BOSS物业管理纠纷处理分析_物业管理纠纷案例分析

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物业管理纠纷处理分析

单位：深圳市恒基物业管理有限公司海南分公司

姓名：侯冬晓

摘要：物业管理作为一个新兴的行业，在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加。但尚未形成一套制度化和规范化的管理方式，加上有的物业公司由原来的房管所转制而来,对物业管理的职责不清,而新成立的物业公司素质又参差不齐,所以在物业的管理中出现了各种问题。特别是近几年物业管理中出现最多的问题是物业管理纠纷,且呈上升趋势,成为物业管理中的突出矛盾。

关键词：物业管理

纠纷

纠纷类型

对策

随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件逐年成倍增长，纠纷类型也从原先单纯的追索物业费纠纷转而向服务质量、乱收费、乱搭建以及解聘物业公司等引发的纠纷发展，如何减少该类纠纷的发生，已成为当前与物业管理相关各方人士及法律工作者们讨论的热门话题。而由于目前我国的《民法通则》、合同法等法律中尚无专门调整物业管理的规定，法院便只能根据这些法律的基本原则，并参照有关部门和地方性规章来处理，而有关规章的规定又不够详尽或明确，这给正确处理该类纠纷带来了一定的难度。

一、物业管理纠纷类型与特点。

按照不同的法律关系性质差异为标准来划分，我们可以将物业

管理纠纷分为四种类型：①民事纠纷，是指在物业管理过程中，民事法律地位平等的自然人、法人、其他社会组织相互间基于财产关系和人身关系而发生的纠纷。如物业服务合同纠纷（违约纠纷）、侵权行为纠纷、不动产相邻权纠纷、无因管理纠纷等。民事纠纷的特点：纠纷主体双方的地位平等，不存在上下级、领导与被领导的关系；纠纷的内容涉及到的是平等主体间的财产关系和人身关系；民事纠纷适用调解法。②经济纠纷，是指存在经济组织隶属关系地位不平等的个人与其所在经济组织之间、下级组织与其上级组织之间或者依合同结成经济协作性隶属关系的不同经济组织之间，基于经济利益关系和组织管理职责关系而发生的纠纷。广义的民事纠纷包括经济纠纷，其狭义仅指不存在社会活动组织隶属关系的地位平等的民事主体间发生的纠纷。经济纠纷的特点：纠纷的主体之间存在经济组织隶属关系或以合同形成的协作性隶属关系；纠纷的内容涉及主体之间的职责关系以及与这种隶属关系相关的各自经济利益的优先实现顺序和保障方面。如物业公司与业主之间就电梯、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备设置广告、基站等所得收益，以及共有用房、共有场地的出租和停车收费归属产生的争议纠纷。③刑事纠纷，是指物业管理主体的行为触犯形式法规而引起的纠纷。有些物业管理纠纷首先表现为民事经济纠纷或行政纠纷，但由于未得到及时的解决或未得到公正、公平、合理的解决，使当事人之间的矛盾冲突尖锐化、剧烈化、扩大化，从而演变成刑事纠纷；还有些刑事纠纷是由于第三人在物业管理区域内的犯罪行为所引起；因业主或物业服务企业的犯罪行为所引起的纠纷。

如业主与物业服务企业之间发生冲突，造成人员伤亡的后果，形成刑事纠纷，要按照刑事诉讼的程序进行审理。刑事纠纷的特点：纠纷的处理要依据刑事诉讼程序进行解决；只有司法机关才有权处理刑事诉讼；刑事纠纷往往都是附带民事讼诉。④行政纠纷，是指物业管理行政主管部门因具体行政行为与物业管理行政相对方发生的纠纷。如对物业管理项目招投标过程中违法行为、物业服务企业不正当竞争行为和侵害消费者合法权益行为的行政查处引起的纠纷，对业主委员会组建合法性的行政否定甚至以行政命令收缴业主委员会公章的行政行为引起的纠纷等。行政纠纷的特点：纠纷主体的地位不平等，主体之间是行政隶属关系，一方是物业管理的行政主管机关，一方是物业管理行政相对人；纠纷的内容涉及因撤销或认可某种行政行为或其他财产权利；纠纷审理过程中不能适用调解程序。

如果按照纠纷的具体形式为标准来划分，可以把物业管理纠纷划分为管理权纠纷、合同纠纷、物业管理具体服务纠纷，以及物业管理收费纠纷等几类。

物业管理纠纷是伴随着物业管理这一行业的出现而出现的，根据其特点，我们不难发现物业管理纠纷主要表现在以下几个方面：

首先，随着我国的住房制度的改革深化以及小业主的增多，物业管理中所产生的矛盾也在增多。我国住房制度改革的深化，使我国住宅私有化比例逐步增加。原来住房为国家或单位所有，房屋管理者也是国家或是单位自己，所以就不会产生物业管理纠纷。退一步来讲，即使有一些纠纷，也很难得到社会上的注意。而住房私有比例的增加

必然带来小业主的业权的多元化和规模化，而小业主对业权的反映与主张，在一定的情况下势必会引起物业管理的纠纷。

其次，物业管理纠纷的类型由少到多，由简单到复杂。据海南省海口市最新统计，目前海口市所受理的物业管理纠纷，已从刚开始受理时的物业公司与业主之间关于物业管理费的纠纷，逐步发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的个类型纠纷。其中包括：业主或使用人物业管理者承担停水、停电、停气等行为的侵权赔偿纠纷；业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务中所造成财产损失的纠纷；业主或业主委员会选聘或解聘物业管理公司产生的纠纷等等。由于物业管理纠纷案多属近几年来出现的新型案例，在审判实践中依据的法律法规欠缺且不健全，诉讼的成本也比较高，这就给如何正确处理该类纠纷带来一定的难度。

最后，物业管理纠纷还具有易发性和涉众性。什么是物业管理纠纷的易发性，物业管理属于服务行业，大多时候都直接面对消费者。因此，物业管理的从业人员的服务态度、素养、知识水平、心理及情绪变化等，都直接关系到物业管理服务能否顺利进行。与此同时，由于各方考虑问题的不同角度、所具有的专业水准不同以及目前客观存在的一些评价缺陷等，很容易导致在物业管理服务的提供和交易的过程中，供求双方发生对服务质量的好坏的争执，这就是物业管理纠纷的易发性。另外，物业管理服务主要是公众性服务，质量的好与坏直接关系到物业管理区域大多数业主与使用人的利益，因此，一旦发生物业管理问题，往往就会引起业主们的集体争执或是业主委员会的集

体诉讼，这就是物业管理纠纷的涉众性。

二、物业管理产生的原因分析。

由于物业服务本身具有比较复杂的内容，加上涉及到观念、体制、市场、法制和监管等，使得在物业管理行业的发展中出现了不少问题，造成了当前物业管理纠纷大量产生，有些甚至成为了阻碍行业健康发展的瓶颈。这些问题具体表现为：

（一）物业管理行业的因素 1.服务不规范、不到位

有的物业管理企业收费与服务不相符。收费至上，忽视了对业主的服务，多收费少服务，少收费不服务的情况时有发生。如在装饰装修管理方面，有的物业管理企业往往以自己没有执法权为由，对违法装修的人员不闻不问，任违法装修人员自由进出小区、楼栋等，以致损害房屋承重结构、厨厕渗漏、影响外立面等，因而损害了其他业主的合法权益，其他业主则要求物业管理企业履行职责，因此产生纠纷。2.有的企业缺乏专业技术人员，维修不及时、不到位，如有的小区发生电梯多次或长时间困人情况，使业主对服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾纠纷。

3.物业管理企业的财务收支不透明。例如重庆市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物管企业在物业日常维护上收支很少或儿乎不公示，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。

4.物业管理服务方的交接因素。

被辞退的物业管理公司与新选聘的物业管理公司、原物业管理公司与业主委员会之间办理物业管理交接时频繁发生纠纷，不仅影响物业区域内全体业主的正常生活秩序，也对物业管理公司的企业形象产生很大负面效应，并在一定程度上阻碍着我国物业管理行业的持续、快速、健康发展。物业服务合同期限届满或者前期物业管理结束，业主大会选聘新的物业管理公司进驻管理，而原物业管理公司不甘退出，继续占据小区，拒绝与新物业管理公司进行交接，因而产生纠纷。

（二）开发商遗留问题

1.开发商擅自更改规划导致业主权益受损。

业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。其中的原因既有合法的调整，也有开发建设单位不按规划设计要求增加建筑。

2.房屋建筑、绿化和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。主要有厨厕、飘窗渗漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不畅、地面铺装损坏严重、绿化植物稀疏、坏死、配套项目缺少或者现状不如人意(如休闲会所变成一两间小房屋)、电梯、发电机、二次供水设施等质量差。

3.建筑权属不清。

公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。4.销售面积增加或缩水等。

业主在与开发商签订的售房合同中，本应按《商品房销售管理办法》第二十条规定给购房人明确在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，或合同未作约定的按照面积误差比绝对值在3%以内或以外的规定执行。但购房人往往不明就里，以为都按照3%的规定执行。实际上开发商通常在3%条款前约定按实际面积予以结算，造成业主面积增加或缩水，引发纠纷。

5.开发商拒不移交甚至占用代收的维修资金。或开发商自用部分未交纳维修资金。由于重庆市物业维修资金按购房款总额的2一3%收取，开发商以自用部分不存在购房款为由拒绝交纳。

（三）业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范 1.业主缺乏自律管理意识

业主公约的约束力弱：有些业主借故拖欠物业管理费、应公摊的水电费，拒绝交纳或补建物业专项维修资金，不遵守物业管理相关规定，损坏房屋承重结构、主体结构、擅自改变房屋性质、侵占共用部位、影响相邻业主生活等违法装修行为时有发生。2.业主大会和业主委员会自治管理不规范

相当多的物业管理区域没有建立或难于建立业主大会，民主决策的作用得不到充分发挥；业主委员会越权，擅自选聘物业服务企业；擅自决定共用部位、共用设施设各收益的管理、使用、分配问题；少数业主委员会成员为达到个人目的而乱作为，热衷于挑起物业管理企业和业主的矛盾，甚至引发业主间纠纷。

（四）其它社会问题

1.物业管理合同内容含糊。2.特殊群体缴纳物管费难。

3.供水、供电、供气部门行业垄断行为，使相关材料价格、施工费用等偏高，在开发商向业主收取水、电、气安装费方面容易引发纠纷。4.相关部门协调性差

从具体职责看，房管部门负责物业管理活动的监督、指导，物业管理法规、政策的起草拟定，但苦于编制少，事务集中，疲于应付纠纷。而物业管理涉及的规划、建委、消防等各部门常认为物业管理属房管部门负责，事不关己，特别是对同一违法行为违反多个法规的情况，互相推诱，接到投诉处理不及时。而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的部分居委会由于对相关法律法规不熟悉，习惯于从经验出发，时有合情不合法的情况，又引发新的纠纷出现，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。5.法律法规不完善。

6.社会对物业管理服务的认识理解不够。

通过对以上七个问题的分析，我们可以把问题的原因归结为三个方面：即政府、企业和社会。

政府方面：首先，由于以前物业管理作为房地产业的一个售后服务部门，没能引起有关部门的重视，以及物业管理涉及部门过多，因而导致物业管理法规制定不及时不完善；其次，由于受传统计划经济观念的影响以及出于本部门自身利益考虑，政企没能真正分开，而且政府对企业干预过多，缺少服务意识；第三，对物业管理的宏观管理

目标不明确，是进行分业经营还是分业与联合经营共存，是强制实行招投标制还是采取自愿，都没有一个明确的法规政策规定；第四，物业管理作为一个新兴行业，政府没有出台相应的扶持政策，导致物业管理过分依赖于开发商，难以真正独立出来。

企业方面：首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。第三，由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是“半路出家”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。

社会方面：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的“免费午餐”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。

三、物业管理纠纷处理的理论依据。

物业管理纠纷的处理依据，也就是处理纠纷时应当适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。国家自2002年5月起相继出台了《住

宅室内装饰装修管理办法》、《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》等一系列和物业管理有关的法律法规。其中《中华人民共和国物权法》在处理物权产权及范围区分引起的纠纷、占有与使用纠纷、共用部分的处分决策及权益平衡、共用部分的维修费用的分摊纠纷上都有很明确的法律依据。如，在处理物业管理中出现的共用部分的维修费用的分摊纠纷时，在《物权法》草案第八十二条、第八十三条分别规定：“建筑物及其附属设施的维修基金，属于全体业主共有，经业主决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修基金的筹集、使用情况应当定期公布。”“建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。”这在一般情况下很好理解与解决，也没有太大纠纷。但是，建筑物共用部分一般又区分为全体共用与部分共用，全体共用是指由全体业主共用而无法区分的，如绿化园林、停车场、会所、道路、广场、管理用房等，部分共用指由于结构上的原因只能由部分业主使用的，如大型社区单个楼宇的电梯、天面、基础、楼梯、楼板、外墙、上下水主管道等。共有部分的修缮大家一般没有异议，纠纷较多的集中于对于共用部分维修与物业管理日常维修概念的混淆上。如一单位房改房中，某楼栋天面年久龟裂造成三个家庭天花渗水。由于维修方案只直接影响三个人家正常生活，维修费用有比较大，大多数不受影响的业主都采取能用且用的态度，维修方案迟迟不能得到多数业主通过。受损业主迁怒于物业管理企业，拒交管理费，还认为自己交纳的物业管理费中包含共用物业维修

费用，物业公司不应该将责任推到业主身上。对于这类维修纠纷，物业管理企业本不应该成为矛盾的焦点。物业维修、更新、改造费用处理是业主之间的利益纠葛。物业管理企业可以提供维修方案拟订建议服务，资质许可的话，也可以承担大中修维修工程。但是决定维修费用处置是业主自己的事。维修方案无法通过，受损业主应该找司法仲裁机构敦促业主委员会的不作为行为。事实上，在物业维修纠纷中，大多是由于很多业主总将专有物业维修与共用物业维修混淆，将物业服务费与共用物业维修费混淆。对此，物业管理企业需要做好相关法规宣传与解释工作。

自治规范包括合同式意思自治规范和业主团体自治规范。业主团体自治规范又分业主公约和其他自治规约(包括业主委员会制定的本委员会议事规则、工作纪律、职业道德、违反业主公约纠纷调处规则等规约)。自治规范属于合同或协议当事人、业主团体为自己制定的自律性特别法，其所约定的合同、协议公约、规约中的条款，只要不与有关的强行法相 冲突，就可以作为调查处理纠纷的有法效的依据。

如业主公约。业主公约是指由行政划定或认可的特定地域范围内全体业主合法举行业主会议，以书 面形式制定或修改补充的，经超过50%以上业主签字盖章承诺即告成立并合法生效的，对本 业主团体自治管理辖区内全体业主及其物业的受让人、使用人、管理人具有自治组织纪律约 束力的，有关共用共管(即复有的)物业使用、维护、管理公共事务和其他团体自治事务方面权利义务、违纪责任的行为守

则。业主公约，是业主团体的最高自治规范，相当于本业主团 体的“宪法”，在整个业主团体自治制度中占有特别重要的地位，是业主团体及其委员会正常合法运作的依据和保证。

业主公约的约定这个特征与合同相同，因而具有合同性。但业主公约又不同于《合同法 》中所规范的合同，它是以团体民主方式约定的业主自我约束规则，具有民主性和自律性，这不同于一般合同只是以自己为一方，他人为另一方的合意约定。业主公约的合同性、民主 性和自律性，反映了业主们表意行为、民主行为和组织行为的内容，体现了业主集体的共同意志和共同利益要求，也使得对违反业主公约行为人的处理，除能依法追究其违约责任外，还可以通过民主决议方式同意执行组织纪律，对其作出纪律处分即违约行为招致的不利性报应。

中国现行物业管理法规对业主公约的重要性认识不够，对业主公约的内容及条款尚未理 清。例如，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对业主公约只字未提：《上海市居住物业管理条例》第15条、《重庆市物业管理办法》第22条都只是一笔带过；《深圳市经济特区住 宅区物业管理条例》虽将业主公约专列一章(第四章)，并在第35条规定了业主公约应当包括十个方面内容，但仍显空洞抽象，有些可作为业主公约具体内容的条款却规定在第五章“住 宅区的使用及维护”中的第38条和第44条。当然，既然是业主公约，对其包含的内容，法规不宜作十分具体的规定，即使是行政主管部门统一制订的示范文本，业主会议也有权根据本 团体自治管理辖区的实际情况进行

修改补充。遗憾的是，行政主管部门制订的业主公约示范文本中和各业主团体已制定的业主公约中，不仅内容欠详细周全，而且都缺少业主团体作为 一个法人组织应当明确的组织纪律硬措施即纪律性的报应规范，这使得业主公约的约束力和强制力基础流于虚无。

为摆正业主公约的法律地位，使业主公约真正发挥业主团体自治的“宪法”功能，促进 业主们尊重和维护自治权，更好地依法行使民主自治权利，明确赋予业主团体组织纪律规定具有法律效力，更有效地保护业主们的公共利益，震慑违背业主公约的行为人，体现中国特 色，在完善有关立法时至少应在法规中明确三项不应缺少的条款：(1)合法生效的业主公约是业主团体自治管理的基本规章，具有法律承认的约束力，制订其他自治规约的内容不得与其相抵触。(2)业主公约规定的违约纪律制裁措施，可以包括：由业主委员会决定给予口头训诫、警告、公告批评，处20元以上200元以下罚款；必要时业主委员会可以召开自治教育会或自 治听证会，对拒不到会接受教育或不出席听证会者的违约行为人，业主委员会可以申请当地派出所协助，由民警依法强制其到会；对于违约情节和后果特别严重，引起业主集体强烈公 愤的，经业主会议讨论决定，可以暂停该违约人的成员权行使资格，也可以勒令该违约人在合理期限内搬迁离开本业主团体自治管理辖区范围，吊销其在本业主团体内的成员权资格。对无正当理由拒不搬迁离开者，业主委员会可以申请人民法院依法审理判决确认业主会议作出的勒令决议合法有效，并在判决生效后依法执行强制搬迁。

(3)业主公约应当在申明本公约的性质、根本任务和订立参与者的前提下，具体载明下列内容：

1、业主个体自治权利(即基于物业单元独有权所享有的权利义务)。例如，业主对其名下物业单元独自享有占有、使用、收益、经管、处分权利；业主有权将其名下所拥有的业权份 数连同上述权利及连带利益自由依法出售、转让、出租或准许他人使用，其他业主或业主委员会不得干涉。

2、业主个体对共用部分的使用权利。

3、业主个体对共有共管(即复有)物业的权利行使应承受的限制或应负的禁为义务。

4、业主个体对共有共管物业应负的作为义务。

5、业主个体享有的业主团体自治管理成员权。

6、业主个体应承担的组织义务。

7、业主团体的组织体系。

8、业主会议与业主委员会、业主小组权利义务相互关系制度。

9、业主会议召集、召开和决定形成制度。

10、业主团体的共有共管物业及其收益经营管理基本制度。

11、业主团体的资产财务管理制度。

12、业主团体的共有共管物业各项维修、养护和管理费用的分摊原则和办法。

13、物业维护和管理费用交纳制度。

14、业主团体公益活动的组织制度和所需活动经费筹集制度。

15、业主及其物业使用人、管理人在业主团体自治管理辖区内活动应遵守的行为准 则和行为秩序。

16、物业管理服务委托合同的订立方式和委托合同履行督管制度。

17、违反业主公约的违约责任追究方式和组织纪律制裁性约束规范。

18、业主公约效力及生效时间。

19、其他有关事项。

20、附件包括的住宅区名称、地点、面积及户数和业主们共有共管权维系的公共场 所及公用设施状况。

四、物业管理纠纷处理的基本对策。

如何正确的处理在物业管理中产生的矛盾纠纷，个人认为应做到以下几个方面：

1.进一步完善物业管理法律法规。以法律规范的形式规范物业管理行为,保护业主、物业管理公司、房地产开发商的合法权益,是促进物业管理健康发展的要求。因此,有必要将完善我国物业管理法律法规尽快提到立法议程。在物业管理法律规范中,确定由政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务的管理体制,明确物业管理中有关的权利义务、操作的程序、规则,使物业管理行为真正纳入法制化的轨道,便于给人民法院审理物业管理纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

2.规范物业管理,加强资质管理。政府应明确物业管理行业主管部门的职能,界定物业管理的责权利的范围和标准。同时,作为主管部门应切实履行好管理职责,加大对相关物业管理部门的协调力度,形成物业管理中的统一步调;加大对物业管理的监督、督查力度,促使物业管理企业提供质价相称的服务。防止物业行业不正当竞争。推行招投标制,用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。国家应有组织的启动物业管理培训工程,确保所有物业管理人员持证上岗;并进行职业道德教育,提高物业管理人员的素质,从整体上提升物业的管理水平。同时房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理,实施注册和许可证制度,扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司,引导物业管理走规模经营之路,降低运营成本,创名牌物业管理企业,并在政策和资金方面支持物业行业。

3.建立及完善业主委员会制度,积极发挥其作用。明确业主委员会成立的条件、程序及主管部门,并界定其责任、权利与义务,充分发挥业主委员会在物业管理关系中的职能和作用。业主委员会选择物业管理公司,将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果,促使物业公司提高自身综合管理水平,另一方面,业主委员会对业主交纳管理费、遵守业主公约、秩序和公德方面及内部成员具有强制约束力。

4.物业管理企业完善物业管理的架构,进一步理顺和重新构建物业管理体制。加强企业自身的管理力度,明确管理目标,要加强对员工的技能培训和职业道德的培养,提高员工的素质,进而提升公司的管理水平。以此增加物业管理的自身造血功能,扩展服务领域。物业管理企业必须实行经济核算,寻求合理利润,保持自身资产的增值与扩大再生产。要以所管物业为依托,开展多种经营和有偿服务,增加收入。相成物业公司在所管物业的基础上,开展为业主送牛奶,接送小孩

上学等特殊服务,以增加公司收入。

物业管理企业在正确定位的同时,主动采取换位思考的方式,真正做到“以人为本”,为业主提供质价相符、周到细致的服务。以此赢得业主的信赖。同时物业企业要有维权意识,不应怕影响企业形象及业主以解约相威胁而放弃自己应有权益。充分行使在合同中明确规定的权力。

5.国家应以法律法规的形式界定和明确共用设施和共用部位的产权,归谁所有,并对哪些部位、设施、设备属于全体业主共有;哪些属于部分业主共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,权证的发放、保管、使用、收益,维修基金的筹集、分摊。于开发商已出售的地下停车库、建设的地面多层钢结构移动车位的权属等根据具体情况做出明确的规定。

五、结束语

相对其他行业,我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业,从无到有,从少到多。虽然我们的改革经历了20多年,但是对于物业管理的工作我们要做的还有很多,随着房地产业的快速发展,在管理中出现的问题只采用行政手段是无法解决的,采用行政手段和市场化的两种手段来解决,应当会迎刃而解。

参考文献：

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