中国房价与房地产管理法规的关系分析_中国房地产数据分析

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中国房价与房地产管理法规的关系分析

院系：建筑工程系

专业：工程管理

姓名：王增刚

学号：20089051413

5课程：建设法规

2011 年 5 月 20 日

中国房价与房地产管理法规的关系分析

姓名：王增刚班级：文土082-1学号：200890514135

摘要：近十年间，中国房价就像是走上了高速公路，飞速的向上升，迫于居高不下的房价，相关的房地产法律法规是层出不穷，从限贷到限购，再到限价，体现了国家要打压房价的决心，但房价并没有什么实质性的下降，有的也只是结构性下降，这又说明了中国房价的坚挺。不断的在调控也未见房价下降，大多数地方反而上涨，这种现象被百姓戏称为“越调越涨”。其实，要控制房价上涨，不仅要靠行政手段，更要靠市场手段。本文重点分析最初的房地产管理法规如何导致了中国房价的飞速上涨。

关键词：福利分房，831大限，新国十条，国八条，限贷限购限价

一、福利分房的终结——房地产市场经济的开始

福利分房是中华人民共和国成立以后计划经济时代特有的一种房屋分配形式。在市场经济中，房屋是具有价值的，人们需要用货币去购买，交换。在计划经济中，人们所有的剩余价值都被国家收归国有，国家利用这些剩余价值中的一部分由各企事业单位盖住房，然后按级别，工龄，年龄，居住人口辈数，人数，有无住房等一系列条件分给一部分人居住。居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本，房屋的分配实际上是一种福利待遇。

“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。在福利分房的时代，属于全民所有制的城市土地实际上归国家、政府支配，政府盖房子，分给老百姓住，也就是人们常说的“公房”。国家定面积、定标准、定租金，无法转卖、限制转租，在分房的时候一般优先考虑结婚的夫妇，然后按照工作时间长短、职位的高低来排分房的时间、分房的面积等等。但那个时候的人们并不担心没有房子住，只是关心时间长短、房屋面积的大小问题。

其实福利分房并不完全福利，这种分房制度带有一定的计划经济色彩，其中也有一些弊端：

首先，部门利益很难打破，有悖于社会公平。一些强势的部门会利用手中的职权，占有很多资源，比如土地、盖房的资金、房屋产权等等，手中掌握着巨大的社会财富，这些单位通过强势地位取得了巨大的垄断利润，而一些清水衙门却由于职权弱势，分不到一杯羹，时间一长，会很容易引起矛盾的。

其次，福利分房子很容易滋生腐败。一些与权力核心比较近的人通过种种非常手段，拿到了好房子，而一些被排挤打压的人，则分的差房子乃至分不上房子。人们为了分房子都拼命送礼拉关系，搞得单位作风乌烟瘴气。

还有，单位为了拿地，就拿着职权去和相关部门还有建筑开发商做交换，这样的权权交易、权钱交易带了很多恶劣的效果。

1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这标志着中国福利分房的终结，房地产市场经济也由此开始。

二、房地产平稳发展阶段

随着住房制度改革的不断深化和居民收入水平的不断提高，房地产成为新的消费热点。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

三、中国高房价的分水岭——8.31大限

2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出

让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。此期限也被业界称为“土地大限。”

对“土地大限”的出台，各界特别是房地产商首先质疑的是政府的执行能力，即政府的做法是否如说法一样干脆？71号文件中所及的“历史遗留问题”也正是政府在此前所发其它文件中所遗留下来的口子。从2002年5月被称为“土地革命”的11号文件，到2002年6月“33号令”再到2004年“4号令”再到2004年的8月31的土地大限，这是一个“摸着石头过河”的经历。

8.31大限之后，全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，在这种制度下，土地使用权需要竞争才能获得，这直接导致了土地价格的快速上涨，土地价格开始进入高速通道。土地价格是房价的重要组成部分，房价也因此水涨船高。

“招拍挂”方式进一步强化了地方政府作为唯一的城市土地供给者的垄断角色，而卖地收入又是地方政府财政的主要来源之一，这强化了地方政府推高地价的动机。要实现高地价，就必须有高房价的牵引。所以，地方政府不愿意打压本地的房地产行业，不愿意对高房价说“不”，所以才有“上海房价要向香港看齐”、“高房价是城市竞争力的表现”等似是而非的官方论调。从调控市场来看，“8.31大限”并没有起到大众所期望的效果。

总而言之，“8.31大限”的确对改进土地出让制度、减少土地交易腐败、建立市场化房地产环境起到了一定的作用。但客观来说，“8.31大限”只能冠之以“改良”，还难以称为“革命”。

四、金融危机后的暴涨

2008年，全球金融危机，中国房地产也受到波及，出现了近一年的停滞期。但随着国家救市计划的实施，房地产业率先冲出困境，出现报复性上涨。“高房价”成为媒体网络，街头巷议的主要话题。

五、严厉的调控——限贷，限购，限价

政府为了控制房价的过快上涨，相继出台的了一系列严厉的调控措施。

2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”，具体如下：

(一)统一思想，提高认识。

(二)建立考核问责机制。

(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

(五)增加居住用地有效供应。

(六)调整住房供应结构。

(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

(九)加大交易秩序监管力度。

(十)完善房地产市场信息披露制度。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》简称“国八条”。具体如下：

（一）进一步落实地方政府责任。

（二）加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房

1000万套。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

（六）合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

（八）坚持和强化舆论引导。

在新国十条，国八条，限贷限购限价的严厉调控下，中国的房价得到了有效的抑制，一些一线城市的房价出现了一定的松动，但这种抑制只是暂时的,这是靠抑制需求来抑制房价的，一旦取消限制，必然导致房价报复性上涨，因为这是市场经济，是由供求关系决定的，中国目前的商品房建设是供不应求，刚性需求很大，这些限制政策虽然限制了投资性需求，但也限制了一部分刚性需求，损害了他们的利益。

不管怎样，随着房产税，保障性住房建设等一系列措施的实施，房地产管理法规将会更加的完善，中国房地产行业也将会健康的发展，房价也将会控制在一个合理的水平。

参考文献：

[1] 法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书.法律出版社, 2010-02-01

[2] 戚瑞双 主编.房地产法律法规.上海: 上海财经大学出版社 , 2008-9-1

[3] 滕春晓.中华人民共和国城乡规划法.北京: 中国民主法制出版社 ,2007

[4] 王立久.建设法规北京：中国建材工业出版社，2000