第四期拟任物业项目经理复习题_物业项目经理试题
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第四期拟任物业项目经理复习大纲
一、物业管理概论
简答题：
1、什么是物业管理？
2、简述物业管理的起源和发展。
3、简述直线制的特点及优缺点。
4、简述直线职能制的特点及优缺点
5、如何按需设置组织机构？
6、物业管理分为哪几个阶段，包含的内容有哪些? 论述题：
1、试述物业管理的内容。
2、试述物业管理项目组织机构的组建步骤。
二、内外部制度的建立
简答题：1.简述物业管理制度建立的意义。
2.简述物业管理制度制定的原则。
3.简述用物业管理制度做事、管人的重要性。4.简述物业管理制度依法守约的原则。5.简述物业管理制度内部制度的内容。6.简述项目应建立的应急预案。论述题：
1.项目经理在项目管理应建立管理制度有哪些？ 2.如何发挥项目经理在物业管理制度中的作用？
三、公共法和风险规避 简答题：
1、简述侵权行为的构成要件？
2、简述保管合同的法律特征？
3、简要列举何种民事权益受到侵害，可依照侵权责任法要求行为人承担侵权责任。（列举五种以上）
4、业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，简称业主共有权，根据物权法的规定，共用部分应当由哪几部分构成？
5、简述治安管理处罚种类？
6、简述在保安服务中，为履行保安服务职责，保安员可以采取哪些措施？
论述题：
１、试论述车位的分类及所有权和相应情况下产生的车位费的归属？
2、试述保管合同中保管人及寄存人有哪些义务？
案例分析题：
王某2000年1月入住某小区，自入住之日起只向物业公司交纳了2000年1月至2001年1月的物业管理费，从2001年2月至今王某以物业公司服务不到位为由，拒不交纳物业管理费，物业公司也一直没有催收相关费用。２００８年８月，物业公司准备维护自身权益。问：
１、物业公司能否起诉王某要求其支付物业管理费？
２、物业公司有权获得多长期间的物业管理费？ ３、业主拒交物业费的，物业公司能否将电梯停运？
４、业主欠费将满二年时，物业公司可以采取何种方法以便中断诉讼时效，最大限度维护企业权益？
四、物业管理专业法规 简答题：
1、简述物业管理联席会议的召集部门及成员单位的组成？
2、简述物业服务合同中约定的物业管理服务内容有哪些？
3、简述新修订的《天津市物业管理条例》确立了哪些新制度？（至少写出五项）
4、简述新的物业管理服务标准分几个等级及每个等级的收费标准？
5、物业服务企业对逾期不交纳物业服务费用的问题如何解决？
6、物业服务企业应当向业主公示那些内容？
7、天津市目前对物业管理有那些备案程序？
8、天津市目前针对物业管理出台了那些示范文本？
论述题：
1、简述新修订的《天津市物业管理条例条例》突出了政府监管职能的作用。赋予了街道办事处（乡镇人民政府）在辖区物业管理活动的哪十项监管职责？
2、简述新修订的国务院《物业管理条例》新变化？
3、试述现行物业管理服务费的收费等级标准内容。
4、通过物业管理专业法课程的学习，结合你在物业服务企业的工作，有何收获。
案例分析：
李先生住在某高层住宅的二楼。一天早晨开启自动洗衣机后上班去。因为给水软管脱落，自来水流入电梯井，造成电梯电路板进水。中午经业主报告，物业管理人员紧急采取一系列措施，支付4000元恢复了电梯运行。
1、你认为物业管理人员应采取那些措施。
2、物业服务企业有无责任。
五、物业管理招投标 简答题
1、物业管理的招标与投标的四项基本原则的主要内容是什么？
2、投标文件中技术部分分别由哪些内容组成？
3、投标文件中资信部分分别由哪些内容组成？
4、投标文件中商务部分分别由哪些内容组成？
5、简述物业管理招标的程序？
6、简述物业管理投标的程序？
论述题：
1、某物业服务企业在制定某高档住宅小区的物业管理投标方案时,参照了现有的经济适用房小区投标方案。他们的物业管理投标方案是否能投标成功?如何才能制定出可行的物业管理投标方案？
2、试述物业管理投标书的编写要求。
六、物业管理服务费测算 简答题：
1、物业服务费的构成？
2、《天津是普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定收费有几个等级？收费标准各是多少？
3、物业管理基本服务内容包括什么？
4、物业管理服务收费的内容是什么？
5、物业服务费制定依据的原则是什么？
6、机电设施设备日常养护费包含的内容？
七、前期介入、接管验收程序 简答题：
1、物业管理前期介入的定义是什么？
2、物业管理前期介入的必要性是什么？
3、物业管理前期介入的作用是什么？
4、物业项目接管验收目的是什么？
5、物业项目接管验收程序是什么？
6、接管验收的遗留问题如何解决？ 论述题
1、建设施工阶段物业前期介入的主要内容？
2、如何办理物业交接手续？
案例论述题：
某物业管理服务公司在承接物业项目进行管理服务中，开发商遗留下一系列的问题：开发商将小区的底层机房改造成为公共秩序维护员宿舍；没有预留足够的会所和物业管理服务用房等等。业主将开发商的遗留问题归结到物业公司身上，以至于业主与物业公司的矛盾愈演愈烈，业主终于要解聘物业公司。
问题：开发商遗留问题业主归结到物业公司身上怎么办？
八、入住、装修管理 简答题：
1、物业装修管理应注意的问题有哪些？
2、入住服务包括那三种操作模式？
3、入住服务应遵循什么原则？
4、入住服务的物资准备主要包括哪些？
5、物业装饰装修管理目的是什么？
6、物业装饰装修管理流程主要包括哪些环节？
7、简答什么是主体结构？什么是承重结构？
8、入住服务需准备的资料主要包括什么？
案例论述题：
一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若无人似地径直朝大堂闸门闯去。值班保安员立即走出值班室，开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6时后应停止装修，请予合作和谅解。这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止，他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。
问题：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？
九、业主大会和业主委员会 简答题：
1、首次业主大会筹备组的组成情况。
2、管理规约的内容。
3、首次业主大会应当讨论决定的事项。
4、业主大会会议召开的有效条件。
5、对业主代表参加会议的要求。
6、哪些事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
论述题：
1、简述业主委员会在物业管理活动中的职责和作用。
2、简述物业管理联席会议的召集、组成以及主要协调的问题。
案例题：
某物业服务企业在物业服务合同到期前三个月，找到小区业主委员会协商续约事宜。业主委员会召集小区的业主代表开会研究续签合同问题，会上经业主代表投票有三分之二代表同意续聘该企业。会后业主委员会与物业企业续签了合同，并在小区进行了公示。请问业主委员会的做法是否正确？为什么？你作为项目经理，遇到因续签合同问题业主委员会不履行职责的情况怎么办？
十、合同和有关协议的签订
简答题：
1、请列举物业公司的管理服务义务的特点有哪些。
2、根据物权法的规定，共用部分由哪三部分构成。
3、根据《消防法》的相关规定，举办大型群众性活动应遵循的程序。
4、治安管理处罚法的适用范围。
5、治安管理处罚种类。
6、根据《保安服务管理条例》，不得担任保安员的情形。
论述题：
1、简述侵权行为的构成要件。
2、根据《侵权责任法》的规定，简述《侵权责任法》所称民事权益包括哪些？
案例分析：某小区李某在小区内行走至门栋时，突然被楼上扔出来的烟缸击伤，李某询问该楼所有业主，无人承认，无奈李某找到物业公司，以物业公司未尽到管理责任，要求物业公司给予经济赔偿。
问题：
1、李某损失应由谁承担？
2、物业公司是否应当承担责任？
3、如果李某起诉，哪些事实需要李某提交证据？
十一、共用设施设备的维护与管理 简答题：
1、物业设备管理的内容？
2、简述物业维修计划管理的目的？
3、简述物业日常维修养护的基本原则和目的？
4、生活给水要求是什么？
5、消防给水要求是什么？
6、生产给水要求是什么？
7、管道的连接方式？
8、排水系统的要求是什么？
9、室内给水系统方式？
10、简述物业日常维修养护的基本原则？
11、安全用电常用的防护方法有哪些？
12、电流大小是影响触电严重程度的因素，其中包括哪三种电流？
13、变电室运行管理有哪八种规章制度？
14、智能建筑的定义(中国)
15、在供电设备维护工作中，为什么变电室设备要按周期做预防性实验？
16、电梯按照功能系统划分，主要由哪些系统组成？
综合分析题：1.说明热水采暖系统存在空气的原因、危害及排除的措施。
2.供暖系统中常见的故障、产生的原因及排除的方法。
3、电梯系统管理工作的主要内容是什么？
4、什么叫等电位连接？等电位连接的意义。
十二、房屋本体的维修、养护
简答题：1.物业查勘的顺序一般是什么？
2.房屋的共用部位主要包括哪些部分？ 3.物业维修计划管理的目的是什么？
4.物业查勘的目的有哪些？
5.地基基础的养护应着重做好哪几方面的工作？
6.建筑屋面的维修养护管理工作应注意哪几方面？
论述题：1.试述物业查勘的方法，并详述其中物业直观检查法的内容。
2.论述物业日常维修养护的原则、特点和基本内容。
十三、建筑识图 简答题：
1、单位工程全套图纸由三部分组成。（建筑施工图、设备施工图、结构施工图）
2、从建筑平面图中可以看到的内容。（房屋的朝向和形状、房间的开间和进深尺寸、楼梯位置与形式、墙体的厚度）
3、当建筑物各楼层的平面布置相同时，一般平面图只需画出（总平面、首层平面、标准层平面、顶层平面）
4、建筑上常用的型钢种类有（角钢、槽钢、工字钢、钢板）、十四、公共秩序服务与管理
简答题：
1、车辆管理应注意哪些事项？
2、《保安服务管理条例》中规定，保安员的禁止行为有哪些？
3、物业管理服务中的秩序维护管理包含哪些内容？
4、秩序维护管理中对于施工现场实施管理的内容有哪些？
5、典型的应急事件包括哪些?
6、简答我国消防管理的指导原则及“三案一图”。
讨论题：
1、中物协发布了《关于使用秩序维护员称谓的指导意见》，你是如何看待和理解“秩序维护员”与“保安员”的称谓区别？
2、对于小区业主不服从物业公司所制定的车场及车辆交通停放管理方案，你是如何看待此问题？
案例论述题：
某高校物业管理中心的两名公共秩序维护员，班后外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼睛打破，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合3针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位公共秩序维护员送往派出所，经查属实，被拘留审查。
问题：（1）公共秩序维护员的行为是否与物业服务企业有关？（2）物业服务企业是否应该进行赔偿？为什么？
十五、维修资金的使用程序
简答题：
1、专项维修资金属于谁所有？主要用途是什么？
2、共用部位包括什么？共用设施设备包括什么？
3、专项维修资金使用程序分几步，具体包括那些内容？
4、《维修和更新、改造方案》业主如何确认？
5、业主家中自来水主干管破裂可以使用专项维修资金进行维修吗？为什么？
6、在什么情况下可以申请使用房屋应急解危专项资金？
论述题：
1、浅谈如何合理使用专项维修资金。
2、浅谈房屋应急解危专项资金的主要用途及与专项维修资金的主要区别。
案例分析题：
下面是某物业服务企业在专项维修资金归集、管理和使用方面的一些做法，请指出其中错误或不规范之处。
A、业主自入住小区后多次提出意见，物业服务企业在小区的公告栏公布了专项维修资金交纳和使用情况。
B、开发建设单位将记提的公共设施维修基金移交给物业服务企业，该物业服务企业将基金用于补充欠缴的物业服务费。开发建设单位以此为由，至今未与管理部门签订《原有住宅维修基金缴存协议书》。
C、小区的路面有小面积破损，物业服务企业未及时进行日常维修。业主刘某向物业服务企业进行反映，被告之“小区的路面可以用维修资金修，等业主签字确认后我们去管理部门申请”。
十六、档案建立
简答题：
1、建立业主档案应包括哪些资料？
2、物业项目档案建立工作中应注意哪几个问题？
3、简答档案的管理模式有几种？
4、简答物业档案管理的原则？
5、简答应健全完善哪些档案管理制度？
6、简答在档案管理工作中注意搞好几个方面结合？
论述题：
1、简述建立档案工作的意义？
2、从项目经理角度阐述做好物业项目档案管理工作的重要性？
十七、达标创优
简答题：
1、简述住宅小区的达标创优标准八个大项的内容？
2、简述达标、创优工作对构建和谐社会的意义。
3、简述大厦和工业区达标创优标准九个大项的内容？
4、简述应建立哪些物业管理突发事件应急预案？（结合所管项实际）
5、简述物业管理项目建立 “两箱、三栏”的具体内容？
6、简述物业项目达标、创优迎检汇报材料的要点？ 论述题：
1、简述物业项目申报“达标、创优”考评采取哪些方法？
2、简述达标、创优工作对物业管理行业的意义？
十八、关系维护
简答题：
1、你在业主接待中应注意哪些问题？
2、简述业主满意度调查的步骤和方法。
3、员工关系维护的重要性是什么?
4、物业企业的员工的特点是什么？
5、列举物业企业的职能部门一般会有哪些？
6、物业企业与业主的关系定位应是什么? 论述题：
1、作为一个项目经理请你设计一个业主满意度调查表。
2、请你详细论述与媒体关系维护时应注意哪些事项。
十九、绿化管理
简答题：
1、绿化接管验收应注意的问题。
2、绿化浇水注意事项。
3、农药使用原则。
4、白蛾的综合防治方法。
5、绿地管理中存在的常见问题。
6、天津地区常用绿化树种有哪些，分类各列出四种。
论述题：
1、绿化外包应做好哪些工作。
2、病虫害防治应注意哪些安全问题。
二十、保洁服务
论述题：
1、模拟设计一个小区外围清洁的服务方案？（答案参照举例：建筑外围道路的清洁、保洁篇）
2、论述石材养护和检查的方法。（答案参照地面清洁打蜡和石材晶面处理）
简答题：
1、物业清洁管理的内容 ？
2、物业的清洁“开荒”。
3、外围清洁点都包含哪些。
4、清洁剂的种类。
5、常用清洁机器。
6、物业常见害虫。
