世邦魏理仕第一季度广州房地产市场回顾_广州市房地产市场

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2014年第一季度广州房地产市场回顾

写字楼需求平稳 零售物业分化持续

2014年4月8日，广州 — 全球领先的商业地产服务公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布2014年第一季度广州房地产市场回顾。写字楼市场方面，珠江新城持续吸引其他商务区租户迁入，租金保持平稳。而优质零售物业的分化则持续，新兴购物中心和成熟购物中心在吸纳速度及租金表现方面均有较大差别，前者为改善空置率正小幅调低租金。另外，广州物流仓储设施持续受市场追捧，在缺乏供应的情况下，市场释出空置面积被快速吸纳，租金持续上涨。最后，住宅限购政策持续，高档住宅市场成交趋缓，但开发商保有信心，价格保持坚挺。

优质写字楼

位于越秀区和珠江新城的两个总体量约13万平方米的散售项目壬丰商务中心和富力盈凯广场于本季度交付使用。新增供应推动全市空置率微升0.2个百分点至13.0%。本季租赁活动主要为同等面积的搬迁。珠江新城因其商务氛围日益成熟及充足供应继续吸引其他成熟商务区尤其越秀区的企业迁入。例如中油碧辟从越秀区迁入广州银行大厦；法国兴业银行和恒生银行从天河体育中心商圈分别迁至广州国际金融中心和建涛广场，后者还在其写字楼裙楼设立营业网点；美国银行由荔湾区部分搬迁并扩租至广州国际金融中心。行业需求方面，鉴于租金价格优势、较为成熟的国际商业氛围以及充沛的人力资源，部分跨国企业正考虑将其原设于香港或境外的后勤职能或呼叫中心迁至广州。

本季广州优质写字楼平均租金整体平稳，同样本环比微升0.2%报每月每平方米133.8元。新区获搬迁需求支撑租金报价企稳。旧商务区因空置率相对较低，租金仍保持整体稳定。但越秀区内物业条件相对老旧，加之去年租金上涨削弱此前低价优势，预计未来半年区内租金或将松动。

预计全市未来六个月将有共计20万平方米优质写字楼交付。由于即将投入使用的楼宇大部分预租或销售情况良好，在未来吸纳保持稳定的预期下，市场平均租金亦将继续持平。

优质商铺

广州优质零售物业市场本季未录得新增供应。租户调整带动空置面积积极去化，推动全市整体空置率较上季下降1.3个百分点至9.5%。餐饮类租户继续成为租赁需求的主要来源：正佳广场负一层的超市面积改为包括翠华餐厅等在内的餐饮品牌。五月花广场四层由原服饰品牌调整为整层餐饮。绿茶在乐峰广场开出1,700平方米新店。国际品牌在本季亦持续进驻广州：VivienneWestwood进驻丽柏广场，Y-3进驻太古汇，广州第二家Max Mara在丽柏广场开业。本季还录得品牌收缩案例：某香港纤体品牌在广州五家门店中有四家位于购物中心，均于本季停止营业。

本季度成熟购物中心与新晋购物中心空置面积吸纳速度及租金表现差异明显。部分新晋购物中心空置率改善缓慢，开始调低租金或以纯扣点的租赁方式吸引目标品牌。而部分成熟购物中心租户调整释出面积即获迅速吸纳，此类购物中心在租金略微上调的同时也有计划压缩主力或半主力租户面积并劝退业绩不佳的租户。整体而言全市购物中心平均租金同样本比较环比小幅下跌0.4%，报每天每平方米44.1元。未来六个月，珠江新城的高德置地广场余下部分面积开业，面积接近13万平方米。由于需求面并无显著变化，预计未来成熟及新晋物业未来租金表现将继续分化。部分空置率较高的新入市购物中心或将继续下调租金以迅速改善空置率。

物流设施

本季度广州物流设施市场连续第六个季度无新增供应。近期广州物流市场可租赁面积均为租户调整释出面积且面积有限。市场需求旺盛，现有物业一经出现租户调整，腾出面积即获吸纳。比如位于白云区的富力国际空港物流园上季度腾出的面积中的6,000平方米即获好丽友承租，剩下的面积则被国药集团消化。亚马逊迁入定制仓库后本季释出30,000平方米，亦立即获得某第三方物流公司承租。

本季录得国际物流运营商在广州积极扩张。普洛斯与白云区政府签订协议将在白云机场保税区建设新的物流园区。红木集团首次进入广州，将为汽车制造商戴姆勒在从化定制占地面积10万平方米的物流设施。同时还有多个物流运营商或第三方物流均积极地在广州或广州周边寻找物流用地。新增供应匮乏但来自电子商务和第三方物流的需求稳定，受此推动，广州市物流设施平均租金继续稳步环比上升1.5%，报每月每平方米30.3元。

未来六个月预计广州物流仓储设施的供应仍将偏紧，租金将保持上升的态势。黄埔区宝湾物流园二期的15万平方米将在年末投入市场，料将可能降低租金持续上涨的压力。

高档住宅

本季度位于越秀区的富力东山新天地和东山京士柏公馆两个高档住宅项目展开预售，为广州高档住宅市场提供共461个可售单位，结束了两季度以来无高档住宅供应的局面。两个项目均价都在每平方米50,000元以上。市场需求方面，受买家浓厚的观望情绪以及去年年底限购政策升级的影响，本季广州高档住宅网签面积较上季度有所下滑。尽管如此，开发商仍对后市抱有信心并不急于降价出售，在售楼盘价格普遍表现坚挺，并且个别项目已进入尾盘销售阶段，价格小幅调升，带动本季高档公寓平均价格同样本上涨0.6%至季末的每平方米40,115元。

土地交易方面方面，受供应有限影响，本季荔湾区芳村区域的五批广钢新城地块均超过该区域成交记录。两幅纯住宅地块的非公共住房部分面积楼面地价均超过每平方米20,000元。中海竞得的三幅综合用途地块撇除配建面积之后楼面地价接近每平方米18,000元。而此前芳村区域最近一宗住宅地块成交于2011年，成交价格仅为每平方米4,406元。此次其中一地块竞得者金融街控股为首次进入广州市场。

住宅限购政策持续，加之广州公积金贷款及普通商业贷款均呈现收紧的状态，政策面未有明显松动迹象。但市场供需来看，住宅地块供应有限，预计土地价格短期内仍将维持高位，加之市场自住升级需求始终稳定，预计未来六个月广州一手高档住宅或仍延续观望势态，价格走势或保持稳定。