交房注意_交房注意事项
交房注意由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“交房注意事项”。
交房手续有哪些】★
一、通知
开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
二、验收
购房者应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
验收时，开发商应主动向购房者出示建设工程质量检验合格单和新建商品房房地产权证。
三、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。
四、签署房屋交接书
购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交换书；
对不符合合同约定的，应做好记录，要求开发商签字，不能签署房屋交接书，直至开发商的房屋完全符合交房标准。
★【验房自备工具】★
1）1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道
2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于测裂缝的宽度
4）1只5米卷尺--用于测量房子的净高
5）1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6）1只计算器---用于计算数据
7）1只水笔--用于签字
8）1把扫帚--用于打扫室内卫生
9）1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。二，验房过程
去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A 房屋的《住宅质量保证书》--可带走
B 《住宅使用说明书》--可带走
C 《竣工验收备案表》
D 面积实测表
E 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）--可带走
三，核实面积、合同及价钱多退少补问题。
1.认售楼合同附图与现实是否一致，2.结构是否和原设计图相同，3.房屋面积是否经过房地产部门实际测量，4.与合同签订面积是否有差异。
（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以双方签定合同为准。
看完那些资料后,基本就可以去验收房子了。
从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。（记得拿那些工具哦）
1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
提示：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝
提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
3）仔细检查地面有无空壳开裂情况。
提示：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4）水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。
提示：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
提示：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
6）验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
提示：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
7）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
提示：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8）测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
四，验收不合格如何处理?
在房屋接管验收中发现质量问题，可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：
1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。
2)对于不影响房屋和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。
★【教你验房四招】★
房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：
①房屋建筑质量：根据建设部最新发布的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，从2000年5月1日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后15日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。
②装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。
③水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各种电力线是否具备实际使用的条件。
④房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。资金托管费200 评估费：评估价的千分之四 保险费
交易税：买方大约1.55% 手续费：3元/平 ,商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续烦琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识，虽然目前各种媒体也在告诫老百姓如何买房和规避风险，但多数缺乏可操作性，现在就讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题：
一、首先通过媒体（报刊、房地产杂志、各种规模的房展会等）收集有关房地产项目的各种信息。
二、通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。
三、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。
四、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。
五、选定项目后，交定金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而有效避免购房后与开发商产生各种纠纷。
六、做好上述准备后，去售楼处交定金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。
七、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
八、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
九、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。
十、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：（1）到开发商售楼处交纳购房余款。（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定及表格。（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。（4）与物业公司签订《物业管理公约》。
（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费。（6）收取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
以上是每一位购房者都必经历的购房全过程，希望对您购房有所帮助
什么是商品房？ 依据我国的国情，目前我国存在着多种性质的房屋。一种是由房地产开发企业建造销售的商品房； 另一种是政府组织建设的经济适用房和廉租住房； 还有一种是公房改制出售给个人的房改房； 另外一种是公民私有的房屋。那么什么是商品房呢？不能说所有作为商品上市交易的房屋都是商品房。专家认为，法律意义上的商品房指的是：有资质的房地产开发企业开发建设并向社会公开出售房屋。
二、什么是住宅用房和商业用房；什么是现房和期房？ 1，根据商品房的用途商品房可分为：住宅用房和商业用房。住宅用房是指专供家庭、个人生活居住使用的房屋； 商业用房是指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的房屋。2，根据房屋存在状态，商品房又可分为：现房和期房。现房是指已经建成并能够居住、使用的房屋，买卖现房的行为成为现售。期房是尚未建成正在建设中的房屋，买卖期房的行为称为预售。
三、在签订商品房买卖合同前应当应当注意哪些法律问题？ 一是防止商品房的虚假广告；二是对房地产开发商进行资格审查；三是了解商品房是否设定了他项权利；四是了解该房屋是否已经验收合格；五是要求房地产开发商在签订合同时提供正式合同文本和商品房销售发票。1，怎样防止商品房的虚假广告？ 目前有些开发商的宣传存在不真实的情况，而许多购房人又大多是先从广告中了解房屋的大致情况的。但你千万不要把宣传广告与商品房合同划等号。凡是宣传广告和开发商口头承诺的东西，你如果很在乎，也就是说，你正是看中了宣传广告中宣传的某方面，你一定要在合同中的补充协议中注明，而且任何违约都应在协议中设定赔偿条款。如果是现房你可以通过对房屋的实地考察辨别真伪。2，怎样对房地产开发商进行资格审查？ 房地产开发企业在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。（1）、“一照”既《企业法人营业执照》，首先要清楚房地产开发商（售房人）是否具有开发建设销售商品房的法定资质。（2）、“五证”既《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。上述证照不全则容易引发纠纷。因此，购房前，购房人应当向房地产开发商或有关部门了解上述情况，或者要求开发商出示相关证件。3，“五证”的用途是什么？ （1）《国有土地使用权证》是单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。我国的《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，能转让的只能是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过国家征用等方式变成国有土地使用权，才能取得房产证。房屋才能正常转让、抵押、出租等。要取得国有土地使用权就得向国家缴纳土地出让金，开发商往往由于缺乏资金等各种原因无法取得土地使用权证。（2）《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“两证”属于非法用地，其工程建筑属于违章建筑，不能领取房地产权属证书（房证）。（3）《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工许可证的建设工程，均属于违章建筑，不受法律保护。（4）《商品房销售（预售）许可证》是商品房销售或预售的凭证。没有此证，房屋不能销售或预售。购房人应将“五证”结合起来查看，才能确保万无一失。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售（预售）许可证》，这“两证”表明购房人所购商品房属于合法交易。4，查审“五证”时需要注意些什么问题？ 在审查“五证”时，购房人应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括你所购买的房屋。目前有些开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼栋，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应着重审查所购房屋是否在预售或销售的范围之内。许可证上售房单位与购房者签订合同的销售方名称是否一致。应查验“五证”原件，以防开发商利用复印件欺骗购房人。5，如果商品房设定了他项权利，将产生怎样的后果？ 我们说，购房之前应了解开发商预售的商品房或现房是否设定了他项权利，如是否设定了抵押等情况也应了解。是因为商品房他项权利主要是指抵押权，已经抵押的商品房，一旦开发商作为债务人不履行义务，抵押权人将行使抵押权，抵押权人就有权请求人民法院对抵押物进行拍卖、变卖而优先受偿。购买已经抵押的商品房一旦产生纠纷，会给购房人带来很大的麻烦，对已经抵押的商品房最好不要购买。如果不清楚你所购买的商品房是否抵押，开发商又保证该商品房没有抵押，应当在合同的补充协议中注明。6，怎样了解该房屋是否已经验收合格？ 如果你购买的是现房，再签订合同之前，应当了解该房屋是否已经验收合格，你可以要求开发商提供相关的验收合格证明。销售住宅用房的开发商还应当在交付房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。7，什么是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 《住宅质量保证书》市房地产开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文书，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按照《住宅质量保证书》的承诺承担保修责任。商品房售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应当在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构，性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出注意事项。8，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》主要内容有哪些？ 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 第一，工程质量监督部门核验的质量等级； 第二，地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 第三，正常情况下各部位保修内容和保修期： 屋面防水3年； 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、以及管道渗漏、墙面、顶棚抹灰脱落、地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏、卫生洁具1年； 供热系统和设备1个采暖期； 灯具、电器开关6个月； 管道堵塞2个月； 其他部位、部件的保修期按商品房买卖合同中的约定或由房地产开发商与用户自行约定。《住宅使用说明书》一般包括以下内容： 第一，开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； 第二，结构类型； 第三，装修、装饰注意事项； 第四，上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明； 第五，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项； 第六，门、窗类型，使用注意事项； 第七，赔点负荷； 第八，承重墙、保温墙、防水层、阳台等应注意事项的说明； 第九，其他需说明的问题。9，为什么一定要开发商提供正式合同文本和销售发票。正式的商品房买卖合同和商品房销售发票是你在房地产管理机关办理房证时必须向其提供的，也是目前我市的房地产管理机关在办理商品房所有权登记和颁发房证时要求的。所以作为购房人应当注意房地产开发商所提供的合同文本是否为吉林省建设厅和吉林省工商行政管理局监制的正式合同文本，对于正式文本中没有涉及的问题你可以在补充协议中注明。特别注意的是，房地产开发商应当向你出具正式的由税务部门印制商品房销售发票，而不能用普通的收据代替。
四、有些开发商在签订商品房买卖合同之前，要求购房人签订《房屋认购协议书》，那么什么是《房屋认购协议书》？ 《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。《房屋认购协议书》中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订《商品房买卖合同》的时间。认购人在购房前作为签订《商品房买卖合同》的保证，向开发商支付一定数额的定金。《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》不同。《房屋认购协议书》的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。由于《房屋认购协议书》大多是由开发商事先制订的，因此在部分条款上对于开发商更为有利，这些认购书在内容上通常存在缺陷。
A开发商事先制订的《房屋认购协议书》通常存在那些缺陷？
1、内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中遇有分歧，往往会使购房人陷入困境。认购书应看作是一个购房意向，与正式合同还有很大差别，单纯凭借认购书来决定购房，这对购房者来说非常不合理。
2、约定不明确。一部分认购书中有这样的约定，“在签署本认购书后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，开发商有权没收定金。”但由于认购书对房屋买卖合同内容约定不明确，从而很可能最终签不成正式合同而造成纠纷。房屋买卖合同的签订应该体现平等自愿的原则，但很多购房人的体会是：一旦签了认购书，往往不得不接受一些不公平的条款。在这个环节可能产生的问题是，购房者在对欲购的商品房的进一步了解中，发现房屋并不理想，想不签合同，拿回定金，但由于有认购书的约定，定金很有可能不能返还。因此，在签订认购书时，双方在协议中应明确什么情况下购房人有权要求终止协议，索回定金。B、签订《房屋认购协议书》将产生怎样的后果？ 鉴于《房屋认购协议书》独特的法律地位，在实际生活中由于签订该协议所引发的纠纷正日渐增多。对于购房人来说，签订《认购协议书》是购房过程中值得重视的一个环节。一旦你与开发商签订了《房屋认购协议书》，就会产生以下后果：
1、如果你应当在约定的时间与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商就不能将《房屋认购协议书》所确认的房子再承诺给其他购房人了。假如你无故拒不按约定的时间签订《商品房买卖合同》，开发商则有权将《房屋认购协议书》确认的商品房另行出售给他人，而且你无权收回你交付的定金；如果在约定的签订合同时，开发商已经将认购书确认的商品房出售，则应当双倍返定金给你，但你无权请求开发商必须将房屋销售给你；
2、在约定的时间，双方就《房屋认购协议书》确认的商品房的买卖达成协议，正式签订《商品房买卖合同》，《房屋认购书》约定的定金将根据双方的意愿转成购房款的一部分；
3、《房屋认购协议书》中双方的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款中的一部分。对超出《房屋认购协议书》的《商品房买卖合同》条款双方不能达成一致，而使《商品房买卖合同》没有签订成功，视为双方均没有违约行为，房屋开发商应当将定金如数返还给你。如果《商品房买卖合同》签订成功，你从认购人变成了购房人，购销双方就形成了商品房买卖的权利义务关系。C、签订《房屋认购协议书》应当注意些什么？ 尽管认购协议书还存在诸多问题，但根据目前的司法实践，只要开发商具备预(出)售的法定条件，认购书中确系双方真实意思表示，权利义务内容又不违反现行法律、法规的，该认购书即对双方具有约束力。因为《房屋认购协议书》中双方约定的权利义务将转化成《商品房买卖合同》条款的一部分，为了避免不必要的损失，认购书内容应当清晰、明确。通常情况下开发商提供的《房屋认购协议书》大多是事先准备好的格式条款，对于《房屋认购协议书》中没有的内容你有权要求补充。
（一）认购书的主要内容有哪些？ 认购书的主要内容应包括：
1、买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话等；
2、房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
3、签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；
4、定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力；
5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
6、买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。
7、违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。一份认购协议书应具备上述条款，在买卖双方意思表示一致时，认购协议书即告成立。应当注意的是，目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。
（二）、“定金”与“订金”有什么不同？
在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，虽然只有一字之差，但二者的法律意义大不相同。定金是一个专门的法律概念，其目的主要在于对合同的成立、履行起担保作用，并有特定的定金规则，即“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而订金不具备定金性质，一般情况下，订金视作预付款。出现违约事项时，也不能适用定金规则进行处理，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。因此，购房者在签订认购协议书的时候，一定要认真识别“定金”和“订金”。实践中，在认购协议书中多数是以“定金”方式进行约定。
（三）、一般情况下认购书对定金的处理是怎样约定的？ 由于定金具有担保性质，如果一方违约则会发生不予返还或双倍返还的结果。因此，买卖双方应在认购协议书中就签订正式合同过程可能发生的种种情形分别进行约定，以保护双方权益。现列举几种情形作为一个参考：
1、如果消费者没有在认购协议书规定的期限内去签约，属消费者违约，定金不予返还；如果开发商在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书，从而导致双方未能正式签约，属开发商违约，开发商应向消费者双倍返还定金。
2、如果任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改，从而导致签约未成，改动一方视为违约。如果消费者违约的，定金不予返还；如果开发商违约的，应双倍返还定金。
3、如果买卖双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在消费者履约后，可抵作房款或退回消费者；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
4、如果由于开发商本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，由开发商向消费者返还定金并承担缔约过失责任。
5、如果由于开发商向消费者提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，开发商应把定金全数返还消费者。
6、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)合同及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，开发商应把定金全数返还消费者。总而言之，在签订《房屋认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《房屋认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。
五、购房人如何维护自己的合法权益？ 从三个方面谈，一是开发商违约行为都有哪些？二是购买商品房怎样避免和减少纠纷？三是购买商品房遇到纠纷怎么办？
（一）、常见的商品房开发商违约行为有哪些？ 常见的商品房开发商违约行为主要有以下几个方面： 第一，房屋质量不合格，主要是建筑质量不合格，开发商违反国家工程质量的有关规定，偷工减料，以次充好，使房屋处于无法正常居住，甚至危及人身安全的状态。其次是，配套设施不全，给购房人居住带来一定的困难。第二，房屋实际面积与合同约定的面积出入过大，也就是说开发商交付给购房人的房屋使用面积过小，公摊面积过大。实际测量面积与合同约定的面积不符等。第三，房屋不能按期交付。第四，由于开发商的原因导致使购房人不能如期办理房屋所有权证。第五，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商未告知购房人又将该房屋抵押给第三人。第六，在签订商品房合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实或者商品房买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人。也就是通常说的一房两卖。（用老百姓的话就是一个姑娘许了两个婆家）
（二）、购买商品房怎样避免和减少纠纷。第一是应当注意开发商销售的是“期房”还是“现房”。第二是设法了解房地产开发商。第三是签订合同之前最好找律师进行咨询。1，在选购商品房时最好选“期房”还是选“现房”？ 我们认为在选择购买商品房时应当首选“现房”。“期房”有人比喻为押宝，有时候很难知道结果会怎样，这话有一定的道理。现在许多房屋买卖纠纷的原因是房屋质量、面积，以及不能及时办理房证等问题，但最多的纠纷是开发商不能按合同约定的时间交付房屋。目前，我市房地产开发规模较大，就某一项具体房地产开发项目而言，你很难预料
一、两年以后的情况。此外，房地产市场上无论房地产开发商还是政府行为，都有一些不规范的地方，这些现实中存在的问题都会给你购买的“期房”带来不确定的因素。而目前可供购房人选购的现房越来越多，“现房”无论是面积、质量、户型等等都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。2，怎样了解房地产开发商？ 一般来说，有一定的知名度、资质等级高、信誉好的房地产开发企业比较注重企业的形象，出现问题也会认真处理；而对于一些现存问题和纠纷较多，信誉又较差的不知名房地产开发企业，购房人应当慎重对待。购买商品房也许是许多人一生中的最大消费，应当尽量选择信誉好的企业，最好请房地产专业人士和律师事务所的律师作参谋，降低购房风险。
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