金融房产讲义(参考)_公司金融参考资料

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（微沙龙——金融房产讲话纪要）

好，借一方宝地，欢迎各位赏脸光临，我们公司这边，杨经理是华夏保险公司的员工，我是华夏保险公司在当地的负责人，华夏人寿目前快速发展，为抢占市场的时候，开发了一款这样的产品。

现在人手里有点钱，存银行死期利益3.3%，老百姓手上有那么点钱，有投资股票的，有炒黄金的，有买点房子的，也些有地的，把地卖了，也挺好的，也有自己干点买卖的。

这些渠道中，股票、期货不太敢弄，风险太大，古董、收藏的专业性太强，一般都不敢投，收益好一点的信托一般都要求50万起，一般老百姓投不起。

目前当地流行的还是投资房产，这两年城镇化建设，很多人都买了房，买了两套以上的都是把房子租出去。为方便大家理解我们的保险产品，我通常它比喻成金融房产，相比实体房产，金融房产更省心，更安全，不用担心有价无市的问题，大家可以听一听。

实体房产弱点很多，1.看地段，2.看政策3.首付装修一次动用资金比较大4.有价无市，总而言之，就是太费周折

投资实体房产无非以下几种方式：1.房产升值；2.租出去，赚租金。现在靠房子挣钱是最不靠谱的事情。过去很多人买房产一是为了自己住，二是为了投资，原来07年50万买的房子，08年很容易就能升值到60万。但现在2014年，想透过房产挣钱，已经不可能了，对于中国经济来讲，房产业的泡沫是一个很严峻的问题，政府宏观调控方向只可能让房价跌，不可能让房价升。大家看到房产升值，那只是北京、深圳等极少数人口超密集城市，那里还有很多人要买房落户，刚需旺盛。但二、三线城市房价基本都在下跌，因为供过于求，很多新楼盘到了晚上都黑压压一片，基本没几户入住，成了鬼城。内蒙古鄂尔多斯曾被称为黄金之城，房产升到2万一平，但到2013年，房价一夜之间从2万一平直接跌到2千一平，不要说挣钱，连本金都打了水漂。

房子地段不同，周边设施不同，房价不同，升值空间肯定也不同。房价受国家政策影响比较大，且不说国家政策一年一变，房子是你的，但地是国家的，你只能使用房子70年，如果政策明确土地价值剥离房产，房产就会变成实实在在的贬值资产。除此之外，房产本身还有变现难的问题，俗说买房容易卖房难，假如某天有个好项目急需30万资金，必须通过变卖房产来进行周转，你会发现，房产市场有价无市——所有人都不舍得降价，但实际交易出去的，没有几栋，尤其房地产受到政策打压之后，就一直是这个状态。所以，在房产泡沫的大背景下，投资房产是一件有风险的事情。

那么，我投资房产只为了拿租金呢。那收多少年租金才能拿回你买房的本金？中间还要扣除房屋装修、维修、物业等成本，这是这类投资者需要考虑的。

正因为投资房产有这么些问题，所以我们公司推出了福临门（2015）这样一款“金融概念房”。其实这个房产是一款保险理财产品，为了方便大家理解，用房产的形式向大家展现，所以是一款“概念型”房产，同时它也是一款“低门槛”房产，你要没那么多钱整一“栋”，没关系，一个月存835元就能购买。最后，买了这款房产，你不用担心怎么租，也不用担心怎么卖，这些公司来帮你解决，并写在合同里，你10万块钱买了一栋，公司最后会用10万块钱向你收购，所以是“省心型”房产。

这个产品2015年1月1日才开始上市，房子的好处在于，零首付，10年按揭，年供10000元，你也不用装修，即买即租，保底租金2800元，也就是说你第一年投进去1万块钱，第一年就收回2349元的租金，之后每年3132元，一年一付。然后这个房子的产权是终身的，只要户主活着就给房租，一直给到80岁，而且你不用担心有空租的，公司每年都给租金，这个是写在合同上的。租金不用我们还送你一个存折，这个存折是活期存折给死期利益，而且是利滚利给息，4.5%的利息。到期之后，或者20、30年你不想要这个房产了，我们会回购你的房产，保证你投资不亏，这个也是写在合同里的。怎么理解这个意思呢，比如说小孩出生你给小孩买了这个房产，孩子0岁买了这个房产，一年交易，总共花了10万。二十五、六岁的时候不想要租金了，想把金融房产卖了，真正给孩子盖了楼，办了婚事，这种情况下，公司按合同价格进行回购，合同终止。你购买的时间越长，回购价就越高。如果你是急用钱，比如经营企业，急需要一笔钱，你可以用房产贷到一笔钱，房租照收，这也是写在合同里的。

大家买了实体房，如果你还在按揭，房子是谁的？银行的，如果发生意外，导致不能还按揭了，银行会把房子收走。所以除非你是全款买房，房子未必是你的。但是这个金融房产不一样，如果因为意外交不上钱了，你的孩子照样拿房租，房子还是你家的，这个也写在合同里。

大家应该听明白这个金融产品是什么意思了，同样为了方便大家理解，我们公司目前推出三种户型，小户型、复合型、别墅。房子的户主年龄越小越好，年龄越小，房产收益越大。

大家来看下小户型，户主0岁，我们头一年存1万，之后每个月存进835，总投资10万元，这样的一个小户型，第一个月租金783元，年底再交租金1566元，之后每年租金3132元，、到80岁时，共收了25万租金。那471万是什么意思呢？我们前面讲了，这个房产送一个复利计息的账户，你第一年的租金不花掉，直接放到存折里，第二年的租金也不花掉，直接放到活期账户里，25万租金逐年都放进去，按照4.5%的利息，上限就有471万。

房屋回购多少钱呢，这个房产1年1万，10年10万，房产满期后，我们用10万块钱把这个房产回购回来，你纯赚了那么多租金。

复式楼和小户型比较，花的钱更多，首付3万，月供2500，总价30万。大家可以这样想，在我们这个地，我们在豪华地段买一套房，30万能买多少平方？最多一个套二的房子，一年的租金也就是7000多块钱，而且你还要专修，还未必马上就能租出去，房子还有折旧的费用，首付也不可能只是3万块钱，按首套房30%，至少要近10万。租金也比我们复式楼少，我们的复式楼60岁前第一个月租金2349元，年底再交租金4698元，之后每年租金9396元，收到80周岁，不需要操心那么多乱七八糟的事。

套三的房子目前一年在租金（当地）也就1万6，大家看下我们的别墅，首付10万，是不是很便宜，月供8350，总投资100万，第一年就能收租23490元，之后每年收租31320元。同样的投资，金融房产回报是不是更好，而且公司回购房产是不折旧的，保证若干年后你的100万都能收回来。

这是这三种户型，之前我讲的时候，有客户说，我们没有这么多钱，复式楼太贵（根据客户层次设定标准），我买两个小户型可不可以，可以，那每年租金就是6264元，满期20万回收。

比较一下，金融房产和实体房产的区别。这是我们华夏的金融房产，这是我们实打实买的房子，第一：实体房产首套首付比例要3成，100万要30万首付，第二套房产首付比例要5成，100万压迫50万首付，而我们福临门金融房产没有首付比例的要求，只要你第一次把一年按揭的钱交上就可以了。

第二：看按揭，实体房产只能月供，有高额贷款利息，利息随价格波动。但我们的福临门房产可以月供，可以年供，而且是免息的分期付款。

第三：看各项税收，实体房产有契税、营业税、所得税、增值税等，金融房产合法节税避债，这是写在国家法条里的；第四：看各项费用，实体房产有装修、物业、水电的费用，金融房产专修全省了，什么费用都不用交；第五：实体房产受地震、水灾、火灾遭受损失，国家不会给赔付，但金融房产不会有损失，照样给租金。第六：出租风险：实体房产租不出去你就收不着租金，租出去还有承租人犯罪或损坏房屋等风险，但金融房产永不断租，租金有保障，一点麻烦都不会有，第七：未来呢，实体房产会折旧，几十年后就报废了。但金融房产的价值是逐年递增，越旧越值钱，你不要了，公司就把钱都打你账上。最后，实体房产费神，金融房产是专家理财，不用操心。

我们来回顾一下我们的几种户型，小户型年付1万，总价10万，第一个月租金783元，年底再交租金1566元，之后每年租金3132元；第二个：复式楼年付3万，总价30万，第一个月租金2349元，年底再交租金4698元，之后每年租金9396元。第三个：别墅，年付10万，总价100万，第一个月租金7830元，年底再交租金15660元，之后每年租金31320元。这些租金都写在合同上，有不明白的大家可以现在问我（停顿，等客户提问）。

好，今天是杨经理客户答谢会，杨经理为感谢大家的支持，现场有意向买房产的客户，我们买房产送家电。认购小户型，一年存1万，我们公司马上给你783元的房租，除此之外，杨经理个人再送你一台海尔全自动洗衣机，买一万送一台，买两万送两台。是吧，杨经理。

如果买复式楼的，送联想笔记本电脑。

如果买别墅，送两个台湾游，买两栋加送苹果电脑，买5栋，送车，铃木雨燕。

举个例子（根据客户层面设计案例），0岁小孩买两栋别墅，首付20万——这个数字可能对一些客户而言有点大，如果你存2万，所有利益除以10就行了——10年按揭，总价200万，租金收入：第一年保证总租金46980元 之后保证每年租金62640元，每月是5220，所以你给孩子存上这笔钱，这个就等于给孩子开了固定工资,，不管他出不出去有没有事业，这个钱他都是能拿到的，肯定够生活。而且我们公司还有一个活期存折，这笔工资不花每个月给你计算年利4.5%的利滚利。所以，买了这个房产，别人孩子出生都在换尿布，你的孩子出生每月就开始拿5220的工资了。

这个房产还有一个好处呢，到孩子40岁，只要我们不想再往外租这个房子了，想把这个钱拿回来，保证200万不亏，60、70岁什么时候不要了都行，80岁满期，公司原价回购房产，这个也写在合同里。中间发生任何意外，最后回购的钱会免税给指定的继承人。

而且，现在开户，比如今天6月10日你开了个户，6月20日，十天，房租就到账，每年6月10日都会打个房租给你。其实买金融房产，在座的压力都不会很大，与其存银行，买实体房，不如考虑存我们的金融房产，更省心，收益更好。

另外，我们的金融房产还有一个优势，房主还贷期间，发生意外或全残，就是人没了，或者不能动，没办法交房贷了，那就不用还房贷了。什么意思呢，比如房主给儿子买了两栋，1年交20万，第二年房主不幸车祸了，那后面的房贷他不用还了，儿子照样每年拿62640元的房租，80岁公司按照200万回购他的房产。等于房产白送，买一套送一套，买两套送两套，这些也都是写在合同里的，是其他理财产品所不具备的。

华夏福临门金融房产大概就这么一个事，今天时间非常短，我说得比较快，大家听明白了吗？

金融房产就是这样一个安全保值，不受任何政策和自然风险的影响，没有任何担忧的房产。它是一个可以抵抗N级地震的金融房产，一个不受任何政策影响的金融房产，一个绝对保护投资人利益的金融房产，一个实实在在的金融房产，让我们真正实现以房养老。不管房产泡沫还是天灾人祸，房产利益都不会受到的影响，金融房产只是把钱换成另一种方式储蓄，让你拥有保本、保值、保赚，外加保障的“四合一”账户，是实实在在的资产，让我们真正实现以房养老。所谓保本也就是全款回购的意思。这个房产，你买个孩子，你也可以先自己拿房租养老，等你孩子到60岁，孩子再拿房租进行养老，最后孙子回购。

金融房产只是你把钱换一个方式来进行投资，金融房产，10年投资，带来一生的财富，享受终身的幸福，早投资，早收益，开户流程，现场确认并登记资料，提供帐户所有人身份证复印件，提供本人活期账号（无需密码），转账成功7个工作日内下发合同，工作人员亲自递送合同，开户人确认合同内容无误后由客户本人签收回执，合同正式成立。

然后是三个户型，当然你要买1.5万，8万的都可以，可以自由搭配，整体房产介绍就是这些，谢谢各位。

不懂的地方可以咨询你身边的代理人，也可以咨询我。