城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析_棚户区改造案例分析
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城市和国有工矿棚户区改造住房的税务处理及案例分析
棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域；棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。根据国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）、住房城乡建设部等五部门《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、《财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）的规定，自2010年1月1日开始，城市和国有工矿棚户区改造安置住房（以下简称改造安置住房）涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税的税务处理，具体如下：
一、新建改造安置住房可享免征城镇土地使用税和印花税。
财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
开发商取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰缴纳印花税，签订工程施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2010]42号规定，可以按照改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。该文规定同样类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。但要注意的是，开发商销售住房以及业主购买住房，无论是否安置住房，此部分印花税按照房价总额还是要缴纳印花税的。
例如，某开发商开发A商品住房项目取得收入8000万元，主管税务机关从其提供当地政府部门出具的相关材料中确认，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例为1：2，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应纳印花税=8000×0.5‰×1/2=2万元。如果开发A商品住房项目没有配套建造安置住房等免征情形，则该开发商开发A商品住房项目取得收入应全额缴纳纳印花税=8000×0.5‰=4万元。
二、将旧房作为改造安置房源的税收优惠政策
财税[2010]42号文第二条规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”财税[2010]42号文
第三条规定：“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。”
根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定，只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人，才可适用“增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税”政策，非“建造”者不可适用该项政策。财税[2010]42号文将该项政策的适用范围扩大至“转让旧房作为改造安置住房房源”的企事业单位、社会团体以及其他组织。结合《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008] 24号）相关规定，目前为止，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房、改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，均免征土地增值税。如果企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房不是用于上述三种房源的，则即使增值额未超过扣除项目金额20%，也应就其全部增值额按规定计税。而经营管理单位回购已分配的改造安置住房只有继续作为“改造安置房源”的，才能免征契税。如果回购已分配的改造安置住房不是作为“改造安置房源”，或者所回购“住房”不是“已分配的改造安置住房”，如上述企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房即使将其作为“改造安置房源”，均不能适用上述免征契税政策。
[案例]
某企业因搬迁拟于2010年6月份转让一栋2005年购买的房子，企业购房发票注明购买金额为300万元，购买时已按税法规定缴纳契税15万元（能提供契税完税凭证）。现有一商场想在此开连锁店和一改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源，他们均出价500万元，该企业转让的房子不能取得评估价格。请分析有关的土地增值税。
[分析]
（1）法律依据
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项规定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定，计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
（2）土地增值税的处理
如果转让给商场，则
1、扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费为转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房地产支付的交易服务费、中介费，假设共计345万元；
2、加计扣除金额＝300×5％×5年＝75万元扣除项目金额合计：345＋75＝420万元。
3、土地增值额＝500－420＝80万元，增值率＝80÷420×100％＝19.05％，应纳土地增值税＝80×30％＝24万元；
如果转让给经营管理单位，由于增值额未超过扣除项目金额20%，则上述24万元土地增值税可以免征。也就是说，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房，如果以市场价格分析，旧房的增值额未超过扣除项目金额20%的，在符合当地政策条件的情况下，可考虑转让旧房作为改造安置住房、廉租住房、经济适用住房房源，以便于充分享受税收优惠政策，获取更多利益；如果旧房的增值额稍微超过扣除项目金额20%的，也存在筹划将转让价格降低，使旧房的增值额不超过扣除项目金额20%的空间。
三、个人购买改造安置住房的税收优惠政策
财税[2010]42号文第四条规定：“个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1％的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。”财税[2010]42号文第五条规定：“个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。”
契税的法定税率是3%—5%。《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。《财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税[2010]13号）对财税[2008]137号文中首次购买普通住房契税优惠政策问题进行了明确：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有
购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说共同购买的这套改造安置住房，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。财税[2010]42号文同时明确，如果该改造安置住房面积超过90平方米，但符合普通住房标准，契税减半征收（1.5%—2.5%）。这和现行“对于个人购买自用普通住房的则暂减半征收契税”相比，虽然不再强调所购买的房子必须自用，但购买的住房必须属于普通住房的范围。而《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）对普通住房应同时满足条件进行了明确：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此，不同地区普通住房的标准可能不同，纳税人应关注本地的具体标准。
《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）文规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。至于契税减免，财税［2005］45号文规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税（各省结合财税［2005］45号文规定对棚户区等拆迁涉及契税征收管理有细化政策，纳税人应注意掌握）；《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》（国税函〔2005〕903号）明确，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。其他纳税人则参照财税[2010]42号文第四条规定执行。另外，根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）文规定，棚户区改造个人取得的拆迁补偿款，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，不征收营业税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》及财税[2006]21号、财税〔2008〕137号文等文件规定，棚户区改造个人取得的拆迁补偿款，免征土地增值税。所涉及的印花税，财税[2010]42号文第一条明确，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。
例如，某市市民张三取得价值40万元的改造安置住房（假设该省确定契税征收率为4%）。如果该改造安置住房面积在90平方米以下，张三能提供首次购买住房证明，则张三应缴纳契税=400000×1%=4000元；如果该改造安置住房面积超过90平方米，但符合普通住房标准，则张三应缴纳契税=400000×2%=8000元；如果该改造安置住房面积超过90平方米，且不符合普通住房标准，则张三应缴纳契税=400000×4%=16000元。
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