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房地产新政对房地产的影响研究

房地产政策 对房地产的影响研究

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房地产经营管理（本）

王志普 053412152 董亚琼 2015年6月22日

房地产新政对房地产的影响研究

目录

一 新政对房地产和资本市场的影响..................................................................2 1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续.............................2 1.2 房地产政策调整力度.............................................................................2 1.3 对资本市场的影响.................................................................................3 二

新政目的解读................................................................................................3 2.1 新政目的稳定市场去库存.....................................................................3 2.2 去库存需相关政策协调配合.................................................................4 三 不动产登记......................................................................................................5 3.1 不动产登记的意义.................................................................................5 3.2 不动产登记是制度基础设施.................................................................7 3.3 不动产登记对房产税的影响分析.........................................................8

房地产新政对房地产的影响研究

一 新政对房地产和资本市场的影响

3月30日央行、住建部、银监会和财政部联合出台针对房地产行业的支持政策，主要包括降低二套房按揭贷款及公积金贷款的首付比例，以及减免两年（含）以上个人住房转让的营业税。该支持政策是地产调控回归正常化的再次体现，新政策将有助于维护国内楼市价格稳定，有助于支持经济平稳增长。另外，该新政在鼓励居民住房改善性需求的同时也可避免楼市投资投机性需求的复燃。本质上，政府此次房地产政策调整是宏观经济逆周期调控的重要组成部分，资本市场应该对此有客观、全面、理性的解读。

1.1 此次调整政府房地产调控回归正常化的政策延续

2014年9月30日央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》调整首套房的房贷政策。而本次调整，政府对二套房按揭贷款予以适度放松，主要目的是应对房地产市场供求间的结构性失衡。2014年以来，我国部分三四线城市楼市出现了严重供过于求、库存持续上升和价格下跌的局面。房地产市场的健康发展关系到国内资产价格稳定，是保持宏观经济平稳增长的必要条件。因此，政府此时出手对楼市进行逆周期调控，旨在平滑楼市供需间的不均衡，保持宏观经济平稳增长。

1.2 房地产政策调整力度

房地产政策调整力度适中，既可以支持居民住房改善性需求，又不会导致市场房地产投资、投机性需求回升。新政降低二套房首付比例从60%到40%，意在鼓励支持居民改善性住房需求，并通过适度提高居民家庭财务杠杆实现稳定住房消费的目标。另外，通过减免营业税降低居民购房成本、提高市场活跃度、稳定楼市价格。值得补充的是，新政适度降低二套房首付比例意味着购房者仅可以温和增加财务杠杆力度，但同时二套房贷利率保持平稳，这也可以避免导致市场房地产投资、投机需求的再次出现，进而避免催生新一轮房地产泡沫形成。

房地产新政对房地产的影响研究

1.3 对资本市场的影响

对资本市场而言，房地产新政的出台有利于降低中国经济的尾部风险、支持宏观经济平稳增长、稳定投资者的预期。但需要特别注意的是，此次房地产政策调整的核心是落实经济增速区间管理的战略方针，而非重归以往政策刺激的老路。因此，地产新政是政府对楼市低迷可能引发经济下行压力的及时对冲，更是在中国经济进入新常态的大背景下房地产调控政策回归正常化进程的延续。从这个角度讲，资本市场对房地产新政应该有客观、全面、理性的把握，对房地产市场过度悲观是不必要的，而将新政盲目理解为楼市新一轮强刺激的开始同样是对我国经济新常态的危险误读，对此投资者需要有清醒准确的认识。

二

新政目的解读

3月30日，央行、住建部、银监会对二套房首付比例的下调等政策，40%的二套房贷款首付比例，“救市”力度超出市场预期。同日，财政部和国税总局联合发文调整个人住房转让营业税政策，“5改2”的时限调整力度较大，有人断言，一二线城市的房价短期内最少也得上涨10%。事实上，确实一些楼盘已经试水涨价。

2.1 新政目的稳定市场去库存

这次房地产市场新政不是为了拉动投资性需求，去年地方救市主要是从首套刚需出发，今年则拓展到二套改善型需求，无论是首付、房贷、税收，为改善型需求提供了最大的便利。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次购房已拥有一套房者不必结清，不必出售，《新民晚报》报道，信义房屋分析师陈丽娜算了一笔账，以上海二手房成交均价200万元计算，调整前须支付140万元首付，调整后只需支付80万元，降低了60万元，极大地释放了潜在改善型购房需求。

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从统计数据来看，以上海为例，目前，房地产购房客户中改善型需求总量占到市场的70%，房贷客户中符合二套房贷款标准占比近50%，按此推算，市场上将有三成左右购房者受益。有50%以上的客户是置换型需求，多数都是以小换大，以近换远，以非学区换学区等等为目的，上海二套房首付比例目前为70%，不少购房者为享受贷款结清算首套的政策，往往先卖再买，新政使得改善型购房者无需先卖再买，能够享受40%的首付比例。

新政扩充了去库存武器，扩大了优惠范围，如果说以往鼓励首套刚需，现在鼓励二套改善，就是为了稳定房地产市场。仅鼓励刚需是不够去库存的，改善型也被鼓励。

企业有自己坚定的认知。3月31日，万科集团总裁郁亮在2014年度万科业绩推介会上表示，“中国黄金到白银时代是市场趋势发展的必然阶段，不会因为政策调整而改变这个判断”。万科已经准备过冬，现金增加负债下降。2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，是2006年以来最低水平。

不仅万科，其他大型开发商或者转向国际国内市场并重，同时从开发商向全产业链服务提供商，甚至是向风险投资家变身。对于房地产政策也好，对于开发商也好，今年两大关键词，去库存，转型。以为新政一出万事大吉，房地产投资又会重燃热情，是昧于大势的想法。

2.2 去库存需相关政策协调配合事实上，一些地方去库存已经到匪夷所思的地步，中国房地产去库存必须与户籍制度改革、与城镇化配备，否则很难改革到位。

如北京微调保障房新政。北京（楼盘）市住房保障办公室3月24日发出《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，允许已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房;保障房家庭夫妇离婚后如果再与他人结婚，再申请保障房取消“满3年”的限制。

规定让人一头雾水。顾名思义，保障房是为中低收入阶层人群提供保障用的，前提必须是中低收入群。现在已略有变异，去年6月底刊登的《北京市城镇基本

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住房保障条例(草案)》规定：保障房购买资格以无住房为唯一标准。微调之后的新政非常奇怪。已配售保障房家庭成员中的未婚子女，如果结婚组建新家庭，可以参与新家庭申请保障房，政策实际上是变相鼓励这些保障房家庭的子女婚前不要买房，进入保障房领域解决住房问题。这些保障房家庭的子女一定收入低下、双方没有商品住宅、并且还互相通婚。

如果保障房家庭夫妇离婚与外地人结婚，如果外地人在外地有房，还是可以在北京申请保障房，这个家庭就拥有了北京与外地两套房。由于北京保障房封闭运行没有投资功能，占的这个便宜不算太大，也足以让两夫妇安稳过日子。

上述新政是保障房资源的浪费，一方面是城镇无户籍无居住证无房户，需要保障房而得不到保障房，另一方面是户籍内居民已经开始挥霍保障房资源。这就是房地产新政不与户籍改革配备的结果，资源错配，并且库存无法有效出清。

三 不动产登记

3.1 不动产登记的意义

不动产登记的问题，这个是一个大的事情，应该更多的从房地产的角度来解读，我觉得要从这个角度来说，大家对这个问题，房地产相关的事情，不仅仅是和房地产税相关的事情，我觉得不动产土地的登记，它的意义，实际上是非常重要的，从哪些方面理解，我觉得首先要从我们国家，最基本的国情，最基本的经济制度，这个角度出发来理解、来解决。我们最基本的经济制度，这也是我们国家最大的国情，就是我们的经济是以公有制经济为主体，这就是说我们大量的这些不动产，所有资本角度来说，它只适用于国民经济，我们国家市场经济是在国家所有制，或者说公有制的基础上面来展开的，我们搞社会主义市场经济实际上就是公有制上的生产经济，在公有制上搞生产经济很重要的一点就是产权制度，我们对产权的理解，可能不是很多，产权就是所有权，市场经济是和私有制联结在一起，似乎和公有制联系不多，从实际来看，已经打破了这种理论的判断。在公有制环境下，可以搞生产经济。但是要实现中国的产权问题，这里所指的产权，在现代社会最重要的是产权，不是所有权，所有权他是以占有为核心的，而产权他是以使用为核心的，所以产权和所有权在此基础上，产权和所有权是不是一个

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意思，但实际严格的意义上讲，所有权和产权他是不同的，所有权是一种绝对的很大的权利，而产权是所有权的权能演变出来的一种权利，我有使用权，并由此可以带来收益，这就是产权。大家知道，我们的条例有很多相关的权利不是所有权，非常明确，直接登记的很多是所有使用权，而不是所有权。明确了所有权就是像房子，这就是可以有所有权，森林、土地、海域、耕地等等都是使用权，这在《物权法》规定是使用权，我们过去认为是理解上的误解，所有权和产权等同，以至于我们的产权或者是所有权混淆。所以我们不动产登记的条例就是在我们国家在所有制、公有制的背景下展开的，一个产权的制度建设，我认为这一点是我们不动产登记条例最重大的意义。

要使公有制和市场经济有机的结合起来，它必须有一个媒介和桥梁，那么就是产权制度。有产权权利进行界定，非常明确的给以法律的保护，你这些授予国家所有的这些土地，这些资源，你才能够流动起来，才能有效的配置和使用。所以在公有制和市场经济之间，必须有一个产权制度，而这个产权制度是连接公有制和市场经济之间的一个桥梁，那么产权制度实际上是所有权中分解出来的各种权利，各种财产权利的一种界定，同时也对它有法律保护。有了这种产权保护，你市场经济所要求的所谓的产权保护，就能建立起来，市场经济呢，他是一种产权经济，但它不是所有制经济，这是我的认识。产权经济就说你这个所有权是谁的不重要，关键是你这个产权你能流动，它能交易，因为市场经济最重要的就是要交易，那你能交易，他就能流动，它就得到最有效的使用，这就是市场经济本身的属性。所以从这点来讲，不动产的统一的登记，实际上就是为不同的产权人他的权利的保护，提供了一个基础。所以不动产登记条例从这个角度来说，我们认为是我们国家在公有制的基础上面，公共产权制度构建的一个非常重要的制度，也是迈出非常重大的一步。但是我们在理论上面，在公有制基础上怎么样创建一种产权理论，形成一种既公有制相吻合又和市场经济相吻合的产权制度，探索不是太多，我们很多理论都是来自于国外的，在私有制基础上，这是理论界做得不到位的，但是我们的实践是走在前面的，不动产的登记，至今我们的现实情况，实际上就是要提供产权保护，也便于产权的流动，产权的交易，这和市场经济的要求是非常吻合的。我觉得要说它的意义的话，这是最大的一点，就是与市场经济和公有制都相吻合，相配备的产权制度的建设。

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3.2 不动产登记是制度基础设施

不动产登记，它是我们国家治理的一项重要的基础设施，这个制度也有基础设施，我们国家在快速发展过程中，在快速变更的过程中，我们建立了很多的法律制度，在法律制度的实施往往缺乏一个基础设施，就像我们的城市建设一样，我们城市建设是非常的大，但是我们城市基础的建设却存在很多的缺陷，地下的管网是极其的不完善，我们是在快速的发展过程中，现在来不及在夯实基础的情况下，把这些城市建设搞起来，所以流向了很多的缺陷，同样我们的制度建设也是这样，我们立了很多的法律，立了很多的制度，在操作起来遇到很多问题，这个最基本的问题就是这个制度的基础确实不完善，没有一些基础的信息，所以以至于我们现在社会各界与市场经济，既与市场经济又与公有制相吻合的产权制度的时候，你缺乏一些最基本的，这就是你的不动产的权利怎么去界定，怎么去保护。现在有了不动产登记条例以后，很显然有提供了基础设施，为了更好的保护不动产的权益，实际上就有了一个基础，以前这个基础是没有的。我们现在根本就搞不清楚，说这个房子，是哪些人占有，拥有多少房产，这样的信息不透明，不仅仅是房子，房子是不动产里的一小部分，还有土地，像山地、海域等等这些都是不动产的范围。像我们大量的基础设施，也是不动产。这些信息实际上很不清楚，所以我们现在要强调国家治理的现代化，这就是我们这一次新一轮改革的目标，全面深化改革的目标，这是国家治理的现代化，怎么样做到国家治理的现代化，我觉得就是等同这些制度的基础设施要完善起来，那么这个不动产的统一登记，我认为完善在基础设施里头非常重要的一项。

那么有了这么一项制度基础设施，我们就可以了解这些不动产方面的这些基础信息，因为这些不动产，以及产权的流动交易，实际上就是提供这些最基本的一些情况。所以从整个来看，我觉得这是对我们制度基础设施的建设，实际上是很重要。当然了，这一项基础设施的建设，跟任何我们所看到的自然的基础设施的建设是一样的，实际上比城市的基础设施建设还要复杂，这点确实刚刚开始，要真正把这些不动产信息都要登记、统一起来，而要把这些信息做到有效的利用，我们不是为登记而登记，而是要使用这些信息，还有很多的难题需要去解决。但是不管怎么样，我们已经迈出了这一步，所以我感觉这是对我们的这种国家治理、制度基础设施的建设，我认为从这个角度来看，应当是有重要的作用。这是我讲

房地产新政对房地产的影响研究的第二个意思。

3.3 不动产登记对房产税的影响分析

第三个意思，大家很关注，那是不是说不动产的土地登记是为不动产做准备，我觉得只能说它作为一项制度基础设施，那么当然你为房地产税开征提供了条件，就像城市的这些管网一样，你这个城市的管网不仅仅是为生产的，也不仅仅是为生活的，他是公用的，基础设施，它是一个平台，那么在这个平台上可以做很多的事情，那么不动产的土地登记毫无疑问为房地产税的开征提供了便利条件，我们搞清楚了房子分布的情况，你拥有的情况，因为我们登记是全国统一登记，所以你在国内的所有的房子，那实际上在某个人的名下都是不清楚的，在不动产登记条例里面是要公示的，在这种条件下，要搞清楚名下有多少房产，那就不是一件难事，在过去是非常困难的事，有了这种基础设施以后，为房地产税怎么设计，实际上就提供了新的思路。你后续要为这个房产税的设计，你在不了解他有多少房产的情况下，那么现在我们在全国统一立法，要从全国的角度来考虑，你房产占有的情况，你的房产在什么地方，你的税怎么交法，所以不动产统一登记，这个条例出来以后，我想正在立法过程之中的房地产税，提供了一些思路。那么这项工作，主要是有立法基本在做，我想立法部门应当要更多的考虑我们现有的这样不能讲的土地登记，以前没有，现在有了，在这种条件下，我们的房地产税的这种设计的思路。在国外的房地产税不是全国统一管，在国外房地产税是授予地方税，美国不能改收，给地方1.5的权限，所以不是全国统一，我们国家作为单一制国家，税收要全国统一立法，无论是中央税还是地方税，既然是全国统一立法，他也要考虑各个地方的实际情况。所以房地产税作为地方税的统一法，我们要让全国统一登记不动产的平台，很显然，这就是为全国统一立法创造了条件。如果说没有不动产的土地登记，实际上让全国统一立法未来有很多的障碍和难题，但是现在这些问题似乎可以慢慢的得到解决。所以我想不动产的统一登记，为我们不动产，为我们房地产税的立法在这方面提供了一个新的空间。我想不是为房地产税的征管提供了便利，而是为房地产税的设计提供了空间，现在有了房地产税的开征，这个理解我觉得不全面，不仅为房地产税，将来征收管理提供条件，更重要的为现在的立法，房地产税的立法，我说是提供了新的设计的空间，房地产新政对房地产的影响研究

我觉得这是以前没有去注意到的，在讲土地登记和房产税有什么样的联系，这一点我们以前关注不到。

当然了，不动产登记条例统一，现在已经在细致的征求意见，这项工作做起来，对我们房地产市场也会带来积极的影响，我们社会舆论的焦点，已经关注在房产税会怎么样，甚至有的解读为不动产的登记，统一登记，似乎就是专门为房地产税准备的，我觉得这完全是两码事，这个理解是非常偏颇的，当然老百姓关心的可能更多的是一个房产税的问题，这是我觉得在这个问题上，大家是要全面去解读我们不动产的土地登记。从房产税的角度，从房价会不会降的角度这么多方向去理解。但是有关的，我认为正如我前面所讲，他是制度基础设施，他是我们在工业基础上的产权制度构建迈出的重要一步，所以他不仅仅是专门为开征房产税做准备，还有从反腐败的角度为了反腐败，当然有利于反腐败，因为更清楚了，但不是专门为了反腐败。所以从这些方面，我觉得基础设施有多方面的功能，有多种的问题，就像一个地基一样，在地基上不断的有房子。所以可以从不同的角度，从房地产税设计的角度可以来解读，刚才我说了，可以从房地产税，如果税法出来了，那以后征管从这个角度，当然可以提供很多的便利，从房地产市场的角度，也有积极的作用。

我刚才说了不动产统一的登记，在世界上就是一种权利的保护，权利的界定。那么这个实际上是便于产权流动，从市场经济发展的角度来说，有了《物权法》以后，再配上相应基础设施，我们的产权将会更加有利的保护，大家就更有了信心，大家的预期就更加稳定，对整个房地产市场的发展实际上也提供了一个非常好的条件。不能像以前一样，我买的房产是不是可以有利的保护，我们看到基础设施在进一步的完善，我们这种制度可以更有效的发挥作用，大家整体制度的环境就有一种更好的预期，这对市场来说非常重要。短期化，投机化的行为，我认为就可以延长，让整个秩序，包括房地产市场的秩序，就可以变得更加健康。所以从这点来讲，我认为对整个房地产市场的发展，也是非常有利的。