关于在月河川道地区开展农村宅基地置换的建议_农村拆迁宅基地置换

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关于在月河川道地区开展农村宅基地置换的建议

作者：胡世杰

汉滨区总体进入以工促农、以城带乡发展阶段，随之而来土地资源稀缺已成为城镇化、工业化深入发展的新问题。在月河川道地区率先推进农村宅基地置换，既是实施工业强区重大战略的重要举措，也是加快推进我区城镇化建设、实现建设用地与农业开发占补平衡的关键，对保护好月河川道万亩基本农田，发展现代农业，加快二三产业发展具有十分重大意义。

一、月河川道农村建房基本现状和问题

月河川道地区辖6镇1乡，246个村1689个村民小组，4个社区，总面积545平方公里，总户数80172户，总人口266139人，其中农业人口262067人。目前，该区域共有农村宅基地大约有近10万个，按平均面积0.5亩（含房屋、圈舍、院坝等）推算，占地在5万亩以上。

近年来，随着国家支持地方基础设施建设力度不断加大，汉滨区经济社会迅猛发展，工业、商贸、物流、餐饮等产业蓬勃兴起，特别是沿月河川道一线逐渐形成了以恒口镇结晶硅厂及恒丰纸业、五里镇秦东魔芋食品公司及富硒食品、建民镇新型建材、梅子铺镇陶艺制品等生产和销售为主的四大工业园区。农村大量农民放弃土地转向二三产业发展，农民也开始向城市或集镇集聚，创业、建房、安居，逐步缩小了与城市居民之间的距离。据调查，每年平均有900多个两山地区农村家庭通过各种途径移居到月河川道集镇，或买地基自己建房，或直接购商品房，实现了移居城镇的愿望。截至目前，沿月河川道一

线共有60多个村依托新农村建设对农村宅基地和田地进行集约整理，整体开发，年均大约开工建设1500多栋新楼房，基本解决了本村农户和两山乡镇农民及外县移民住房问题。但是，由于规划和管理不到位，大部分建房都是沿316国道、集镇周边及各个村道两旁，建房秩序混乱，民居高低不一，样式各异，严重影响村容村貌整体水平，并对该地区整体开发和长远产业发展产生极其严重的不利影响，甚至成为将来制约地方发展的新枷锁。当前月河川道地区村庄建设和村民建房主要存在以下问题：

1、规划滞后，指导性不强。经调查，在月河川道的246个行政村中，完成中心村规划只有极少数处在集镇周围且经济条件好的村，但还是存在规划水平低、标准不高等因素，未能真正凸显引导村民建房的指导性，比如恒口、大同、五里、建民等集镇周围的村庄，新房与旧房并存，柴垛与粪堆依旧，完全没有体现新村建设和新社区建设的新面貌、新特点、新风格。

2、体制不全，管理到位难。近几年，由于乡镇机构改革，大部分村镇规划建设管理人员挂靠乡镇社会事务管理办公室，没有成立专职机构和办公经费，严重影响了工作的正常开展。另外负责村镇建设管理工作人员变动频率较快、素质参差不齐，懂专业规划的寥寥无几，使乡镇的规划建设管理的持续性和连贯性出现断档，使村民自建房缺乏严肃性、规范化，处于盲目无序状态。

3、群众思想保守，全面推行难。宅基地置换是一项新政策，而且事关群众切身利益。虽然经过了近三十年的改革开放，但是农民的小农意识、封闭意识还较浓厚，很大一部分群众恋乡恋土情节严重，担心置换后的生计问题，转出土地以后干什么，吃穿住行不靠土地怎么办，农村户口是否解决为城市户口等等，农民群众一直在观望和徘徊，导致在全区推行目前难度大。

二、对推进月河川道地区农村宅基地置换的几点建议

汉月河川道作为汉滨区经济发展的白菜心，区位优势明显，功能板块分明，工业提速、人员聚集是大势所趋。抓住当前有利时机，按照城乡统筹发展的要求，在月河川道率先推进农村宅基地置换，加快农民建房向新型城市化社区聚集，促进“三集中”工作落实，为全区统筹城乡经济、社会、文化全面可持续发展探索经验和发展路子，已成为当前全区工作的重点。

1、加强规划管理。按2009年调查户的建房数1.56％户测算，月河川道地区年均有1600多户翻新建房，如果都置换到规划的新社区或新村，同时依法对旧宅基地改良整理成农田或建设用地，每年可节约土地400亩以上，因此，加强村庄建设规划管理至关重要。一是制定完善新村建设规划。按照汉滨区小城镇建设和月河川道工业园区建设土地利用总体规划，结合新农村示范村建设，因地制宜，制定完善村庄建设控制性详规，优先利用村内空闲地、原宅基地和村庄周边荒地、滩涂规划建设新村庄或社区。二是完善宅基地置换规划。由于各乡镇区位不同，农村宅基地的价值和置换需求存在差异，各乡镇必须制定符合本乡镇实际的宅基地置换具体规划。应以村为单元研究，从各村实际出发，倾听群众意见，尊重群众意愿，细化置换方案，在置换速度、规模、方法及综合配套措施等方面，拿出具体指导意见。三是完善宅基地定位权。要运用经济杠杆，推动农户建房向新型城镇

化社区集聚。要完善现行农村住宅用地管理办法，引导农民转变建房观念。完善农村建房报批办法，每年由村委会视建房申请情况、新村基础设施建设进度，拿出一定数量的宅基地。对有条件的新村按照公开、公正、公平原则，稳步试行有偿取得宅基地定位权。

2、依法审批，清查违法占地。一要健全制度。各乡镇国土管理部门要与村委会相结合，建立健全各项用地审批制度，严格执法，按章办事，本着“先批后建”的原则，对未经审批强行占地建房者，依法从严处理。农民宅基地随同住宅一同转让的，视为农户自动放弃宅基地使用权，不再享有审批新宅基地的权利。二是加大违法案件查处力度。对非法占地、非法批准的宅基地坚决依法拆除；对擅自改变宅基地用途的，依法收回土地使用权；对超过法定标准的，收回超出部分，重新安置；对批“人情地”、“关系地”的，对责任人实施行政、法律处分，并拆除非法建筑。要加强国土、司法、规划等部门综合执法力度，提高执法威慑力，对违法兴建的建筑物可赋予强制拆除权。

3、立足城乡统筹，促进宅基地置换。随着经济社会发展，农村宅基地流转必然呈上升趋势，“堵不如疏”，对于不能复耕的旧宅基地或村内的空闲建筑，应以村为单位统一安排使用，在不违背国家法律、法规前提下允许这一类型的旧宅基地能跨区域、跨村流转。

农村宅基地置换按照“一户一宅”原则，立足城乡间要素流动，统筹城乡置换布局，采取多种形式，因村因户制宜地置换。激励在本村置换，凡在本村置换宅基地的，按规定标准在新村建房，并落实退旧宅还田的政策。对跨村迁移的，经迁入地同意，房转移等量宅基地，原宅基地应无偿还田。鼓励到集镇置换，凡愿意到集镇置换宅基地的，对进公寓楼的，建筑土地面积与原宅基地面积相抵后，其超出部门给予一定的经济补偿；对建造单体的，建筑面积按规定标准无偿置换。在城市自行购买商品房安家落户的，拆除农村房屋后政府可采取赎买或鼓励政策置换；对已在城市有固定住房、稳定职业的家庭，原有农村房屋拆除，也可采用赎买政策，亦可对符合社会养老保险的人员，实行养老保险等形式进行置换；对其他家庭要求置换到城市的，可按项目征迁政策置换到城市。

4、加大财政投入力度，推动宅基地置换。农村宅基地置换涉及面广、投入大，要加大公共财政的倾斜力度，建立基金或专项资金，支援农村宅基地置换的扶持和新农村新社区基础设施建设的补助。同时，积极探索建设、经营、转让等投融资体制，增加宅基地置换的融资渠道，加快推进社会主义新农村建设。从全区范围看，可分四个阶段分步实施：第一个阶段，在建民镇联合村、恒口镇新街村和东红村、五里镇民兴村等工业相对发达、建房农户较多的村庄先行试点，统一规划、一步到位，开发住宅小区，腾出土地转为建设用地。第二阶段，对经济较发达的城镇周边村庄或零星村宅，以新村或新社区为中心，有步骤地整体搬迁，连片发展。第三个阶段，对离集镇较远、经济基础一般、人口较少的边缘村、不适合居住的山区村，以自然条件、经济条件相对优越的村为中心，通过扶贫搬迁、生态移民等工程归并零散的自然村。第四个阶段，对“空心村”严格按照建设用地规模，加强审批管理，逐步缩村填实形成新村。

5、做好农民对宅基地置换宣传动员工作。加快农村宅基地置换是推进新社区和新农村建设的民心工程、德政工程，由于道德体系的多元化和小农意识的局限性，当前难免会出现少数群众不理解、不支持的现象，要多多疏导。要充分利用群众喜闻乐见的报纸、电视大众传播媒体做好农民的思想宣传工作，赢得公众最广泛的支持。通过大力宣传新农村新社区建设置换典型，扩大知名度、提高美誉度，让农民看到实实在在的新农村新社区美景，逐步消除传统的思维定势，由“要我建”转变为“我要建”，为宅基地整治创造一个“人和”的环境，从而推动全区全面实现城镇化、工业化、农业现代化。