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万达商业地产有限公司 1

万达商业地产公司资产评估报告书

******评字（****）第**号

2015级资产评估第四小组

2016年12月25日

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 2 万达商业地产公司资产评估报告书

一、委托方及委托评估资产简介………………………………………..3

二、评估目的…………………………………………………………….4

三、评估范围和对象…………………………………………………….4

四、评估基准日………………………………………………………….4

五、评估原则…………………………………………………………….4

六、评估依据…………………………………………………………….4

七、评估方法与过程…………………………………………………….5

八、评估技术说明…………………………………………………6

九、特别事项说明………………………………………………………7

十、评估报告基准日期后重大事项……..…………………………….7

十一、评估报告法律效力………………………………………………..8

十二、评估报告提出日期………………………………………………..9 备查文件

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 3

万达商业地产资产评估报告书

***评字（****）第***号

第四小组事务所接受万达商业地产公司委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对上万达商业地产公司以拟投资为目的涉及的固定资产和计算机软件进行了评估。本事务所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘，市场调查与询证，对委托评估资产在2016年12月25日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及委托评估资产简介

本次评估委托方为万达商业地产公司（以下简称万达科技）。大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。2012年在全国开业68座万达广场、38家五星级酒店、6000块电影银幕、57家百货店、63家量贩KTV，企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元。2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市；12月26日，万达宣布战略投资快钱。2015年6月8日，由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务正式宣告落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”；7月3日，万达宣布出资35.8亿元人民币领投同程旅游；8月27日，万达集团以6.5亿美元（约合41.66亿人民币）并购美国世界铁人公司100%股权；[1]9月6日，万达与苏宁宣布达成战略合作；12月28日，万达与步步高集团宣布达成战略合作。2016年1月12日，万达集团宣布以不超过35亿美元现金收购美国传奇影业公司。

二、评估目的资产评估第四小组万达商业地产有限公司 4 根据委托要求，万达商业地产公司为进一步发展的需要，………………要求对公司目前的部分固定资产及开发地产进行评估，作为企业并购时相关资产的作价依据。

因此本评估项目是资产出售为目的的评估。

三、评估范围和对象本次评估对象为：固定资产

主要为公司目前开发的商业地产进行评估

四、评估基准日

经与委托评估单位万达商业地产公司商定，以2016年12月25日为本项目评估基准日。

评估中采用的取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

五、评估原则

（一）一般原则

根据国家国有资产管理及评估的有关规定，评估中遵循客观、独立、公正的原则及其他一般公允原则。

（二）评估假设

1、企业所处的社会经济环境以及企业应遵循的我国法律、法规、政策无重大变化；

2、企业能持续、稳健地经营、发展；

3、委托评估计算机软件在评估确定的受益期内不会退出软件产品市场；

4、委托评估计算机软件预期的经营业绩能够实现。

六、评估依据

1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》；

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 52、国资办发（1992）36号文件《国有资产评估管理办法实施细则》；

3、国资办发（1996）23号文件《资产评估操作规范意见》（试行）；

4、财政部财评字（1999）91号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

5、中华人民共和国《知识产权和海关保护条例》；

6、《关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知》财税[2000]25号文件；

7、《关于转发财政部、国家税务总局、海关总署‘关于鼓励软件产业和集成电路产业发展有关税收政策问题的通知’及市实施意见的通知》;

8、《中华人民共和国土地管理法》。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

9、《房地产估价规范》（GB／T 50291－1999）。4.《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001)。㈢取价依据

10、《全国统一建筑工程基础定额单位估价表》。

11、评估人员收集的有关资料。

七、评估方法与过程

（一）评估方法

1、固定资产的评估方法

本次委托评估固定资产主要位出售商业房地产，拟采用重置成本法评估。其具体操作程序是首先确定各种设备的评估原值，尔后再扣减资产因各种因素产生的贬值，来确定机器设备的评估净值。在进行评估原值、成新率的计算中，依据机器设备的不同，采用相应的方法。具体做法如下：

（1）根据资产占有方提供的机器设备清查评估明细表，通过对有关会计凭证的审核后予以确认。并进行现场核实，查勘及技术状况鉴定。

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 6（2）评估原值的计算

① 凡能询到评估基准日市场价格的设备，以此价格加运杂费、安装调试费来确定设备的评估原值。

② 对于无法从市场获得设备价格的，通过查阅设备价格信息资料确定设备购置价，加运杂费、安装调试费来确定设备的评估原值。

（3）成新率计算

对于重要设备，通过技术检测鉴定，结合已使用年限，确定其成新率；对于一般设备，则通过现场查勘鉴定，并结合已使用年限来确定其成新率。

（4）确定出的评估原值与成新率相乘，得出评估净值。

（二）评估过程

本次评估工作于2015年12月20日开始，12月25日结束。主要进行了收集资料，听取资产占有方介绍委估资产形成和使用情况。对固定资产进行了现场查勘，逐台（件）核实，并测定其技术状态。对商业地产逐项对其形成过程、地产的特点、功能、技术先进性等进行查询了解；对投入成本进行分析测算；对这些地产产品的评估基准日前3年销售情况作出统计分析，查阅了代理销售合同，进行了软件受益分析以及评估基准日后五年销售进行预测。在此基础上进行了评估计算，编写正式评估报告等阶段的工作。

八、评估技术说明

本次评估固定资产主要出售房地产，因其比较简单，且价值量不大，故未作专题技术说明。此次评估主要内容房地产销售，故评估技术说明主要是房地产影响因素的内容。

（一）评估对象概况

万达地产有限公司成立于2001年，隶属于中国万达集团。公司主要从事房地产及配套设施的开发经营，总资产7.2亿多元，年开发能力50万平方米以上，拥

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 7 有二级开发资质。公司现有员工400多人，各类专业人才126人，其中高级职称26人，中级职称68人。

借助黄河三角洲高效生态经济区建设，大力推进城市化进程的历史机遇，万达地产将建设“高起点、高规格、高质量”的精品工程作为打造品牌的重要举措，不断引入先进的地产经营理念，用崭新的思维，引领东营市地产市场，先后投资建设了金水商城、外来投资服务中心、万达花园、万达财富新城、万达专家会所、万达丽日小区、万达时代广场等高档住宅、商业地产项目。其中，投资10亿元的万达财富新城项目占地面积502亩，是目前东营市单一建筑面积最大的楼盘。2011年，公司在东营港开工建设万达海港城项目。该项目是一个集商务办公、金融结算、商业和星级酒店于一体的现代化、生态化、集约型的超大规模城市综合体。项目建成后，将成为东营港开发区旗舰式地标建筑。同时，公司不断加大土地储备力度，目前，公司拥有土地储备3000多亩。

九、特别事项说明

本次评估结论中房地产的评估价值是在评估假设前提和未来收益预测成立的条件下作出的，若这些情况发生了变化，评估结果亦会发生变化，请报告使用者予以注意。

十、评估报告基准日后重大事项

1、本评估项目无期后重大事项发生。

2、本报告所指期后事项系指评估基准日至评估报告提出日期之间发生的重大事项。

3、对不符合本报告特定评估目的的资产业务，本报告提出的评估结论不能直接使用。

十一、评估报告法律效力

1、评估报告成立的前提条件和假设条件；

资产评估第四小组万达商业地产有限公司 8（1）本次评估结果是反映评估对象在此次评估目的要求下，根据公开市场原则确定的现行市价，评估工作中没有考虑特殊的交易方式可能追加的付出价格等对评估的影响；同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化及自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响。

（2）本评估结果是建立在被评估单位提供资料真实性基础上的，评估单位对于因被评估单位提供资料不实而导致错误的评估结果不负责任。

（3）本评估结果是以被评估资产在继续经营前提条件下作出的，不符合这一条件评估结果无效。

2、本评估报告根据我国资产评估的法律法规，具有相应法律效力。