如何当好项目经理_怎样当好项目经理

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摘要：项目经理应具备职业素养，有领导能力，懂管理，能够掌握房地产相关知识，熟悉物业管理相关的法律法规，有物业管理实践经验，能够带领员工完成管理指标和经济指标。

项目经理承担着一个或几个物业管理项目（本文以承担一个项目进行论述）的运营，通过合理调配资源，依照物业管理委托合同及相关法律法规，运用科学的管理手段，使设备设施能够正常的经济运行，为客户创造良好的工作环境，完成管理指标和经济指标，使客户与物业管理公司实现共赢。

怎样才能成为一名合格的项目经理呢？笔者认为：项目经理应具备职业素养，有领导能力，懂管理，能够掌握房地产相关知识，熟悉物业管理相关的法律法规，有物业管理实践经验，能够带领员工完成管理指标和经济指标。

一、项目经理应具备的职业素养．培养自身的职业素质。

作为职业经理人，应具有高度的事业心，讲职业道德，遵守行业规矩，以身作则，忠诚企业，成为诚实守信的典范，建立具有忠诚敬业的员工队伍，奉献于物业管理事业。

毛泽东同志针对党政军领导干部提出：“领导者的责任，归结起来，主要地是出主意、用干部两件事。一切计划、决议、命令、指示等等，都属于„出主意‟一类。使这一切主意见之实行，必须团结干部，推动他们去做，属于„用干部‟一类。”其观点对项目经理的主要职能，仍具有重要的现实指导意义。．建立忠诚敬业的员工队伍。

只有员工满意了，顾客才能满意；只有客户满意了，公司才能满意；只有公司满意了，员工才能满意。因此，项目经理要建立忠诚敬业的员工队伍。

1)构建稳固的合作关系。人们拥有一个共同的心愿，愿意在有发展的企业工作，愿意为制胜企业尽心竭力，并希望成为胜利团队的一员。员工愿意留在团队内，而不接受其他单位的聘用，因为员工每天与团队成员打交道，不愿意脱离良好的工作氛围。因此，项目经理需营造领导与其下属沟通的宽松氛围，在这种环境中起示范作用，聆听下属的意见，建立团结，员工乐于奉献的团队，使员工对企业产生归属感。

笔者所在的中湾智地物业管理公司（以下简称中湾）每年分批对员工进行拓展培训，通过背摔、逃生墙、钻电网等项目，培养员工团队协作意识，相信自己，相信团队成员，再大的困难我们也能够战胜它。参加培训的员工，在公司内刊蓝风上发表了自己的感言，参加拓展培训后团队意识加强了。

2)激励员工保持高昂斗志。员工不同阶段，其需求不同，管理者应认真研究其需求，有的放矢的激励员工。

有的员工过高地估计自己的能力，不能客观的评价自己的专业技能，产生抵触情绪，因此，管理者需要引导提高其专业技能的需求，通过全员考试，使其找到不足和差距，在工作中脚踏实地地工作，不断地学习，提高其专业技能。有的员工乐于接受挑战性的工作，就要为其创造挑战成功的机会，委以重任，给予最大的支持，取得的成绩要与团队成员共享，让员工感到他的努力是得到领导认可的。

霍尼韦尔公司为提高全球 5000 名员工士气，制定了一系列奖励制度。公司每年评选最佳经理奖，奖金为 3000 美元；最佳销售员奖，奖励免费度假旅游和最佳技术服务奖，奖金为 1000 美元。成就奖是满足个人荣誉需求的一个重要组成部分，能够激发员工的工作热情。

3)帮助员工做好职业规划。做好梯队建设，根据员工的特点，帮助员工分析哪些方面是他的特长，适合做什么，未来的职业方向应向何处发展。

在市场经济迅速发展的时代，大多数员工明白，要想生存或发展，就非提高其技能不可。企业出资为员工提供培训机会，有利于建立忠诚敬业的员工队伍。

二、项目经理的综合管理能力

物业管理的最高境界是无我，让客户感觉不到物业的存在。就像盐溶入水中，不品不知到盐的存在。如果物业项目没有盈利，这个项目不可能发展，也就达不到无我的境地。

1.经营能力。

物业管理费是物业管理企业赖以生存的基础，关系到企业的生存或发展，关系到物业管理项目是否有足够的资金按物业服务合同的约定实施服务，关系到对客服务质量的问题。因此，是项目经理最关心的经济指标之一。写字楼的物业费是按月收取的，作为项目经理必

须适时掌握费用收缴情况。物业服务费每月不低于 95%，全年不低于 98%。通过指标控制，让员工在费用收缴工作上，要有压力感，要有工作韧劲，同时培养客户物业服务的消费意识。

车场停车服务费收缴工作必须加强管理，保安部每日要与车场管理人员核对收费情况，每周保安部经理在周例会汇报临时收费情况，客服部汇报固定车位续签合同情况及费用收缴情况。做到心中有数，确保车场收费、运行正常。

项目经理可以利用物业的资源开展特色服务，微利收费，为客户提供优质、便捷的服务。比如客户单元内的维修服务，客户单元内的秩序维护服务，客户单元内的保洁服务等。

物业收入有了保证以后，费用支出应以量入为出为原则。成本支出是项目经理关心的另一项经济指标。台湾企业家王永庆说：“企业库房的管理搞好了，我保证有 10% 的利润能冒出来。企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩 50%，这个企业肯定能够盈利。”他道出了管理出效益的秘诀。

成本的控制，浪费的控制对于物业管理企业尤为重要。一方面，加强预算管理，根据上一年度设备设施运行情况，合理编制年度设备维修、运行费用预算，其中能源耗用一般占物业费支出 45% 左右，因此在保证设备设施经济运行的基础上，挖掘节能降耗的潜力，减少成本支出。另一方面，培养员工、客户节约成本的意识，从细微处抓起，鼓励员工献计献策。

任何一家企业都有采购需求，选择供应商至关重要，企业应建立供应商档案，对合格供应商和有不良记录的供应商分别记录，实施动态管理，大额物品采购通过招投标方式进行采买。对于一些数额大且不常用的配件，物业管理企业可以通过商品团购进行采买。

项目经理可以利用管理软件，跟踪实际成本，分析运营成本及其变化，控制总成本。

2.管理能力。

对于物业前期工作，与正常运转项目的管理有很大的区别，项目经理需有前期物业管理经验，如果在人员招聘上不能满足项目的需要，是很难驾驭新项目的。项目经理要依据发展商的施工进度，制定各阶段的工作计划，确定工作方向。从搭建组织机构到人员就位，从规划设计到接管验收的工程人员的介入，从客户入住前期资料准备到投入正常使用，从制定

各部门运行文件到各部门人员对项目环境、设备设施的熟悉及运行手册的熟悉等等，计划进度都要有效控制，才能保证客户顺利入住。

例如中湾的新主楼项目的前期工程介入。各专业工程师在跟进工程设施施工、设备安装和装饰装修等工作中，从便于维修、使用和安全的角度，向开发商提出修改建议 37 项，得到发展商的认可。

参考资料 :

1.吴培良，《 企业领导方法与艺术 》，中国经济出版社，1998 年 3 月

2.[ 美 ] 佛罗伦斯.鲁宾著，黄哲译，《 气度 》，九州出版社 2004 年 3 月

3.王刚，《 把握好说话的尺度与办事的分寸 》，中国三峡出版社，2002 年 9 月

4.《 世界经理人 》 ,2006 年