马来西亚房产新法章_马来西亚房产
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2014马来西亚房产新法章
马来西亚房市降温措施酝酿发酵，投资者与业者在今年上半年纷纷勒马观望。
大马政府去年宣布的多项打房措施生效，加上不久前一些州政府推出的新措施，房产投资者如今要兼顾的环节更多。但也因为这些措施陆续生效，市场对于新法新例的阴霾逐渐散去。
下半年，投资者可以大步走，不必再担心不明朗或模糊不清而误闯陷阱。我们找来熟悉房地产交易的亿达法务办事处创办人陈佐彬，和大家剖析2014年掀开的新法章。
上半年房市阴霾渐退散下半场，进攻！
房贷难批、预算案、消费税，是否让你在上半年对于投资房产有所顾忌？ 在经历了谨慎观望的上半年，亿达法务办事处创办人陈佐彬认为本地房市的阴霾逐渐退散，下半年将是投资好时期。
他也从法律角度出发，为大家剖析投资房产的有利及阻碍因素。
“趁低买入，高价卖出”这个道理大家都明白，但如何掌握时机却成了最大的难题。
陈佐彬表示，房市过热问题一直备受人们关注，政府也不断以降温措施暂缓房市发展脚步，然而这些措施，却让购屋者以及业者感到困惑，也让上半年的房产进入冷静期。
11因素影响回酬
“今年的马来西亚房产（house.60malaysia.com/）投资如同足球赛，也有分上下半场以及中场休息，场内的11个球员都是影响房产投资能否取得预期回酬的关键。”
配合世足杯的来临，他以足球赛比喻为房产投资的考量，深入浅出地解释影响房市投资的11大要素。
1.最低薪制提高成本
于去年1月1日落实的最低薪金制度，将西马地区的雇员最低薪金设在900令吉，及东马设在800令吉。这也引起企业界反弹认为薪金制度应与员工生产力挂钩，而不是直接订下统一标准。
陈佐彬指出，建筑与房产发展为劳动密集型领域，在最低薪金政策下首当其冲。
“随着劳工成本提高，发展商将成本负担转嫁予消费者，进一步推高房价。”
2.沿捷运房产潜力大
大吉隆坡计划下的捷运计划让人兴奋，不少投资者也看好捷运计划将带动一些地区的房产价值，因此，趁低价购下捷运路线途径的房产项目。
陈佐彬说，但投资者忽略了一个问题，如果相关基础建设项目延迟完工，那投资者在财务上是否拥有能力持有相关房产，直到基础设施计划完工？
他指出，购屋者需要做好心理建设以及财务准备，如果相关发展计划展延一年完工，要有心理准备面临房子空置一年的局面。
“另外，投资者在财力上，也需要做好规划，避免自己陷入理财困境。”
3.产业盈利税阻炒房
去年宣布新预算案时，产业盈利税由15%上调至30%，这项措施引起市场反弹，认为将重挫国内房市投资。
陈佐彬说，最大的问题在于税率主要是在每年的预算案时宣布，让投资者难以提早规划或改变投资策略。
“这就很像买了一张一年开彩一次的彩票，直到宣布的那一天（预算案），你才知道赔率是多少。”
他指出，其实产业盈利税在2007年之前就已存在，且税率在40%，但在2007年时，当时的首相敦阿都拉认为，我国房地产长期低迷，有必要扶持，因此豁免了。
“最近，产业盈利税的调整一直成为舆论话题，但目前最高的税率（30%），仍不及当年的40%。”
他说，提高产业盈利税并非坏事，因为这可阻止炒卖或将房产投资当做一场买卖游戏。
他指出，如果不想要承担高额税务，那不必短期内脱售，可以长期持有并且租出去，以租养房，等到时机来临时，才高价售出。
“如果每人将房产当做买卖游戏，那房地产只是建来买卖，没人使用或居住，这也违背了投资房产的初衷。”
4.分层地契法成焦点
城市地稀人稠，高楼住宅发展已成趋势，分层地契法令的实行也成为焦点。在分层地契法令实施后，在房屋移交时，购屋者就可领取分层地契。
陈佐彬指出，在发展商移交房子时就可领取屋契，意味着购屋者必须缴付屋契转让印花税，这也是一笔不小的数目，对于年轻受薪族来说是另一个负担。目前的情况是公寓业主往往是在领到钥匙的几年后，都不需缴付印花税。
“这对投资者来说是好事，因为他们可以省下一笔钱，而且只要在分层地契发出前脱售房产，就不必缴付印花税。”
5.发展商保证金提高
以往，申请当发展商只需要缴付20万令吉的保证金，就可以加入房地产发展行列，但随着相关法令探讨修正，发展商未来的入门门槛大大提高，现金流也受到影响。
陈佐彬说，在建议中的修正案下，发展商必须支付的保证金为建筑项目发展总成本的3%。
“这将影响中小型发展商的现金流状况，发展大型计划更成难事。”
他指出，一旦建议通过，许多跨界发展的小型发展商或会因现金问题，不再涉足房产发展，当市场供应减少，房价势必扬升。
6.实际售价不利贷款
首相在去年预算案中宣布，未来发展商必须在买卖合约中阐明给予购屋者的优惠，以及不属于房屋的细项与费用都得清楚列明，银行只会根据实际售价衡量贷款数项。
他说，“实际售价”措施一旦落实，发展商必须在买卖协议中，必需将房屋装潢费用、电器以及折扣列明。在此新例下，大价扣除这些项目后，购屋者所获得的贷款将减少。
例如一栋房子售价为100万令吉，包括窗户、铁门与厨房壁橱的装潢费占20万令吉，那么银行将根据80万令吉的实际售价，最高提供90%的贷款。
他指出，落实这项政策，我国房市或许会出现如同中国的情况，即购屋者未来买下的或许会是一间连窗户、瓷砖都没有的“空房子”，购屋者必须另行花钱请人代为装修。
“不过，这项政策一样没有明确指示，房屋部也没有跟进行动，业者也在静观变化。”
7.消费税前快快置业
即将在明年4月1日开跑的消费税，成为各行各业的焦点，购屋者关注的问题是消费税如何影响房价。
陈佐彬指出，消费税实施后，房价势必飙升，所以在消费税实施前，是置业的最好时机。
尽管住宅类型房产获赦免，但别忘了在整个建筑过程中，涉及的建材、承包商、律师咨询以及其他费用等，都计入消费税。
“即使最终售价不必加上消费税，但随着成本增加，发展商会将因消费税引起的成本负担转嫁予消费者，最后依然是由消费者买单。”
至于商业房产，一早已言明不在赦免范围内，消费税计算模式也较为透明化，较不会引起争议。
不过，消费税最让投资者担心的是，这项措施提高了置业门槛，让资金有限的投资者无法购买多项房产。
他说，假设一间店屋价格100万令吉，6%的消费税等于6万令吉，加上商业房产无法获100%贷款，这意味着，投资者必须准备更多现金应付房屋首期与其他费用。
“房屋消费税的征收，是根据房产的用途划分，SOVO与SOFO等精明办公室类型的房产，均不属于住宅类型房产。”
8.利息承担未有定数
以往发展商以发展商利息承担计划（DIBS）为行销号召，在建筑期间替购屋者偿还房贷利息，但新预算案已将此废除，让不少有意投资房产的人却步。
陈佐彬认为，这项宣布存有很大的灰色地带，因列明11月15日后不能有DIBS，但11月15日之前获批的申请案，包括正在进行中的发展计划，仍可以继续进行DIBS。
对于这项措施，他抱持观望态度，他说，预算案讲词虽有影响力，但之后的跟进行动、执行时间，以及法令修改才是关键，但至今仍是个未知数。
“法令若无修改，那就很难实行，在国行方面，也没有明确指示。”
9.先建后售或难推行
前房屋及地方政府部长丹斯里曹智雄曾经倡议，要在2015年实施“先建后售”政策。
不过，至今也同样未有法令通过，在市场上，也只有少数财力雄厚的大型发展商，以此方式发展房产计划。
陈佐彬指出，“先建后售”的概念，主要是为了防止房产发展计划遭搁置，但在我国搁置房产项目比例相对不高，而我国市场也尚未成熟，难以全面推行这项政策。
“先建后售需要有充沛的资金支撑，对于小型发展商来说，资金取得不易，先建后售无疑让小发展商难以生存。”
他说，即使发展商取得银行贷款，相信利息也会很高，当房子建竣后，建材成本加上利息费用，将转嫁予购屋者，房价自然飙升。
目前的模式，是发展商先推介房产，吸引买家购屋，过后向银行借贷，银行会根据发展商建设进度付款，直至工程100%完成，才会将余款全数付清。
10.外资置业各州不同
外国人在我国置业底线设在100万令吉以上，但在执行上，却有一定的难度。他表示，外国人置业对于投资者来说，是很重要的因素，因为这项政策决定了“卖家”市场的大小。
州政府决定“如果置业底线适中，业主可以卖给外国人，卖家选择更多。” 他指出，根据宪法，房地产与土地权限隶属于州政府管辖，所有关系到房地产与土地的事宜，主要听命于州政府的指示。
中央政府在这两项课题上，扮演着程序与统一性管理的角色，但不能干涉个人的买卖交易。
“这也就是说，中央政府虽有政策，但州政府却可以选择是否跟从。” 他说，目前我国每个州属都因经济环境不同，采用不同的政策。例如一早就已成为房产热点的槟城，在首相宣布前，就已设下100万令吉以上的价格限制；雪兰莪则将底线设在50万令吉以上。
一些州属如吉兰丹，则完全不让外国人购置房产，因此没有限制。
11.可负担屋供不应求
国人的薪资涨幅追不上房价涨幅，在近年来成为坊间的舆论话题。
为了达到居者有其屋的目的，政府推动可负担房产房屋计划，推出价格在40万令吉以下的房屋，让中低阶级受薪族有机会拥屋。
陈佐彬说，可负担房屋需求高，是极具潜力的市场，但私人界发展商为避免与政府的房屋项目竞价，而选择推出较高价位的房屋计划。
不过，政府的可负担房屋计划建设速度以及供应，始终无法满足市场需求，在供应稀缺的情况下，购屋者就必须提高购屋预算，购置较高价位的房产。
“政府的可负担房屋价位介于20万令吉至40万令吉之间，发展商一般会选择推出价格较高的房屋，避免与政府房屋竞价，让自己失去价格优势。”
陈佐彬说，在此情况下，发展商推出的可负担价位房屋，价格一般在50万令吉至60万令吉，无法购得政府房屋的人，唯有提高置业预算。
