前期介入和接管验收_前期物业接管验收手册

前期介入和接管验收由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“前期物业接管验收手册”。

项目前期介入总则

1.1 物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、服务销售的一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。

1.2 物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业奠定良好基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。

1.3 对汇景东方开发项目而言，物业公司(筹建处)有责任主动参与项目前期介入工作；房地产、项目部均有责任为物业前期介入提供必要条件。2 相关职责界定

2.1 物业公司(筹建处)负责施工图设计阶段开始至项目正式接管前的前期介入作和营销配合工作。

2.2 项目部对物业公司(筹建处)的前期介入工作，提供必需的工作配合和资源支持，并对物业人员的意见和建议做出反馈。

2.3 物业公司经营班子具体负责项目规划设计阶段的前期介入工作，并对物业分公司(筹建处)的前期介入工作进行指导和监督。项目前期介入阶段、内容和责任

3.1 根据地产项目开发特点，以及物业服务的需要，物业管理前期介入的阶段和内容包括(但不限于)：

3.1.1 项目规划设计阶段

在项目规划设计阶段，前期介入工作的主要任务是：

a)对接近于本项目的其他楼盘进行调查，将在其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析；

b)通过调查 3 个以上当地（或附近地区）类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规 划及房屋质量方面的通病；

c)从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。

将以上问题整理编制成《物业规划设计阶段前期介入意见书》提交给房地产公司 设计部及项目部。

3.1.2 施工图设计阶段

在施工图设计阶段，前期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务 是：从方便业主生活，降低日后物业管理成本的角度，向房地产公司设计部提出物业管理《施工图设计阶段物业管理前期介入报告》。也可通过相关项目的调 查，总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，在接入报告中列入反馈给房地产公司设计部，以便在设计中关注并避免。

3.1.3 项目施工阶段

在项目施工阶段，前期介入工作由物业公司筹备处负责，其主要工作任务是： 重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向项目部提出改进建议和防治通病的措施，减少业主入伙后投诉数量，为接管验收做好前 期准备工作，并及时(每周或每月)向项目部提出《施工阶段物业管理前期介入报告》。

3.1.4 营销配合根据项目所在公司具体提出的配合要求，在房产销售过程中物业公司(筹建处)有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施、销售现场秩序维持，以及

销售中心、样板间的清洁和维护等。针对营销推广过程中涉及的物业管理内容向营销(策划)部提出《营销配合物业管理前期介入报告》。

3.2 特殊情况下，物业公司可提供其它内容的前期介入报告。

3.3 物业公司(筹建处)在前期介入及营销配合工作所发生成本均应视为第三方提供的咨询服务，按双方合同约定的价格提供服务，费用由房地产公司承担，列入成本开发项目的物业管理成本。每一阶段的前期介入和配合工作开展前，物业公司(筹建处)必须按本手册第6.1 节的规定做好成本测算，并作为工作计划(方案)的必需组成部分报房地产公司审批(确认)。

3.4 对外承接项目的前期介入必须与开发商签订正式的物业前期介入服务合同，明确约定双方责任、权利，前期介入工作内容和收费标准。前期介入工作的控制

4.1 为保证前期介入工作的密切配合，房地产公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会物业公司，以便物业公司做出相应的前期介入工作安排。

4.2 前期介入工作必须有计划地进行。根据房地产公司提出的配合要求，以及本手册及其支持文件的规定，物业公司(筹建处)经理应有针对性地制定各阶段前期介入工作计划，明确介入工作内容、执行责任部门(人员)、工作要求和依据等。

4.3 物业公司(筹建处)在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。

4.4 项目部在收到物业管理前期介入报告后，须对报告进行确认，将结果记录在案并执行，同时向物业公司(筹建处)做出反馈。

4.5 物业公司(筹建处)在每一阶段的前期工作结束后应进行物业前期介入工作小结，形成前期介入工作小结报告(周期超过1 个月的按月度报告)，经项目部确认。支持文件

5.1 HJWY-WI-MM7301 前期介入阶段与工作内容要点

5.2 HJWY-WI-MM7302 营销配合管理规定

物业移交与接管验收总则

1.1 接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。

1.2 通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护品牌。因此，项目部、物业公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。

1.3 由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业公司支付审核的权力。

1.4 在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。2 相关职责界定

2.1 物业公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。

2.2 项目部负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。

2.3 物业公司经营班子负责对接管验收进行指导，关注验收接管中的共性问题及 可能引起重大投诉的各种质量隐患。工作程序

3.1 项目物业移交与接管的前提条件

a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件； b)各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件；

c)楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件；

d)卫生间已注满水，具备做 48 小时闭水试验的条件；

e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕；

f)单体建筑已通过市质检部门验收。

3.2 物业移交通知

在具备物业移交条件的前提下，房地产公司项目部应以正式的书面文件通知物业公司准备接管验收。

3.3 成立物业接管验收小组及物业移交小组

3.3.1 物业公司经理负责成立物业接管验收小组，并担任组长。成员应包括： 资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。

3.3.2 项目部组成物业移交小组，小组成员应包括：经理、设计部门

人员、施工管理人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业公司接管 验收小组对接。

3.3.3 明确物业移交及接管验收小组的分工：

3.3.3.1 接管验收小组负责：

a)编制接管验收方案及接管验收报告，并实施物业的全面验收检查；

b)物业项目产权、工程、设备资料的接收，以及房屋本体、公共配套设施和 机电设备实物的接收；

c)物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；

d)业主资料的接收，楼宇事务班协助楼宇的分户验收移交；

e)对检查出的问题进行后续跟踪，督促协调小组整改及接管验收小组的再验，直至合格。

3.3.3.2 物业移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物，并对接管验收小组查出问题实施整改。

3.4 制定物业接管验收方案

3.4.1 接管验收小组负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括(但不限于)：

a)接管验收项目清单；

b)接管验收日期安排；

c)物业公司接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；

d)房地产公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；

e)楼宇接管验收顺序；

f)接管验收进度计划；

g)接管验收标准；

h)编制人、审批人、日期落款栏。

3.4.2 接管验收方案经物业公司总经理审核，房地产公司总经理批准后，3个工作日内，呈送到房地产公司相关部门、各施工单位、建立单位。

3.5 接管验收前的准备工作

3.5.1 物业公司接管验收前的准备工作

a)所有物业公司参加验收人员必须经过接管验收专业培训，并熟悉接管验收 方案内容；

b)接管验收前，相关标准表单必须准备完毕；

c)接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；

d)根据《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》，结合项目的实 际情况，填写《物业接管验收项目清单》，并进行归类编号。清单可进行以 下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系 统验收清单（从不同施工方方面考虑）。

3.5.2 房地产公司接管验收前的准备工作

a)房地产公司相关人员熟悉接管验收方案内容；

b)接管验收前，安排好配合检查人员，并要求施工方、监理单位等相关单位 做好接管验收的准备工作。

3.6 验收与接管实施

3.6.1 文件资料的验收

一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关 资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。

3.6.2 对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工进行局部验收，并做好相关记录。

3.6.3 物业的检查验收

3.6.3.1 各项目接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收，并将存在的问题填写在《物业接管验收项目清单》上。每张清单内容检查完毕现场检查双方需在清单上进行相关记录并签字，再由接管验收人员交接管验收小组专责人员汇总《物业接管验收问题处理单》。

3.6.3.2 验收责任人进行验收时，应提前至少一天，对新建物业通知房地产公司的物业移交协调小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收，对其它物业，通知开发商派员共同验收。

3.6.4 编制接管验收报告

3.6.4.1 物业公司接管验收小组在验收完成后，根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制《物业接管验收报告》，内容包括：

a)接管验收范围及过程说明；

b)资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；

c)房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设 备使用安全的质量问题；

d)房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响 相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题；

e)建议整改期限；

f)验收记录附件（复印件）。

3.6.4.2 《物业接管验收报告》经物业公司总经理审核，交项目部经理签字确认。

3.6.5 物业的验收总结会议

物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内 容包括(不限于)：

a)确定物业移交时间；

b)审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；

c)确定整改及复查时间。

3.6.6 物业移交与接管

3.6.6.1 在落实存在问题的整改措施后，移交及接管双方负责人填写《项目工程移交记录表》，完成物业移交与接管。

3.6.6.2 移交小组与接管验收小组解散，接管验收遗留问题的处理由物业公司专人跟进监督；项目部指定专人负责处理接管验收遗留问题。

3.6.7 接管验收遗留问题的处理

a)物业公司将《物业接管验收问题处理单》与《物业接管验收报告》一同交 给房地产公司，房地产公司根据《物业接管验收报告》建议，将《物业接管验收问题处理单》交给相应的单位(项目部)进行整改，将整改结果填写在《物业接管验收问题处理单》上，作为复检依据。

b)所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。

c)物业公司在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象 和后续物业服务的重大问题时，必须及时(二个工作日内)向项目部提出书面通知，由项目部决定是否启动危机处理程序。

3.6.8 物业公司根据复验结果，编写《接管验收存在问题复验报告》，由物业公司总经理审核、房地产公司总经理审批。

3.6.9 接管验收完毕后，将《物业接管验收报告》及《接管验收存在问题复验报告》交物业公司存档备案。

3.6.9 资料的保存

接管验收后物业公司品质部将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接 记录、表单于四个月内交行政人事部归档长期保存。相关文件与记录

4.1 HJWY-物业接管验收标准

4.2 HJWY-物业验收与移交资料清单

4.3 HJWY-物业接管验收项目清单

4.4 HJWY-物业接管验收问题处理单

4.5 《经营管理制度》项目工程移交记录表

4.6 物业接管验收报告

4.7 接管验收存在问题复验收报告