市场营销报告_年度市场营销报告
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房地产市场营销调查报告
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土木建筑工程学院 房地产经营与估价
第一部分、开封市概况 1.地区人文 2.远景规划
第二部分、开封市房地产市场特征 1.开封市房产整体发展概况 2.住宅地产发展现状分析 第三部分、项目比较 1.项目区位比较 2.项目价位比较 3.项目销售定位比较
第四部分、调查总结及建议 1．开封市房地产市场小结 2．建筑规划建议
第五部分、房地产市场未来发展状况
报告提纲
第一部分、开封市概况
1.地区人文
开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积6444平方公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。
开封是一座具有悠久历史的文化名城。
2.远景规划
据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。
开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。
开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结构。
(1)、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。
(2)、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。
(3)、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。
(4)、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。
(5)、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。
(6)、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。
(7)、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。
(8)、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。.第二部分、开封市房地产市场特征
一、消费者概况
国家统计局开封调查队完成了开封市居民住房消费现状专项调查，结果显示，开封房地产市场走势受房势大环境影响较小，房价在持续调整中趋于平稳。目前我市居民购房需求旺盛，房价、收入和预期之间的矛盾是影响房地产市场健康发展的主要障碍。
二、住宅地产发展现状分析
从整个房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段, 原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强, 户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。
依据调查显示，目前房产品质逐步提升，具有代表性的有： 华盟·天河湾, 安联·朗润园, 鼎立·国际城, 东京国际,下面就这些楼盘进行具体分析，以便掌握开封市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销提供参考资料。
1、代表性楼盘概况
规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场有待于在今后的市场中逐渐培育，目前还处于初级阶段；
产品立面外观多数以外墙涂料处理，品质感稍显不足；
开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺。大多数建筑面积在80——135平米之间。
2、代表楼盘对比
根据上述目前房地产市场在预售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房产项目展开分析，有针对性的发掘这些项目与本项目的相通之处、借鉴市场运作的经验，为本项目的规范化市场运作奠定基础。一.华盟·天河湾
——项目定位:大屋檐下的城市新贵
——项目规模： 占地面积 约500亩，——建筑特色：简洁、现代的建筑风格。
——价位情况：均价4400 元/平方米。
——项目配套：
项目小区中建造有社区幼儿园，以精英学校为标准，为业主子女提供精英专属式的培养和服务
为业主的衣食住行提供最大方便是华盟置业的基本宗旨，将商业设施纳入小区规划，用精品配套提升项目品质，让业主足不出户享有专属商业购物街，体验生活一体化带来的无与伦比的尊贵感
二.安联·朗润园
——项目定位：源自德国的公元生活
——项目规模：占地面积128亩，建筑面积25万平方米
——价位情况：销售均价4200 /㎡
——主力户型：二居室 84-89平米 三居室 120-122平米
——其他资料：纯板式空中墅院，90—135㎡三房，85㎡多变两房，57--70㎡全功能一房，层层庭院设计，奢阔尺度。品质细节层层甄选，双气双水、节能外墙保温、隔音中空双玻塑钢窗、精选名牌建材，地下停车场，内外兼修尊崇荣登一身。
——项目配套：公共休闲运动设施、商业、会所、幼儿园等生活配套一应俱全。儿童游乐设施及座椅、小品，既便于儿童就近嬉戏，又便于邻里的交流，为院落中的人们提供了娱乐与休憩的空间。社区服务中心，更是业主的贴心管家，每个业主将享受到他们最真温暖的问候。
三.鼎立·国际城
——项目定位：鼎立国际城，品质建筑，人文观景华宅
——项目规模：占地面积1150亩，建筑面积150万平方米（总建筑面积）——价位情况：均价4500元/㎡ ——主力户型：88.14㎡—140.58㎡
——：其他资料：交通状况8路、21路、33路、35路，以及郑开公交等，开封城市主干道旁，交通便捷。
——项目配套：黄河大街北段，餐饮酒店、娱乐配套设施齐全，交通方便。
学知园、与重点学校联办小学、网球场、咖啡吧、健身房、图书阅览室、活动室、会所、恒温游泳馆、按星级管理的农贸市场、一座大型超市、一条风情商业街、地下车库等
四.东京国际
——项目定位：第三代高层城市豪园
——项目规模：占地面积83亩，建筑面积25万平方米 ——价位情况：均价6000 元/平方米 ——其他资料：项目位处大梁路与夷山大街交汇处东北角，集城市繁华与未来价值于一身。其中三分钟之生活圈内，夷山公园，市政公园，交行、建行、农行、工行等环绕周边；这边的中州酒店，两岸咖啡，东京艺术中心，开封市第二中医院，河大一附院体检中心等近在咫尺。十分钟生活圈内，金明中学，金明小学，十四中，二十五中，开封大学等就在周围，大商新玛特，三毛购物广场，万宝电器，航天大厦等教育购物一应齐全。
——项目配套：双水、双气，2.4万㎡欧式园林景观，近60000万㎡大型商圈。
第三部分、项目比较
一、项目区位比较
1,华盟·天河湾: 东京大道与西环路交汇处东南角
2,安联·朗润园: 西环路与复兴大道交汇处西南角
3鼎立·国际城: 开封市黄河大街北段
4东京国际 : 大梁路与夷山大街交汇处东北角
二、项目价位比较
1,华盟·天河湾: 均价4400 元/平方米
2,安联·朗润园: 销售均价4200 /㎡
3鼎立·国际城: 均价4500元/㎡
4东京国际: 均价6000 元/平方米
三、项目销售定位比较
1,华盟·天河湾: 中档住宅
2,安联·朗润园: 中档住宅
3鼎立·国际城: 中高档住宅
4东京国际 : 高档住宅
第四部分、调查总结及建议
一、开封市房地产市场小结
开封市的房地产区域板块划分为老城区板块，西区板卡，城东板块，城南板块等四大板块。楼盘主要集中在西区板块，主要受政策驱动回魔土地供应影响，此片区是开封市房地产发展的火热片区；
老城区项目定位高端，独享联合好的区位优势，旅游景点密集使得控制严格，宜居性强；
城东区形象较差，是郑汴落工工业走廊的东端，厂区密集，居住氛围较差； 城南区受陇海线铁路限制，项目主要集中在铁路以北；
二、建筑规划建议
1、对于多层的建议
——目标客户定位：普通厂矿工薪阶层，学校、银行、政府等职员。
——建筑风格: 建筑外观色彩简洁明快，线条富于动感，具有独特风格不作繁琐的修饰，表现出高品质的完美形象。
2、对于小高层的建议
——目标客户定位：到阜新做生意的人群，私营业主，政府领导，学校、银行、政府等中高级职务者等。
——建筑风格：线条节奏明快，富于动感，色彩简洁醒目，注重细节，精雕细琢，处处彰显明快与尊贵感。
第五部分、房地产市场未来发展状况
一开封市房地产市场发展的现状总结
1.城市西区吸引中高端购房者；
2.多数居民购房是以改善原有的住房条件为目的，投资购房的相对较少；
3.楼市产品推陈出新速度加快，低密度、亲水社区成为购房者关注焦点； 4.开封需要进一步积极引导合理的住房供应模式和消费模式； 5.区域供求关系仍需改善。6.价格会继续小幅上涨
二开封市房地产市场发展趋势分析
1.城市规划改变房地产区域发展格局 2.重要基础建设引导开发商和购房者 郑开大道的开通，令房价和地价快速上扬
3.大规模住宅开发将继续，郊区化将愈加突出，城市化进程加速 4.房地产开发品牌竞争更加突出
