香港小区会所的经营管理之道

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香港小区会所的经营管理之道 主持人：蔡穗声，广东省房地产业协会秘书长 演讲嘉宾：英国特许房地产经理学会亚太分会阮伟基主席 演讲题目：香港小区会所的经营管理之道 主持人：他从事物业管理20多年现在的职务是香港房屋协会管理总经理，我理解的和国内的房屋协会是不一样的，国内的房屋协会是很多的公司或者是个人组成的团体，香港因为历史的原因，这个组织是一个不谋取利益，而是建设房屋提供给中下收入者的团体，与商业是不一样的。香港房屋经理协会资深会员、香港注册专业经理、香港特许事务事、英国特许事物协会会员、香港设施管理协会会员、香港协会会员、积极从事物业管理培训工作，并担任香港大学、香港城市大学及广州中山大学高等及继续教育学院物业管理可腾讲师。香港特区政府教育及人力统筹局物业管理技能提升计划的课程发展及质素监察组召集人。香港大学房屋管理硕士课程学术委员会成员。香港专业教育学院摩理臣山分校地产管理课程委员会成员。香港学术评审局物业管理主导学科专家。此外，还被为人为香港特区政府房屋舒楼宇安全贷款计划咨询委员会成员。国内开发的住宅小区都引进了小区会所的概念，小区的会所已经有十年八年有了不少的成绩，也暴露出了不少的问题，这些问题我们觉得很有必要开拓视野，从香港或者更加广阔的范围看一下外面是如何做的，从香港的经验看有什么吸取的经验和避免的教训，这方面我认为应该开拓视野，广东省房协已经有两年多时间关注会所小区的经营管理，去年7月份在深圳的蛇口开了一个专门的会所研讨会，也请了香港的人士，从会所的产权、设计、经营、管理都有进行分析。今天我们请阮先生借助他丰富的经验，为大家进行一个交流，希望大家用心听，时间是一个小时，下面还有一场，所以我们在10：30分会准备的结束，演讲后有交流的机会。阮伟基：各位嘉宾、朋友、蔡秘书长，大家好！今天我很荣幸来到泛珠三角房地产博览会跟大家一起分享有关香港小区会所管理的一些问题。首先跟大家道歉，我是香港人，我的普通话不太好，如果大家听不懂的话，可以随便的提问。在开始探讨会所管理问题前，先让我了解一下休闲的意义，我想休闲的概念就是，在时间充裕的情况下，不慌不忙自由的选择活动，以达到身心平衡，充实生活，我想这是休闲的意义所在，所以小区的会所就是提供这种休闲活动的地方。所以对我们来讲，休闲是一种生活的方式，也是一种生活的态度，一种生活的节奏，当然，也是生活的品位，在这个越来越富裕的社会里面，人们在空余的时间寻找休闲的活动。影响休闲活动的原因也非常多，例如年龄、性别、受教育的程度，一个调查证明，教育程度越高的人，越喜欢文化艺术内容比较丰富的休闲活动，例如说，去音乐会、画展、博物馆等等，某些活动的宣传也影响到居民对某一些活动的认识及追求，影响到这些活动的普及的程度，个人的收入和财富也影响到他们可否追求高的休闲活动。例如去国外旅游、打高尔夫球等活动，如果你的收入不能负担这些活动，这些就不是你所追求的。这里，有需要的有关休闲的活动，包括家庭活动，与家人相处的时间，阅读进修，假人探访朋友，休闲是没有什么特别的定义的。香港住宅会所的发展 住宅会所的前身是私人会所，私人会所是香港外籍雇员及富裕居民生活的主要部分，除了包含运动设施，会所是提供招待朋友亲戚的场地，亦是逃避忙碌城市生活的避免所，在香港最高级的私人会所的会籍的轮候时间，一般由数年到十多年不等，香港皇家高尔夫球会则需要20年，入会费用亦极度高昂。等我的儿子大学毕业的时候，大约是23岁的时候，就可以达到会籍了，这方面就可以知道，想成为会所的会员是非常困难的。一般在香港社会有一定的财富和社会地位的人，才可以成为会的会员，当然会费也是相当高的，在十年前要想成为会的会员的话，入会费大概是600万港元，每个月还有1—2万港币的月费，所以说是非常昂贵的。也有许多的会所是外资机构投资的，外资机构将私人会所会籍给予外籍雇员，让他们更快、更容易融入香港的生活圈子。对众多欧美、日本及外籍雇员来说，这是他们要离乡别井，到他项工作的一种补偿。这是他们认识朋友，建立个人关系的网络，对他们的社交及工作有非常好的效果。会所的分类 首先是文化、历史的会所，例如香港会，香港会是有100多年的历史，地址是在香港立法会的旁边，会员的组成主要是老板阶级和香港政界的人

物。香港乡村俱乐部，这是以高尔夫球为主的运动俱乐部。香港赛马会，大家可能听过香港赛马会这个名称，这是香港非常受欢迎的会所，因为香港人喜欢赛马。会所也可以根据地区性分类 例如九龙塘会，这是根据居住在九龙塘地区的业主组成的娱乐俱乐部，所有的业主都是九龙塘的业主和住客 康乐园乡村俱乐部，也是由当地的人士组成的。民族会所，根据不同的人和不同的民族，他们的国民所组成的会所，所以在香港有美国会、印度会、犹太会、日本人俱乐部等等 会所也有专业分类的 比较著名的有外国记者俱乐部、在香港现在有2000多的外国记者和通讯员在香港，他们组成外国记者俱乐部，很多时候，外国著名的人士外国俱乐部召开记者招待会。海外银行家会所，香港是著名的银行中心，所以香港有300多家外国的银行和金融机构在香港，所以他们的雇员组成了海外银行家会所。当然这个会所也会跟体育活动分类的： 香港有木球会、香港仔游艇会、香港足球总汇等等。康乐会所，这是受大家欢迎的会所，主要以家庭为单位的娱乐、体育、休闲的会所，比较著名的有清水湾高尔夫球乡亲俱乐部、九龙太平洋会、世界贸易中心会，也有一些会所以餐饮为主的，除了餐厅以外，没有别的，例如台湾会、中国会等等。最近的10—15年当中，有一种会所非常普遍和多，这就是住客的会所，香港大约有200—300多个住客的会所，就是在小区的会所，例如榆景湾住客会所，骏景会所等等。会所作为市场推广工具： 每一个消费者消费的背后都反应他们的心理状态，包括他们的文化背景、家庭及社交圈子，他们个人的状况，包括年龄、收入、个性、职业、自我形象，个人的价值观念等等。香港地产开发商往往可以准确的掌握以上顾客的心态和消费的模式，非常有效率，非常精确地将他们的物业在市场上定位，他们的物业无论在设计、用料、设施各方面迎合买家需求的，所以说住客会所是营运而生的产品 住宅会所的香港为什么在香港那么蓬勃？ 第一，从70年代开始，香港的经济持续发展，在香港的社会越来越富裕的时候，背后有一帮中产的阶层，他们是香港经济的推动力，也是香港经济的中流砥柱。他们非常的富有。他们的购买力非常强劲，但是他们非常注重个人的健康，非常注意他们居住的环境的问题，对物业的管理的水平他们是非常关注的。最重要的是这些有钱的阶层他们追求享受和生活的品位，追求他们心灵、生理上的享受。但是他们没有办法加入我刚才讲的香港会所和清水湾会所等非常昂贵的会所，所以他们希望在他们居住的小区内，可以有差不多设备完善的会所，可以供他们享用。另一方面，香港政府在公共康体设施方面是非常落实的，不能满足香港居民的要求，香港的地产开发商抓住这个机会，在他们的楼盘建设住客人会所，以满足一般中产阶层对生活追求和生活质数的追求，他们的口头就是“全优质生活”。他们宣传的卖点就是将健康、休闲的生活情趣代入居住环境，强调一站式自给自足，以应和忙碌的城市人生活。在物业里面的住客会所，无论设施、室内的装饰、服务等方面都可以和私人会所比较，甚至有一些的会所的豪华程度可以跟世界上任何的五、六星级的酒店比较。所以在顾客购买的不单是一套的房屋，而是一种理想的生活方式，一种梦寐以求的虚荣的感觉。总的来说，小区的会所，可以提供以下的对顾客提供以下的价值： 完备生活设施的组件，一般的小区包括体育场地、健身房、游泳池（包括室内和室外），全天候的儿童游戏的地方，音乐室，吸雪茄室、水流按摩室，所以说是设施配套齐全的场所。住所会所提供会员社交的场地，在这里可以和亲朋一起沟通、活动用餐，会所也是培育良好的邻里关系的场地。我们同住宅的小区里面，大家都是邻居，大家同在一个地方，在工作了一天后，在这个地方大家享受生活，所以会所是提供健康、娱乐的地方，也是健康社区发展的平台。.....