中国房地产政策研究报告2月版_中国房地产政策分析

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中国房地产政策研究报告（2014年2月）

--来源中国指数研究院

一、货币政策持续稳健，公积金管理面临变革

图：2012年至今M2同比增速（月度）

继续实施稳健的货币政策，不放松也不收紧银根。根据中国人民银行发布数据显示，1月末广义货币(M2)余额112.35万亿元，同比增长13.2%，货币供应量较去年末和去年同期有降低0.2个和2.7个百分点。2月8日中国人民银行公布2013年第四季度中国货币政策执行报告也表明，稳健货币政策取得了较好效果，货币信贷和社会融资总量增长偏快的势头得到控制。2013年，新增房地产贷款2.3万亿元，同比多增9987亿元。全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元，同比增长26.7%，增速比住房开发贷款高10.9个百分点，占全部住房开发贷款余额的27.7%。2014年央行将继续实施稳健的货币政策，创新调控思路和方式，保持定力，精准发力，不放松也不收紧银根，适时适度预调微调。对房地产业而言，此番表态意味着央行未来将更关注经济的流动性和金融的市场化，助推未来市场的理性发展。中国住房保障银行或成公积金管理新方式。住房与城乡建设部拟在修改《住房公积金管理条例》的基础上，采取适当方式将住房公积金管理中心升级为住房保障银行。具体工作将分两步展开。首先修改《住房公积金管理条例》，解决住房公积金缴纳、管理、使用等过程中存在的一些问题。其次是在公积金管理中心的基础上设计升级为住房保障银行的具体方案，所涉及的业务将远比目前的住房公积金更多更复杂更广。此前十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确提出，要研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。而2013年12月14日闭幕的中央城镇化会议再次提及“当前要发挥好现有政策性金融机构在城镇化中的重要作用，同时研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。此次住建部提出筹建中国住房保障银行，是在两次会议的基础上，正式提出的市场化方案，一旦这类政策性商业银行成立，吸纳存款、发放贷款，开发关于住房保障的理财产品和金融产品，将积极、有效地拓宽住房保障金的融资渠道。

多地公积金政策调整。近期部分省市对公积金存缴或提取作出调整。昆明、青岛通过提高二套房首付比例、下调贷款上限、加强公积金提取要求来收紧公积金提取窗口；重庆实行差别化管理，提高大户型贷款首付，但对小户型和首套房则降低了首付比例。此番调整是在上年购房需求集中释放、公积金提取压力增长过快、部分城市已做出相应调整背景下的继续

收紧。而同时广东、山西、武汉等省市则扩大公积金存缴范围及用途，减少公积金提取限定和部分审批手续，提高提取效率。

三、改革与长效机制同步推进，保障房建设力度再步新阶段

国土资源部要求加强用地管控，抓紧研究制定深化土地管理制度改革总体思路框架。2月20日，国土资源部下发《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》。《通知》指出，要加大土地规划计划管控力度，严格控制城市建设用地规模，确需扩大的，要采取串联式、组团式、卫星城式布局，避让优质耕地，逐步减少新增建设用地计划指标，重点控制东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地。多地再推土地改革。各地两会陆续召开，加快推进土地改革，通过试点探索农村土地入市流转成为各地会议热点。农村土地改革是十八届三中全会的重点，也是今年经济工作的重心。继安徽后，多个省市相继出台政策试点改革，推动农村经营性建设用地同权同价入市，这将加强相关省市的土地供应，并对增加农民收入、平抑城市地价起到积极作用。

四、市场监管力度加大，养老地产再获推力

苏州进一步加强监管，商业地产受限。2月16日，苏州市政府颁布《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。其中，建筑面积在10万平方米以下的，房产风险防范资产不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。此次苏州出台的楼市新政，还对商业地产领域普遍存在的“售后包租”现象进行了全面的禁止。新政规定将提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。如出现“售后包租”现象，货币资本金余额部分将予以冻结，直至整改完成。受各地限购令影响，住宅市场需求受限，而商业地产供应量则明显增长。当前苏州商业地产供应过剩、项目去化不乐观，此次苏州出台的新政，对商业地产有一定冲击，30%的限售，加上“售后包租”禁令，将对苏州本地开发商资金链产生一定冲击，但同时如果项目运营不善，可以将资产用来抵押，可以起到降低开发风险的作用。