估价知识_房地产估价基本知识

2020-02-27 其他范文下载本文

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1、一般情况下土地价格定义的各项内容主要包括：

①土地价格对应权利内涵的设定。

②土地利用条件的设定。

③土地使用年限的设定。

④土地估价期日的设定。

2、土地估价报告的主要作用有：

①、提交给委托估价方，表明估价工作已经完成。

②、表达估价结果，明确估价机构和估价师的责任界限。

③、对估价结果、估价过程进行说明和分析，体现估价结果的科学性、客观性，增强估价结果的可

靠性。

④、是解决估价结果争议的依据，是估价方和委托方进行申诉以及管理机关或裁决机构调处的必备

材料。

⑤、是估价有关管理部门对估价机构进行估价质量管理、资质等级评定审核的重要依据。所以，选

项A的做法正确。

估价报告同时可用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查、土地行政主管部门的检查和估价结果的纠纷处理，因此可以向第三人提供使用。所以，选项B的说法错误。

根据《城镇土地估价规程》，估价报告书包括：土地估价报告和土地估价技术报告。土地估价报告提交给委托方使用，而土地估价技术报告提交土地管理等部门进行审查等用。所以，选项C的说法错误。

估价报告及评估资料是评估过程和评估成果的真实记录，是检验评估机构评估工作的重要依据，任何一份报告及评估资料，都是评估机构的宝贵财富。所以，选项D的说法错误。

3、根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年。②工业用地50年。③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。④商业、旅游、娱乐用地40年。⑤综合或其他用地50年。

4、里地线是指标准深度的连线。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被

称为里地。里地线以外，道路对土地利用价值影响为零，因此里地线以内，道路对土地价值存在影响，应使用路线价法，而里地线以外的土地则应按照基准地价为主。

5、确定估价基本事项的内容包括：

①确认评估对象。

②确定委估者委托估价的目的。

③确定估价条件。

④其他考虑，如考虑使用年期，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付

条件、合同期限、水电费及其他附加费支付情况等。

6、国有企业改制中划拨土地的处臵方式包括：①国有土地使用权出让。②国有土地租赁。③国家以

土地使用权作价出资(入股)。④改制企业保留划拨用地。⑤授权经营管理。

7、在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条

件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格。其原理包括：①土地位臵差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据。②各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础。③任何行业在城镇中都应有其最佳位臵，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律。④城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提。土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

8、土地还原率的确定方法有三种：①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率。②安全利率加上

风险值调整确定还原率。③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率。估价师在确定土地还原利率时应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。

9、土地估价报告审核的依据是《城镇土地估价规程》。估价报告的合法性是指估价报告必须遵循合法

性原则，符合相关法律法规和政策的规定。重点审核以下内容：

(1)估价机构。①在工商行政管理部门依法登记取得具有房地产或土地估价资质，并通过工商年检。

②在其资质登记许可的范围内从事估价业务。

③估价报告加盖估价机构公章。

④分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。

(2)估价人员。①估价师注册应在有效期内。

②至少有2名执业土地估价师在估价报告上签字盖章。

③估价人员应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他与利害关系人有关的估价业务。

(3)宗地产权。①具有合法权属证明文件。