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新房交房需要哪些手续?解读交房“两书”内容

[导读 ]现在新房的质量越来越差,买房的业主在交房时一定要留心,遇到房屋手续不全 或是质量不过关的,千万不能同意收房。下面就来学一下新房交房的一般手续,学会维权方 法。

现在新房的质量越来越差,买房的业主在交房时一定要留心,遇到房屋手续不全或是质 量不过关的,千万不能同意收房。下面就来学一下新房交房的一般手续,学会维权方法。

1、通知

在交房前,开发商会向购房者发书面的收房通知,通知内容主要是告知业主收房日期及 收房时要对房屋进行验收并交接。在长时间的等待之后,业主受到收房通知时,大都心情激 动,但是千万不要忘记收房前要先验房。

2、验房

验房是交房流程中非常重要的一步,若是没有经过验房就收房,那么就算房屋有重大的 质量缺陷,开发商也可以逃避责任。所以现在收房业主也都相当重视这一步骤,他们大都会 找到相关的验房公司、监理公司的专业验房人员一起来验房,因为业主毕竟不是专业人员, 不了解专业的验房知识。

验房的重要性在于让我们了解房屋本身的质量问题,也能避免随后的装修中扯皮问题。验收时要根据购房合同中约定的标准一一核对房屋信息,检测房屋质量,并且不要忘记对配 套设施进行检验。除了对房屋的硬件设施进行检验之外,还要检查房屋的产权证及质检合格 证。

3、房屋“两书”

对于收房有一定了解的人都知道收房一定要备齐 “两书” , 即 《住宅质量保证书》 和 《住 宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是开发商对所销售的商品房的质量承担质量责任的法律文件,其法 律效力与合同相同,是对于商品房预售和出售合同的补充。其主要内容包括房屋经工程质量 监督部门核验的质量等级,以及房屋的地基基础以及主体结构在合理使用的条件下开发商承 担保修责任的期限。

《住宅使用说明书》其实相当于产品使用说明书,里面说明了房屋的结构、性能、各组 成部分的类型、性能、标准,并且告知房屋在使用时需要注意的事项。

4、签署房屋交接书

在核验了房屋的质量及产权证书等合格之后,应该与开发商签订房屋交换书。若是房屋 的质量有瑕疵或是产权证书等不全,业主可以拒签交接书,等到开发商修正补齐之后再签。

一、查看“五证”“二书”。

“五证”是一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程 规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》;“二书”是 指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。

陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五 证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能 导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。

对策:

1、复印件要注意看原件。

2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积 的多少。

3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得 该证件所要承担的责任。

二、盯紧公摊面积。

陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理, 这样有的开发商 会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买 受人也起诉无据。

对策:

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明 公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。

增加补充条款:双方协商一致, 同意对公摊面积的变化按下列第 ____种方式处理:

1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的 3%以内据实结算, 超出 3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实 结算。

2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的 1平方米以内据实结算。

三、3关注房产证办理。

陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约 定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证 或找各种理由不办证。

对策:

1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。

2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买 受人不能起诉行政机关的违法行为。

律师建议增加补充条款:如果因出卖人的原因,导致其在交房后 360日内不能 为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第 ____种方式处理:

1、买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第 1种第(1项的违约金计算标准承 担责任。

2、买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后

360日内 不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第 1种的处理方式及违约金计 算标准承担责任。

如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后 360日内不能为买受人办理取得房 产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件, 否则视为出卖人违约。

四、保留书面通知。

陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知,开发商如期不能履行义务, 延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推 托自己的责任。

对策:

1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。

2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。

律师建议增加补充条款:本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件 的方式通知对方。

五、搞清房屋坐落位置。

陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房 时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。

对策:

1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。

2、开发商应在 此附图中盖章确认。

律师建议增加补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中 标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。

六、明确所售房屋抵押。

陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押, 进而将所建楼盘抵 押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得 到房产证,不具有物权。

对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。

2、要求开 发商将合同在房管局备案。

3、要求开发商提供保证责任。

律师建议增加补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况, 若因 此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。