土地估价师《土地估价实务基础》(必须牢记的)_土地估价实务基础
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土地估价报告审核
1．土地估价报告审核的目的为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格
估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。
2．土地估价报告审核的内容
对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。
重点审核以下内容：确定估价报告与规范格式相符、确定报告中应有两名该机构注册土地估价师的签名、与有关法律法规相符、评估方法选择无严重错误、报告无严重漏项、测算讨程和计算公式以及各项数据的出处和参数的确定正确。具体内容如下。
(1)估价所依据资料的质量。
估价所依据的资料应真实、有效、合法、完整、翔实。
(2)合法性审核。
①估价机构。在其资质登记许可的范围内从事估价业务；估价报告加盖估价机构公章；分支机构
应以设立该分支机构的估价机构名义出具评估报告，而不是该分支机构。
②估价人员。估价师注册应在有效期内；至少有2名执业土地估价师签字；回避与自己有利害关
系的业务。取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应通过实践考核，并进行执业登记；只有经过执业登记的土地估价师，才能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
③宗地产权。具有合法权属证明文件。如果待估宗地缺乏产权证明文件，无法查实或虽有合法产
权证明文件，但估价时不按照产权证明文件中登记的状况，而是按设定的产权估价时，假设内容不得违背现行法律、法规，并就假设与委托方达成一致，在估价委托协议中约定，在估价报告中完整披露。
④宗地用途。待估宗地用途的界定应与其合法产权证明文件或批准的规划文件一致，根据项目情
况需要对用途作合理假设的，也应该符合规划的要求；政府主管部门另有特别规定的从其规定。
⑤宗地处分。应依据相关法律、法规允许的处分方式进行估价，如划拨土地使用权的转让价格评
估、抵押价格评估等。
(3)合规性审核。
①内容和格式。报告应完整。报告的文字表述、排版、外观要求：报告名称、格式、用语规范；
引用法规、标准应完整正确；文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、漏字，标点符号使用正确；排版规整、前后统一，装订美观大方。
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报告表达的内容、观点前后一致，估价报告因果分析应有逻辑性。
②估价目的。估价目的明确、清晰，表述准确、规范。
③地价定义。地价定义应明确、合理、准确、清晰，设定条件应有依据。
④报告的有效期、估价期日、估价日期的界定和描述符合规范、规程的要求。
⑤估价对象界定。包括：土地登记状况、土地权利状况、土地和建筑物实物状况。
⑥价格影响因素分析。
区位状况和实物状况的阐述及分析要有针对性，因素齐全且突出主要因素；因素分析清晰，资料
翔实；权利状况要核实清楚，对权利的瑕疵进行分析。
(4)合理性审核。
①估价假定前提和限制条件。在估价过程中，估价人员常会遇到一些不确定的事项，需要正确地
设定一些假定条件和前提，使估价过程逻辑严密，估价结果更为可靠，比如对“正常市场”条件的设定。
②技术思路与估价方法。根据估价目的、土地用途、市场状况和收集的资料等，正确选择估价方
法。
③市场分析。市场分析应当是针对性的分析，针对估价对象用途进行市场细化分析，并且对估价
对象所在区域和同一供需圈的市场情况进行分析。市场分析应反映地价变化的趋势、程度，与估价过程的因素分析、参数修正、地价确定等要统一。
④参数确定与估算过程。按照所选估价方法的原则、要求、计算公式和估价步骤等准确计算。
⑤估价结果的确定。可以采用加权或简单算术平均法或其他方法确定最终估价结果。各方法的结
果无论是相差较大还是较接近，都应当首先分析各估价方法的适宜性。许多估价报告没有分析权重确定的理由。估价结果的币种、总地价、总地价大写及单位面积地价准确、全面。
例题：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有()。（2007年真
题）
A．以房地产权属证书和有关证件为合法依据审核估价对象产权
B．以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性
C．以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分
D．以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程
E．以政府颁布的基准地价为评判标准审核估价结果合理性
答案ABCD
解析：土地估价报告的内部审核应坚持合法性准则，其审核的重点主要有以房地产权属证书和有
关证件为合法依据审核估价对象产权、以土地使用管制、城市规划等为合法依据审核估价对象使用方式的合法性、以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据审核估价对象处分和以国家及当地政府有关政策规定为合法依据审核估价对象评估过程。
例题：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的()等权利状
况进行描述。（2008年真题）
A．使用权
B．收益权
C．所有权
D．处置权
E．他项权利
答案：ACE
解析：根据土地估价报告规范格式的要求，土地权利状况描述中要对估价对象的使用权、所有权
和他项权利等权利状况进行描述。
十、土地价格定义的界定
1．土地价格对应权利内涵的设定
(1)土地使用权价格。常见的土地使用权价格是对企业改制、出让和转让等的评估。
(2)土地抵押权价格。对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押
权价格由金融机构自行确定（如为划拨土地，应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等）o
(3)土地租赁权价格。对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用
收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权价格。
2．土地利用条件的设定
利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率和绿化率等，重要建构筑物应说明建
筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状况等。
3．土地使用年限的设定
(1)土地使用年限的概念。土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取
得的国有土地的使用权期限。
(2)土地使用年限的设定。根据国务院1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限
减去已使用年限。
当以出让方式取得的土地使用权时，估价师在土地估价报告中进行土地权利状况描述时必须说明
取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限租赁年限及宗地使用的特殊规定。
4．土地估价期日的设定
(1)估价期日的概念。估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。在土地估
价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。
土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，估价期日的设定就属于对土
地价格的设定。
(2)估价期日的设定。由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。
本讲的重要知识点是关于土地估价程序中的后几个估价程序的掌握，关于土地估价的程序应该作
为本讲甚至可以说是作为本科目的重点内容进行掌握。
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