^^^^合法收楼的法律依据文件_收楼时的常识和技巧
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合法收楼的法律依据文件
1、收楼程序
现实：一般开发商要求先交费取钥匙再验收，业主应主张先验证、再验房、最后交费并领钥匙。例如HS的《交楼通知书》上注明：“如未交齐上述资料及款项，我司有权拒绝办理交楼手续，请予配合”。这明显是胁迫行为，是违法的。
法定依据：《民法通则》第58条第3款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效。业主的真实意思是先验收房质量确认符合交楼标准后，才办理交楼手续。
建议做法：业主可以举证证明存在欺诈、胁迫的情形，要求法院确认该“收楼确认书”无效。如不愿举证，在收楼文件中应注明“未验房”字样。如发现结构质量、装修质量问题，是否能拒收，请咨询律师（本人不是）。
2、有关收费的合法性
2.1 公共维修基金的标准，08年7月31日前签合同的仍是40元/方。法定依据：《关于明确我市交存住宅专项维修资金有关问题的通知》（穗国房字„2008‟1083号）：第一点：“购房者在2008年7月31日前签订商品房买卖合同的，首期住宅专项维修资金交存标准仍为住宅（含别墅）每平方米建筑面积40元、非住宅每平方米建筑面积50元。”
2.2 契税：在开发商取得《商品房项目房地产权属证明书》才能代收。
法定依据：2007年7月1日起施行的《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第十一条规定：“由经营者经办房地产权属登记的，经营者必须在取得该商品房项目房地产权属证明书之后，方可向购房者代收相关费用。”
3、法定的最低验收标准：《一表二书》，永久水电。
3.1《建设工程竣工备案表》：
法定依据：2009年2月，广州中院公布“商品房预售合同纠纷统一处理做法”第二点规定：“交楼”标准应如何确定？
“答：1.必须具备以下两个基本条件：
（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。
2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。”
3.2《质量保证书》和《使用说明书》
法定依据：2001年4月建设部《商品房销售管理办法》第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
3.3永久水电的验收合格证书
法定依据：广州市建委《关于取消商品住宅建设项目竣工综合验收的通知》（穗建开（2004）319号）： “第二点：各公司仍需按要求建设好各项配套设施，完成消防、规划、人防、竣工备案等法宝的单项验收工作。第三点：完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后，方可将房屋交付业主使用。
第五点：对管理不严，单项验收未完成，水电等生活必需设施项目未完善而引起上访事件的房地产开发企业，一经查实，我委将按有关规定严肃处理。”
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