关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明_房地产估价报告成本法

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关于选用成本法评估房地产市场价值估价结果说明

房地产估价是指专业的估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种，市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价，成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。且对同一估价对象宜采用两种以上的估价方法进行估价。

房地产总价的构成是房屋和土地使用权相互作用的结果，在无市场依据或市场依据不充分而不易采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价时仅能选用成本法估算委估对象的房地产市场价值，在选用成本法评估一宗土地建有多栋建筑物且不宜进行土地使用权面积分摊的情况时，按照乌鲁木齐市现时房地产抵押登记相关规定，房地产办理抵押登记时房屋及土地使用权价值需单独列示，为办理房地产抵押登记，房地产估价报告中仅评估地上建筑物的价值，土地使用权价值由土地使用权评估报告体现，最终房地产总价应将两报告中估价结果进行加和。

本所建议金融机构在区域房地产市场不完善的情况下，予以企业受信、确定贷款额度、填写格式文件并进行微机录入时，应以抵押建筑物房地产总价值为准。

新疆驰远天合中辰房地产评估

有限责任事务所

二○○七年十月二十二日