基地现状试点调查工作即将展开，结合朝阳区的实际情况，现就北京市农村宅基地调查中应注意的一些问题提出个人观点，供业内人士参考。

一、宅基地及宅基地使用的法律规定

宅基地，是指农村村民用于居住使用的土地，属于集体土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定（修正）》

第六条规定：“村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区域的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过０．２５亩；其他地区最高不得超过０．３亩。１９８２年以前划定的宅基地，超过规定用地标准的，可按每户最高不超过０．４亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整”。

村民使用宅基地，一般是一户人在一起居住，以户主名义申请用地建房。子女成人后，符合分户标准且无房居住的，可以向乡镇政府提出用地申请，乡镇政府审核同意后，经区县政府同意，另行无偿提供集体土地给申请人用于居住使用。

宅基地一般只能在本农民集体内部进行流转、调整，非本集体成员，一般禁止获得宅基地。

农民举家搬迁或者农转居后另有住房的，原宅基地由集体经济组织收回，地上建筑物由住户自行拆除或者经乡镇政府批准，将房屋出售给别的无房村民。

根据国家的法律和地方法规的规定，宅基地的批准、使用、流转、收回均在本农民集体内部进行，土地实行无偿划拨和收回，使用面积均有严格限制

二、宅基地调查的目的及调查的内容

宅基地调查的目的在于进一步完善我市土地调查及登记成果，实现地籍调查的全覆盖，为城乡一体化的现代化地籍管理模式打下数据基础。依法保护农民合法权益，为开展对农村宅基地权属确认有关政策的制定提供基本情况。

调查的内容主要分为两部分

（一）被调查村的基本情况，包括行政区划、自然地理、区位特征、人口与户籍情况；

（二）宅基地的取得方式、流转变化情况、使用现状。

（1）宅基地使用人的人员基本情况：姓名、性别、年龄、职业、户口身份（农或居）、户口所在地、家庭人口及共同居住的人员、长期居住地、拥有住宅类别及数量等内容。

（2）宅基地的基本情况：包括宅基地的来源、宅基地面积、违章占地类别及数量、房屋类型（平房、楼房）等；其中宅基地的来源和违章占地是重要的调查内容，它是界定使用宅基地合法性的主要依据，是划分宅基地类型的重要依据。

（3）宅基地的流转与利用：包括宅基地的功能扩展变化，如利用宅基地进行经营活动。利用现状，如被调查的宅基地是否出租或闲置等。

三、开展宅基地调查应注意的问题

（一）对农村宅基地权属证明材料的认定

1.各区、县人民政府颁发的集体土地建设用地批准文件、规划部门核发的建设用地许可证、乡（村）两级批准建设宅基地的审批文件；

2.各乡政府或农场颁发的建房许可证（照）；

3.各乡政府批准的《农村村民宅基地申请审批表》；

4.因房屋买卖、继承、赠予等由区、乡行政主管部门签发的文件及契约；

5.各级政府、土地管理部门、司法部门调处土地权属争议的决定、判决、裁定、纪要、文件及附图；

6.土地改革法颁布实施后，各种土地房产所有证、照（老地契）；

7.对无法提供以上权源证件的，由申请人出具宅基地来源说明及具结承诺，村委会及四邻对出具的证明进行确认

（二）农村宅基地土地使用权的确认

1.1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的第六条规定“1982年以前划定的宅基地，多于本条前款规定的用地标准的，可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定，超过部分按照乡村建设规划逐步调整。”的面积标准，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权；

2.1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村村民建房占用的宅基地，其面积超过《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》的第六条规定标准的，即“村民每户建房用地的标准，由各区、县人民政府根据本行政区的情况确定，但近郊区各区和远郊区人多地少的乡村，最高不得超过0.25亩；其他地区最高不超过0.3亩。”，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及区政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确认集体土地建设用地使用权；

3.宅基地实际使用面积少于规定的标准面积，按实际使用面积核定，差额不补；

4.农村村民一户只能拥有一处宅基地。一户农民有多处房基地的，应合并计算。未超过标准的，可确定集体土地使用权；

5.实际占地与权属材料不符，但四邻无争议，且在规定使用标准以内的，按使用现状确定；

6.村庄内屋前屋后的林地、空闲地、无建筑物的空闲宅基地均属集体所有的土地，不确定给个人使用权，胡同、巷道均属集体所有的公共用地；

7.宅基地围墙以外的猪圈、厕所等均视为临时用地，按公用地确定；

8.村民全家迁出本村或由农业户口转为非农业户口后另有住房的，其原宅基地由本村集体经济组织收回的，宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除。尚未收回或未拆除的原宅基地暂不确定土地使用权。对农转非后，仍在本村居住，且用地合法，可以确认宅基地土地使用权；

9.多户共用一宗宅基地的，由住户协商分摊，并以分摊结果确认；

10.以买卖房屋为名或以其他形式非法转让宅基地的，均属违法行为，按有关规定处理后，方可确认；

11.经依法处理的宅基地权属纠纷，按处理决定，确认宅基地土地使用权。权属纠纷尚未解决的暂缓确权。

（三）农村宅基地的宗地划分

1.独立院落的宅基地以墙基角为界，四邻签字确认；

2.已有批准手续而未建房的宅基地，且建房期未超限的，按批准的位置、尺寸定界，四邻签字确认；

3.对有争议的界址点、线，要本着“尊重历史，面对现实，合理合法”的原则，现场调查，当场定案，争取就地解决的办法处理，以保证地籍调查工作的顺利进行。对于相邻矛盾突出，争议时间较长的纠纷，建议交由乡、村调解，调查人员不宜过深的陷入矛盾纠纷。如争议不能在短时间内解决，则制作工作笔录，划清争议界（范围），同时告知争议双方解决争议的法定途径。

（四）调查中应注意的其他问题

1.调查前，向调查村的村委会或经济合作社负责人讲清调查目的、意义和方法，做好思想准备、组织准备，物质准备。调查时，由各乡负责，在调查村召集村干部（必要时也可吸收部分老村干部或有威望的年长者），按调查内容，一起讨论，逐户调查。当情况不明时，要找宅基地户主或相邻村民访问调查；

2.调查时，组织分工要明确。被调查乡、村的干部同志负责协调被调查者的关系，介绍情况，保证调查的顺利实施；分局工作人员中，一人主持调查，按调查表的项目顺序，引导调查；一人负责填写调查表、绘制宗地草图并负责对调查成果进行初审，发现遗漏空缺，当场及时填补；

3.在调查中，调查人员应充分尊重被调查者的宗教信仰和民族习惯；

4.调查中，须户主和相邻人签字确认的事项,必须由户主和相邻人亲自签名，委托代理人时，必须有委托授权书。

四、目前宅基地使用中须解决的问题

（一）农民使用宅基地时超占面积或一户多宅的问题；

根据规定，朝阳区的农民1982年以前取得的宅基地不超过0.4亩（约为266.67㎡），1982年以后取得的不得超过0.25亩（约为166.67㎡）。但据了解，农民宅基地超占现象普遍存在，同时一户多宅现象也不罕见。

（二）绿化隔离地区农民拆迁上楼后土地使用权的认定；

为加快首都绿化隔离带和社会主义新农村建设，集约化利用有限的土地资源，政府对原农村宅基地进行规划调整，统一新建住宅楼，然后将农民拆迁上楼。从严格意义上讲，农民居住的楼房，也是宅基地的一种使用形式。但是，这种做法虽然提高了土地的利用效率，改善了农民的居住环境，但也为农民住宅用地的管理增加了困难。同时，某些农民回迁楼被出售，形成所谓“小产权”房。因其价格相对较为便宜，很多城市居民纷纷购买。“小产权房”的问题带来了法律上的空白。

（三）利用宅基地搞经营活动而扩大面积；

根据集体土地调查中了解到，农民除纯粹出租房屋土地外，多数都存在利用自用的宅基地进行餐饮、百货、小型加工制造等经营活动。而其现有的宅基地远远满足不了其经营的发展，所以，私自扩大使用面积的情况比较普遍。

（四）宅基地流转给外村农民、城市居民、外地人；

市场经济的发展带来了人口流动的频繁，外来人口要在当地生存的根本要求就是要有地方来居住。随着经济的发展，一些富裕起来的城市居民在农村购买宅基地的情况也不少见，其中不乏一些知名人士。以上情况，对确定宅基地使用权带来新的问题。

（五）1992年的宅基地使用证问题。

1992年的宅基地使用证一直是我们地籍管理工作中的“鸡肋”。在我局应诉的行政诉讼案件中，绝大多数都是涉及1992年的宅基地使用证的。当年由于登记程序不够规范，造成个别审批表填写错误、权利人情况混乱，即在登记中存在一定的瑕疵。

（六）农村宅基地的多头管理

根据《中华人民共和国土地管理法》、《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定（修正）》等法律法规和北京市国土资源局行政服务事项的规定，农村宅基地管理由市、区、乡级政府；村农民集体；具体

业务由市国土局耕保处、法制处、地籍处负责。这种多头管理的模式就容易造成农村宅基地管理的混乱。

总之，农村宅基地在用地及管理上存在配置效率低下,管理粗放，与城乡经济和社会可持续发展极不协调。在社会主义新农村建设中，新情况新问题不断增多。而关于农民宅基地管理的法律、法规不仅数量少，且法律效力低，宅基地管理仅依靠规范性文件和地方政策调整。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力较低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。法律法规不完善，进一步增加了宅基地的管理难度。

针对上述问题，在建设社会主义新农村的进程中，必须加强农村宅基地管理，创新宅基地管理制度，建立与完善相关的配套制度和政策，加强宅基地立法体系建设，尽快出台《北京市农村宅基地权属确认若干规定》。

结合土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善各乡土地利用总体规划，从严控制农村建设用地及宅基地用地规模和布局。统筹安排城乡存量建设用地，整合优化农村居民点布局和用地，从而有计划、有步骤、有特色地改善农村宅基地管理方式，使之更好的为社会主义新农村建设服务。